Hlavní obsah

Na byt chtějte slevu. Ceny teď můžou klesat i pět let, radí expert

Foto: Shutterstock.com

Prudký nárůst cen nemovitostí zabrzdil. Kam se ceny vydají dál?

Reklama

12. 9. 2022 7:08

Osmiletá éra růstu cen nemovitostí je u konce. Pokles může trvat dlouho, jako tomu bylo po minulé krizi. „Může to být i pět let. Kupující mohou získat zajímavou nemovitost za rozumnou cenu,“ říká realitní expert Libor Ostatek.

Článek

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Po zklamání řady kupujících, kteří doufali, že během pandemie ceny nemovitostí spadnou a ony šly nahoru ještě strměji, nyní konečně prudce zabrzdily. Od začátku roku byty zdražily už jen o nízké jednotky procent, ukazují čerstvá data realitních a zpravodajských portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz.

Například byty 1+1 od ledna do září podražily o 1,3 %. Byty 2+1 jsou aktuálně dražší o 4 % než v lednu a byty 3+1 zvýšily svou průměrnou cenu o pouhých 1,55 %. Cena za průměrný metr čtvereční téměř přestala růst i podle dat Cenového kompasu serveru Sreality.

V Praze se v srpnu metr čtvereční (u bytu o výměře 60 - 80 m2) prodával v průměru za 115 500 Kč, v Jihomoravském kraji za 80 tisíc. Následují střední Čechy s cenou zhruba 69 tisíc za metr. Nejlevněji je naopak tradičně v Ústeckém kraji, kde se metr prodával za 34 600 korun, vyplývá z informací Cenového kompasu serveru Sreality.

Kam se ceny vydají dál, ovlivní sami kupující, tvrdí Michal Pich, jednatel realitních portálů Reality Čechy a Morava, které dostupnost bydlení monitorují už skoro 15 let: „O dalším vývoji tentokrát už nebudou rozhodovat prodávající, ale ochota kupujících akceptovat současné ceny.“

A ochota akceptovat nadhodnocené ceny podle Libora Ostatka klesá. Trh s realitami se podle něj překlopil ze strany prodávajících na stranu kupujících. Nyní je nejlepší čas, říct si v „realitce“ o slevu, radí Ostatek: „Dá se přijít s vlastní nabídkou a čekat. Slyšel jsem o prodeji bytového domu v regionu Opavy, nabízeného za 12 milionů. Investor řekl, že za 7 to koupí a odešel. Za pár týdnů mu ho za těch sedm prodali.“

Malý byt průměrně za 2,6 milionu. Velký skoro za 5

Český realitní trh prošel od roku 1990 turbulentními změnami. Máme za sebou výrazný růst cen nemovitostí na přelomu tisíciletí, období silného poklesu cen v letech 2008 až 2014. A následně raketový „popandemický“ vzestup cen, který prakticky nikdo nepředpovídal.

Ve výsledku se ale průměrné ceny bytů za posledních 14 let zdvojnásobily. Začněme těmi malými, 1+1. V září 2008, těsně před vypuknutím hypoteční krize, byla průměrná cena jednopokojového bytu 1 253 507 Kč. Během krize tentýž byt zlevnil o 300 tisíc, tedy téměř o čtvrtinu, v srpnu 2014 se dal pořídit za průměrnou cenu 934 126 Kč. V září 2022 se jednopokojový byt vyšplhal průměrně až na 2 623 818 Kč, vyplývá z dat Reality Čechy a Morava.

Podobný osud čekal ale i větší byty. Těsně před krizí stál byt 2+1 průměrně 1 714 553 Kč. Během krize zlevnil o více než 350 tisíc. Teď v září se v průměru prodává za 3 708 774 Kč. Dvakrát tolik co před 14 lety.

Třípokojové byty (3+1) vyhledávají zejména mladé rodiny, na rozdíl od těch menších oblíbených investory. „Tři plus jedna“ vycházel v září 2008 na 2 121 617 Kč, letos v září už se prodával za průměrnou cenu 4 735 286 Kč.

Aktuální průměrné ceny bytů v porovnání s minulými léty (v Kč)

září 2008srpen 2014září 2022
Byty 1+11 253 507934 1262 623 818
Byty 2+11 714 5531 357 6893 708 774
Byty 3+12 121 6171 672 1354 735 286

Éra makléřů končí, éra kupujících začala

Při tak rychlém zdražování byla cenová korekce otázkou času. Bude ovšem pokles astronomických cen bytů v Česku obdobný jako po pádu americké banky Lehman Brothers, který odstartoval celosvětovou recesi? Podle Libora Ostatka je to těžké odhadovat.

Na nové dno ale podle něj mohou ceny realit padat i roky podobně jako v letech 2008 až 2014: „Korekce trhů může trvat několik let. Po roce 2008 trvala cesta dolů 5 let. Kam až se budeme pohybovat směrem dolů, nevím. Ale může to trvat i těch pět let,“ říká realitní expert.

Pokles trhu poměrně spolehlivě indikuje počet inzerátů na realitních serverech, kde už nabídky tak rychle nemizí. Ty se už koncem loňska zase začaly plnit. Na serveru Sreality se jejich počet na příklad pro Brno a okolí od ledna do srpna zdvojnásobil. „Dochází nejen k prodloužení doby, po kterou se reality prezentují, ale evidujeme také postupné snižování cen některých typů nemovitostí,“ všímá si  Michal Pich ze serverů Reality Čechy a Morava.

Po hypoteční krizi začaly jako první zlevňovat nezrekonstruované panelákové byty. A je tomu tak i teď. „Pokud ještě před rokem na jeden inzerát na prodej panelového bytu volalo do realitní kanceláře 30 zájemců, nyní jsou to spíše jednotky,“ dodává Pich.

K zastavení růstu cen došlo u předražených nemovitostí v neatraktivních lokalitách a taky u nemovitostí ve špatném technickém stavu. S cenou budou muset jít dolů i energeticky náročné nemovitosti. U nových bytů a rodinných domů k výraznému poklesu cen zatím nedochází. U stavebních pozemků pak cena stále roste.

Studená sprcha pro hypotékáře

Za současným ochlazením trhu jsou tři hlavní faktory.  Zaprvé, ceny nemovitostí se dostaly nad hladinu, kterou jsou zájemci ochotní a schopní se svými úsporami akceptovat. Zadruhé, hypoteční sazby skokově zdražily z obvyklých 2 % klidně i na 7 %. Zatřetí, hypotéky jsou nejen drahé, ale také méně dostupné.

Podle nových a přísnějších podmínek ČNB musí mít zájemci o hypotéky naspořeno alespoň 20 % ceny nemovitosti (platí pro žadatele starší 36 let, pro mladší je limit 10 %).  A musí splnit i další dva limity, DTI a DSTI, podle kterých banky posuzují bonitu klienta.

Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5).

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.

Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.

Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zdroj: ČNB

A právě větší nároky bank jsou jedním z faktorů, který výrazně snížil počet prodaných nemovitostí v letošním roce. „Ve třetím kvartálu přišla velmi studená sprcha ohledně poskytnutých hypoték na bydlení, ty jsou nejnižší za posledních 18-20 let. Srpen bude ještě horší než červenec,“ shrnuje Ostatek.

Index dostupnosti bydlení, za kterým stojí Golem finance a EuroNet Media, se v květnu 2022 dostal na hodnotu 68,4 %. Vyjadřuje, jak velkou část z čistého měsíčního příjmu průměrné české domácnosti aktuálně tvoří náklady na bydlení. Ještě před sedmi lety to bylo 31,7 %.

Reklama

Doporučované