Česko uprostřed nenápadné krize. Tyhle byty nejsou pro mladé

Článek si také můžete pustit v audioverzi.

Kariéra švédského premiéra Stefana Löfvena skončila loni v červnu po sedmi letech. Sociálnědemokratický politik souhlasil s plánem, aby o nájemném v nově postavených bytech nerozhodovaly státní regulace, ale volný trh, a pro vládní koaliční stranu s názvem Levice to byl důvod svrhnout kabinet. Podle Levice totiž premiér připustil, že bytovou nouzi překonají jen bohatí, a mladé rodiny zůstanou na ulici.

Podobně v Záhřebu skončil loni v květnu po dvaceti letech konzervativní primátor Milan Bandić. Nahradil ho zcela nečekaně ekologický aktivista Tomislav Tomašević a klíčem k zisku dvou třetin hlasů ve volbách byl slib, že začne s budováním městských bytů s nájmem dostupným mladým rodinám. Nyní takové bydlení v Záhřebu tvoří jen dvě procenta bytového fondu.

A do třetice – kontroverzní koalice sociálních demokratů, postkomunistů a Zelených udržela vládu v Berlíně jen díky obskurní akci nespokojených nájemníků. Protestní iniciativa navrhla vyvlastnit čtvrt milionu bytů, které spravují největší realitní firmy, a to proto, že v německém hlavním městě prudce vyrostly ceny nájmů. K návrhu se při referendu loni v září souhlasem připojilo šedesát procent Berlíňanů, kteří zároveň při volbách na radnici obnovili mandát levicové koalici. Logicky očekávají, že právě ona byty vyvlastní a ceny nájmů sníží.

Zmíněné historky vnímá švédský sociolog Håkan Forsell jako signály „krize bytového trhu, do které se už propadla celá Evropa“. V rozhovoru pro deník Welt připomněl, že podíl příjmů, které lidé musí utrácet za své bydlení, roste v každé evropské zemi. Proto se také krize bude podle něho dále prohlubovat a povede k dalším politickým převratům.

Jak je toto varování vážné pro Českou republiku?

V Česku nájemní byty pokrývají jen dvacet procent trhu s bydlením a takřka nejsou dostupné. Jedinou cestou k bydlení proto jsou hypotéky na nákup nemovitostí do vlastnictví. Avšak sehnat byt znamená zadlužit se na desítky let dopředu. Podle údajů Eurostatu i Českého statistického úřadu vyrostly ceny zdejších bytů od roku 2013 zhruba na dvojnásobek a Česko tím patří mezi pět evropských zemí, kde se zvyšují nejrychleji.

Ilustrací tohoto stavu je hlavní město Praha.

Jak upozornil zakladatel největší zdejší developerské firmy Central Group Dušan Kunovský, poměry tu jsou řádově horší než v jiných středoevropských velkoměstech, protože cena nového bytu loni vyrostla na šestnáctinásobek průměrného ročního platu.

„Hlavním důvodem krize je velmi omezená nabídka,“ vysvětlil podnikatel. Jeho názor, že byty bude možné pořídit za lepší taxu, až se omezí byrokracie při povolování staveb, a díky tomu se začne víc stavět, sdílí i náměstek pražského primátora Petr Hlaváček, který je zároveň prominentním architektem.

Jiní experti však objevili hlubší důvod krize.

„Je nesmysl tvrdit, že loňský růst cen bytů je ‚vinou nízké nabídky‘. Nová výstavba zase tak nízká ve srovnání s jinými roky nebyla. Vysoký růst cen byl dán zejména faktory poptávkovými, a to i krátkodobými,“ upozornil sociolog Martin Lux z Akademie věd. Má na mysli především okolnost, že lidé během pandemické krize neutráceli a mnozí z nich uspořené peníze investovali do bytů, i když sami měli kde bydlet.

K rostoucímu problému mimo jiné přispěla nedomyšlená politika minulé vlády, která loni chtěla snížit ceny zrušením daně z nabytí nemovitostí. Posílila tím však poptávku a cenový růst dál akceleroval – jak nasvědčuje fakt, že v posledním roce české byty zdražovaly třetím nejrychlejším tempem v Evropě.

Výklad sociologa Martina Luxe nezávisle podpořil i švédský kolega Forsell.

„Společný evropský problém leží ve finančním sektoru. Na trhu s realitami byla dvacet let velmi nízká úroková sazba, proto se z něho stal velmi lukrativní trh pro investice. Přirozeně se stavělo stále víc drahých bytů pro soukromý sektor a méně sociálních projektů s levným bydlením. Mnoho domácností s nižším a později také průměrným příjmem si proto už nemůže bydlení ve městech dovolit,“ uvedl Forsell v citovaném rozhovoru pro deník Welt.

Nespokojených proto přibývá a jejich protesty už dokážou prosadit radikální řešení včetně vyvlastňování a státem nařízených cenových stropů.

Takovému porušení tržních pravidel se hodlá v Česku ministr pro místní rozvoj a vicepremiér Ivan Bartoš bránit. Lacinější byty je podle něho možné získat jiným způsobem.

„Pokud se bavíme o radikálních řešeních, například ve Vídni město získává deset procent bytů v nových developerských projektech. Toto řešení je oboustranně výhodné. Developer na oplátku může získat městský pozemek, město získá byty a může dělat bytovou politiku,“ vysvětluje cestu, jak zajistit víc dostupných bytů.

Konkrétní návrh na dohodu mezi státem, obcemi a soukromými investory slibuje představit už v lednu. Pomoci podle Bartoše může také družstevní výstavba a podpora nových technologií včetně dřevostaveb.

Regulaci cen bytů i nájmů, případně vyšší dotace hypoték odmítá Bartoš s tím, že to dopadne stejně jako zrušení daně z nabytí nemovitostí. „Pokud by regulace nešla ruku v ruce s rozšířením nabídky, důsledkem může být navýšení poptávky po vlastnickém bydlení, potažmo další navyšování cen už dnes předražených bytů,“ uvedl Ivan Bartoš.

Také proto ujišťuje, že „radikální kroky, které zasahují do soukromého vlastnictví, nepovažujeme za řešení a nemáme je v programu“.

Bartošem ohlášená bytová ofenziva odmítající okamžité regulace a zaměřená na dlouhodobé zlepšení nabídky ovšem sází na to, že lidé dosud mají trpělivost. Letos ještě ceny porostou, nevyloučil například sociolog Lux. Za zdražování totiž podle něho mohou především krátkodobé výkyvy na straně poptávky.

Dušan Kunovský z Central Group očekává, že se proti patnáctiprocentnímu cenovému růstu z konce minulého roku poměry zlepší, přesto se bude zdražovat o pět až deset procent za rok.

Také podle něho rozhodnou krátkodobé vlivy: „Minimálně v první polovině roku budou stavebnictví výrazně ovlivňovat rostoucí ceny prací a materiálů. Financování projektů může prodražit i zvyšování úrokových sazeb,“ upozornil šéf developerské firmy.