Majitelé bytů prchli od Airbnb. Turisté nepřijeli

První prázdninový měsíc skončil a jedno je už jasné – ani letošní turistická sezona nedokázala oživit platformu krátkodobých pronájmů Airbnb.

Nejistota kolem stále měnících se pravidel pro cestování cestovatele dál drží v nejistotě, což se odráží také v zájmu o byty pronajímané přes Airbnb. A následně i na ziscích těch, kdo své byty turistům nabízejí a vydělávají na nich.

Podle serveru Inside Airbnb lze u jednoho bytu pronajímaného během celého měsíce utržit v průměru něco přes 26 tisíc korun, a to i s ohledem na v posledním roce neustále padající ceny nabízeného bydlení. Ještě před pandemií přitom u celých nemovitostí dokázal byt v centru Prahy přinést i dvojnásobek.

Že ceny nabídek krátkodobého ubytování padají, ukazuje i vývoj průměrné sazby cen v portfoliu podnikatelů Jana Holinky a Sarah Salehové, kteří společně založili v roce 2013 vlastní firmu, přes kterou začali nabízet ubytování na Airbnb. V současnosti pečují o třicet bytů v Česku.

Například v září 2019 mířila průměrná cena za noc přibližně k 2 500 korun, dnes se pohybuje o několik stovek za noc níže.

A proč jdou majitelé krátkodobých ubytování s cenou dolů? Jednoduše nemají na vybranou. Hostů je nejméně za posledních několik let a konkurence sílí. I to je důvod, proč velká část lidí, kteří se na pronájmech nemovitostí, jež vlastní navíc a snaží se na nich vydělat, začala přecházet k dlouhodobým pronájmům.

„Ačkoli se počet dostupných bytů na dlouhodobý pronájem v Praze snížil mezikvartálně o 11 procent z 15 400 na téměř 13 700 bytů, nabídka je v porovnání s dobou před covidem stále dvojnásobná,“ popsal současnou situaci na realitním trhu s pronájmy Vít Soural, projektový manažer firmy Flat Zone, která analyzuje data českých realit.

Ve čtvrtém kvartále 2019, před vypuknutím pandemie, podle jejich dat figurovalo v nabídce jen zhruba 6 700 jednotek k dlouhodobému pronájmu.

Nabídka bytů ke krátkodobému pronájmu se za poslední kvartál v Praze zvýšila minimálně, o necelých 200 jednotek (nebo 3 %) na 5 650 jednotek.

„V porovnání s minulým rokem jde nicméně stále o pokles o téměř 40 procent nabídky, takže tento segment spíše stagnuje. Aby se dostal do původních hodnot, bude muset být turismus zcela obnoven, což neočekáváme tento ani příští rok,“ dodává Soural.

O tom, jaký pokles zaznamenávají v Česku krátkodobé pronájmy, svědčí i statistika, která shromažďuje data z nejznámější platformy pro turistická ubytování, z firmy Airbnb.

Dle portálu AirDNA celková nabídka v období koronaviru výrazně klesala. A situace se nemění ani dnes. Počet „aktivních“ pronájmů, tedy ubytování, které je ve sledovanou dobu pro pronájem dostupné nebo, což je ještě lepší, využívané, klesá dál.

Ještě na začátku roku se dle dat AirDNA celková nabídka pohybovala v Praze na úrovni více než 14 tisíc bytových jednotek. Dnes je to přibližně polovina.

Počet krátkodobých pronájmů se v tomto grafu v jednotlivých čtvrtletích neshoduje s daty, jež pro Seznam Zprávy Byznys poskytla společnost Flat Zone a která ukazují nabídku dlouhodobých a krátkodobých pronájmů v Praze celkem, nezávisle na platformě, přes kterou je bydlení inzerováno.

Každá z analýz využívá pro vyhodnocování jiná dostupná data, která je třeba brát s určitou rezervou. Oficiální data portál Airbnb totiž nezveřejňuje. AirDNA vyhodnocuje v oblasti Prahy více než deset tisíc ubytování, jež se na platformě aktuálně objevují. Do statistik zahrnuje pouze ta, která systém vyhodnotí jako „aktivní“. Rozdíl může tvořit například období, v němž byla nemovitost v nabídce nebo zda byla alespoň jednou za sledované období rezervována.

Na trhu dlouhodobých pronájmů tedy celkem za poslední čtvrtletí letošního roku ubylo 1 700 jednotek, na trhu krátkodobých pronájmů jich přibylo pouze 200, otázkou tedy je, co se stalo se zbylými 1 500 jednotkami. Podle společnosti Flat Zone má situace jasné řešení. Nájemci se rozhodli nemovitost prodat například kvůli extrémnímu růstu cen.

„Jen za poslední rok se nabízená cena secondhandových bytů zvýšila o 17 procent na 116 000 Kč za metr čtvereční (ceny jsou očištěné o extrémní hodnoty 5 % nejlevnějších a nejdražších jednotek, pozn. red.). Kvůli tomu je procento výnosu u nemovitosti čím dál menší, aktuálně se pohybuje pouze kolem tří procent hrubého yieldu,“ vysvětluje Soural.

Některým majitelům dle jeho slov proto dává smysl na zvýšení hodnoty nemovitosti vydělat a jednotku raději prodat. Čísla tuto hypotézu podporují – za druhé čtvrtletí 2021 se počet jednotek v nabídce na prodej v Praze zvýšil téměř o 1 100 jednotek na 4 600 bytů, to je změna o 30 procent.

Konkrétní případ, kdy se majitelé nemovitostí na krátkodobé ubytování rozhodli přesedlat na to dlouhodobé, popisuje pro SZ Byznys Zuzana Benešová, zakladatelka společnosti Seven Keys, která poskytuje služby pro krátkodobé pronájmy.

Ještě na jaře 2020 před začátkem pandemie firma Seven Keys spravovala přes 70 nemovitostí. V první vlně pandemie se pro dlouhodobý pronájem rozhodlo 20 z nich.

„Když však přišla další vlna, klienty jsme upozornili, že v nadcházejících měsících předpokládáme téměř nulový příjem, a doporučili jim střednědobý nebo dlouhodobý pronájem. V době největší krize nám tedy zbylo ve správě asi 25 bytů,“ popisuje Benešová.

Jak ale dodává, na trhu s krátkodobým ubytováním je cítit opatrná snaha o návrat do starých kolejí. „S příchodem sezony jaro/léto 2021 se k nám klienti postupně vraceli a nyní přibíráme i nové apartmány. Nyní jich spravujeme okolo 40,“ dodává podnikatelka.

Turismus, na který si vzpomíná ještě v roce 2019, se do Česka stále nevrátil. „Turismus ve městech pandemie značně poznamenala. Lidé nyní vyhledávají raději destinace u moře a v přírodě,“ říká Benešová.

To se odrazilo i ve finálních příjmech, které ale ani dnes nejsou zdaleka na předpandemické úrovni.

Ve srovnání s létem 2019, kdy firma dosahovala přes 85 % obsazenosti a mohla si dovolit nastavit vyšší cenu, byl profit v létě 2020 výrazně menší, téměř o polovinu.

„Současná letní sezona vykazuje mírné zlepšení oproti loňskému létu. Ceny za noc a obsazenost jsou o 10 procent vyšší než loni,“ potvrdila zakladatelka Seven Keys.

Jestli a kdy se situace krátkodobého ubytování vrátí zpět na předkoronavirovou úroveň, lze podle podnikatelů jen těžko odhadovat. Podle Jana Holinky z firmy Saleh & Holinka nelze v tuto chvíli nic plánovat. Kvůli neustále měnícím se podmínkám pro cestování je nutné fungovat v režimu „ze dne na den“. Byznysu krátkodobého ubytování však stále věří.

„Portfolio nyní rozšiřujeme. Většinu dlouhodobých pronájmů jsme po uplynutí sjednané doby nájmu už neprodlužovali. Dlouhodobý nájemník přináší několikanásobně vyšší zátěž na zařízení bytu a jeho čistotu. Náklady na následné čištění, výměny zařízení, malování apod. byly po převzetí bytu vysoké. Krátkodobý pronájem je pro hodnotu a vzhled bytu rozhodně přívětivější,“ dodal Holinka.

I přesto, že například portfolio společnosti Saleh & Holinka v létě dosahuje více než devadesátiprocentní obsazenosti, dle jeho slov se potenciál české metropole jako cestovní lokality číslo jedna výrazně změnil.

Turisté sem vyráží na výlet maximálně na jeden až dva dny. A tomu také odpovídá skladba cestovatelů, kteří do hlavního města v létě cestují. To logicky majitelům nemovitostí pro krátkodobé ubytování komplikuje situaci a zdražuje náklady na údržbu.

„Nejvíce hostů máme z Německa, Rakouska a Polska. Velice chybí cestovatelé z USA, Kanady nebo Austrálie, kteří v Evropě strávili 14 až 30 dní a projížděli jedno město za druhým a v každém zůstali dvě až tři noci. Dále samozřejmě citelně chybí Jižní Korea, kde je Praha nejoblíbenější evropské město. Praha zoufale potřebuje víc a víc návštěvníků,“ uzavřel Holinka.

Změnu potvrzuje také Vladimír Beroun, manažer pro veřejnou politiku ve střední a východní Evropě ve společnosti Airbnb. Ten však poukazuje hlavně na přesun turistů z hlavního města do českých regionů.

„Cestování se v důsledku pandemie změnilo, přičemž se přesouvá z velkých měst do méně obydlených oblastí.“

Zároveň doplnil, že tento trend umožňuje lidem z celé České republiky se zapojit do cestovního ruchu. I přes koronavirovou pandemii dle jeho slov Airbnb podporuje místní rodiny, posiluje českou ekonomiku a pomáhá vytvářet nová pracovní místa.

Nedávná analýza společnosti Oxford Research došla k závěru, že v roce 2019 podpořilo hostitelství na Airbnb v Praze více než 7 000 pracovních míst, z nichž mnohá vznikla v pandemií postižených odvětvích, jako jsou restaurace, maloobchod a doprava.

Data vychází z dostupných informací, které analyzují firmy. Společnost Airbnb oficiální data nezveřejňuje, pozn. redakce.