Článek
Zatímco u autobusového nádraží Na Knížecí v Praze 5 rychle vyrůstá první část nové čtvrti Smíchov City, začal developer Sekyra Group jednat s Českými drahami o získání dalších pozemků potřebných k dokončení celého projektu. Investor zatím vlastní jen čtvrtinu pozemků potřebných pro dokončení Smíchov City.
„V současné době probíhají jednání o další etapě projektu tak, jak předvídá uzavřená smluvní dokumentace. Jednání jsou však v počáteční fázi,“ sdělila mluvčí Českých drah Vanda Rajnochová.
Smíchov City
- 400 tisíc metrů čtverečních bytů, kanceláří, obchodů a služeb
- investice 20 mld. Kč
- byty a pracoviště zhruba pro 12 tisíc lidí
- předpokládaná doba výstavby 12 let
Ještě před uzavřením samotné dohody o prodeji je však nutné podle zástupkyně státního podniku vyřešit řadu otázek. Mimo jiné to jsou věcná břemena nebo ekologické zátěže.
„Jde o poměrně složitá obchodní jednání, ke kterým nemůžeme v tuto chvíli sdělovat bližší podrobnosti,“ dodala mluvčí Českých drah.
Práce pro architekty
Developer zatím pozemky pro druhou etapu nutně nepotřebuje. Na druhé fázi se totiž zatím činí zejména architekti. Druhá etapa přitom bude ještě větší než první. Vznikne 80 000 metrů čtverečních bytů, kanceláří a služeb. Investice bude kolem pěti miliard korun.
„Povolovací proces zatím ještě nezačal. Proběhla architektonická soutěž, kde měl každý z účastníků navrhnout dva vzorové domy. Nyní vybrané architektonické kanceláře zpracovávají podobu konkrétních domů. Z těchto návrhů poskládáme celkovou architektonickou studii, která by měla být hotova na jaře 2022,“ popsal výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle.
Území projektu Smíchov City se nachází v prostoru bývalého nákladového nádraží Praha-Smíchov.
Smíchov City – Sever je první fáze developerského projektu skupiny Sekyra Group.
Podle šéfa skupiny Luďka Sekyry je rezidenční část již ze třetiny vykoupena.
V některých objektech jsou ale stále volné jednotky. Investice často sahá až k desítkám milionů korun.
Jeden celý rezidenční objekt skupina určila k podnájmu. Bytové jednotky tam nelze koupit.
Tento brownfield má celkovou rozlohu cca 20 ha.
Díky vybavenosti veřejného prostoru a přítomnosti zeleně téměř na 60 procentech území vznikne komplexní a v podstatě soběstačná čtvrť.
Všechny nové rezidenční domy mají v prvním patře volné jednotky, které mají sloužit podnikatelům k pronájmu komerčního prostoru.
Podle šéfa skupiny Luďka Sekyry bude v celém Smíchov City k dispozici přibližně tisíc parkovacích míst.
Každá rezidence pak bude mít vlastní parkovací místa ve svých suterénech.
Zajímavostí také je, že celou oblast propojí pěší zóna, která bude mít v kuse téměř kilometr.
Kromě bytových jednotek pro rezidenty Smíchov City vyroste i základní škola. O tu se však postará městská část Praha 5.
Výstavba první, převážně rezidenční části poblíž autobusového nádraží Na Knížecí na ploše zhruba 35 tisíc metrů čtverečních začne už 30. září 2021.
Celková investice projektu se vyšplhá až na 20 miliard korun.
Každá fáze zvlášť bude stát kolem pěti miliard korun.
Smíchov City bude dokončen možná už mezi roky 2030–2032.
Takto bude už za několik let vypadat městská část Smíchov v Praze.
Projekt se snaží kombinovat prvky toho nejlepšího z městského života a zároveň chce do areálu přinést co nejvíce přírody. Sekyra proto bude sázet po celém areálu stromy.
Sekyra Group realitního magnáta Luďka Sekyry se ke kontraktu s Českými drahami dostala na základě výběrového řízení z roku 2004. Pozemky ovšem developer nezískal do svého vlastnictví, nýbrž si je do budoucna jen smluvně zajistil. Do majetku investora mají pozemky postupně přecházet až těsně před výstavbou, a to na základě aktuálních cenových posudků.
Kontrakt na první porci smíchovských pozemků uzavřel Sekyra s ČD v prosinci 2019. Podle kupní smlouvy koupila Sekyrova firma Smíchov One 43 157 metrů čtverečních za 267 milionů korun bez daně z přidané hodnoty. Metr čtvereční tak bez daně vyšel na 6194 korun, s daní na 7495 korun.
Otázka ceny
Na realitním trhu je při podobných transakcích obvyklé, že investor neplatí za výměru pozemků, ale za takzvané hrubé podlažní plochy. V první etapě smíchovského projektu jich vzniká 55 000 metrů čtverečních. V době uzavření smlouvy na první část pozemků, tedy na konci roku 2019, se za metr čtvereční hrubé podlažní plochy platilo podle realitních specialistů u projektů s územním rozhodnutím kolem 20 000 korun.
Sekyra Group si však za cenou stojí. Společnost tvrdí, že k ceně je nutné připočítat ještě zhruba dalších 100 milionů korun potřebných pro výkupy nemovitostí třetích stran. Dalších 300 milionů korun má investor v první etapě nalít do vybudování městské infrastruktury.
Smíchov City – Jih navrhla skupina architektů Baumschlager Eberle Architekten a Pavel Hnilička Architekti.
Přes polovinu jižní části obsadí kampus České spořitelny.
Areál České spořitelny budou pak tvořit čtyři komerční budovy.
Šéf skupiny mluví o jižní fázi Smíchov City jako o projektu unikátních moderních budov.
Okolí komerčního centra obslouží dobré dopravní spojení. Kromě Smíchovského nádraží třeba také stanice autobusu a tramvaje Na Knížecí.
Kromě toho Sekyra Group uvádí, že z plánované zástavby vycházeli rovněž znalci, kteří cenu určili. „Znalci při stanovení ceny pozemků berou v úvahu i to, co na nich lze postavit, tedy v jaké míře a čím jsou zastavitelné. Zároveň zohledňují i možná právní nebo faktická zatížení, která je třeba odstranit, aby bylo možné stavět,“ poznamenal Anderle.
Dosavadní posudky však zatím Sekyra ani České dráhy nezveřejnili. „Máme platnou budoucí kupní smlouvu, která vychází ze dvou nezávislých znaleckých posudků. Ty jsme se zavázali zveřejnit poté, co bude hotov ověřovací posudek. Jeho zpracovatel bude moci komentovat i dva původní posudky,“ uvedl ředitel Sekyra Group.
Znalci na scénu
V neposlední řadě obhajuje developer cenu tím, že financoval činnost společnosti Smíchov Station Development, tedy společného podniku s Českými drahami. Pod taktovkou této společně řízené firmy se zrodila podoba nové čtvrti plné bytů, kanceláří, obchodů a restaurací.
Právě firma Smíchov Station Development si v roce 2019 u společnosti Kopprea – znalecký ústav objednala znalecký posudek, který určil cenu za první várku pozemků. Jak a kdo určí cenu za další parcely, zatím podle drah není jasné.
Máme platnou budoucí kupní smlouvu, která vychází ze dvou nezávislých znaleckých posudků. Ty jsme se zavázali zveřejnit poté, co bude hotov ověřovací posudek.
„Cena pozemků v tuto chvíli není známa, stejně tak jako není znám subjekt, který tuto cenu určí,“ doplnila k aktuálnímu jednání Rajnochová z ČD.
Sekyrova firma však načrtla jasnější scénář. „Budeme vycházet ze dvou již zpracovaných znaleckých posudků. Dle zákona o zadávání veřejných zakázek se nyní vybírá zpracovatel ověřovacího posudku. Výsledná cena pozemků bude ještě konfrontována s tímto ověřovacím posudkem,“ řekl výkonný šéf Sekyra Group Anderle.
Inflační doložka
Investor v každém případě počítá s tím, že si nyní ve srovnání s cenou z roku 2019 připlatí. „Cena bude vyšší zcela určitě. Smlouva obsahuje inflační doložku. Ceny pozemků rostly dvouciferným tempem ročně, od poslední realizované koupě šly tedy řádově o dvacet procent nahoru,“ dodal Sekyrův manažer.
Vedení Českých drah v roce 2021 dalo pokyn k uskutečnění interního auditu Smíchova a dalších developerských projektů, kterých se státní firma účastní. Výsledky prověrky však dráhy tají.
„Představenstvo zadalo audity proto, aby získalo ucelené informace pro své další rozhodování. Bližší informace k závěrům nebudeme zveřejňovat,“ sdělila zástupkyně ČD Rajnochová.
Výstavba Smíchov City začala v září 2020. První etapa vzniká na severní straně území poblíž autobusového nádraží Na Knížecí. Součástí velké čtvrti budou i nová náměstí a kilometrový pěší bulvár. V jižní části vznikne nový kampus České spořitelny. Na projektu se podílí řada renomovaných architektonických studií.
