Vláda znevýhodní část hypoték. Trh s byty to ale moc neovlivní

Sněmovnou tento týden hladce proklouzly v prvním čtení změny týkající se nákupu nemovitostí. Zákonu z dílny ministryně financí Aleny Schillerové dají poslanci nejspíš zelenou.

Zruší tím nenáviděnou daň, kterou platí lidé při koupi starších domů a bytů. Zároveň s tím ovšem přijde zrušení daňových odpočtů hypoték uzavíraných od začátku roku 2022. A to už tak vítané není. „Návrh vypadá neškodně, může ale prodražit novostavby pořizované na hypotéku. A rozhodně ne o málo,“ varuje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.

Právě developeři se na poslední chvíli snaží zalobbovat a zvýhodnění hypoték zachovat. Bojí se, aby jim zrušení odpočtů nekazilo byznys, už tak ohrožený nadcházející krizí. Jejich obavy jsou ale přehnané. Ve hře jsou daleko silnější faktory, které mají na trh s bydlením větší vliv.

Koho a jak se navrhovaná změna dotkne?

Zrušení mimořádně nepopulární čtyřprocentní daně z nabytí nemovitostí, která se u nás platí 13 let, zvýhodní obchody se staršími domy a byty. Z nákupů novostaveb se daň neplatila, kupci nových nemovitostí na změně tedy neušetří.

Pro obchod se staršími realitami je to ale významná úleva. Pokud si například fiktivní pan Vomáčka kupoval běžný secondhandový byt za čtyři miliony korun, prodražila mu jej všeobecně nenáviděná daň z nabytí o 160 tisíc.

Stát z nepopulární daně ovšem inkasoval přes deset miliard korun ročně, a tak se její zrušení rozhodlo Ministerstvo financí kompenzovat zrušením hypotečních odpočtů. Ministryně Alena Schillerová je označuje za nesystémovou daňovou výjimku, od jakých je třeba daňový systém čistit.

Odpočty hypoték lze použít jen v případě, že úvěr financuje nemovitost určenou pro vlastní bydlení – netýkají se investičních bytů. Pro ty, kdo je uplatňují, ale přinášejí nezanedbatelný peníz. Pokud si pan Vomáčka z našeho příkladu bere na svůj starší čtyřmilionový byt 30letou hypotéku s úrokem 2,45 % p.a., ušetří mu odpočet celkem 248 tisíc korun.

Kdyby si Vomáčkovi mohli vybrat mezi 160tisícovou úsporou na ceně hned a 248 tisíci, které získají na odpočtech za 30 let, nejspíš by sáhli po menších penězích hned. Stejně jako většina lidí kupujících starší byty chystanou změnu uvítají a jejich nákupní chování to nijak neovlivní.

Na koho už změna negativně dopadne, jsou kupci novostaveb pro vlastní bydlení: ti neušetří na zrušené dani z nabytí (doteď se jich netýkala), zato přijdou o odpočty. Jak upozorňuje Central Group, třeba u bytu za pět milionů financovaného 30letým úvěrem na 2,45 % p.a. přijdou za celou dobu splácení hypotéky až o 310 tisíc korun. To pravdu není málo.

Ani tak ale ztráta daňového odpočtu nebude faktorem, který rozhoduje o tom, zda vyřešit své bydlení koupí nemovitosti. Podle průzkumu, který provedl Central Group, nemá plných 39,1 procenta lidí, kteří nyní splácejí hypotéku, přesnou představu o tom, kolik na daňových odpočtech úroků vlastně šetří.

Při úvaze, zda se kvůli bytu na půl života zadlužit, berou lidé v úvahu hlavně výši měsíční splátky vůči svému příjmu. A dále cenu nemovitosti v poměru k její poloze a kvalitě.

Průměrná cena 60metrového bytu v Praze se podle statistik realitního portálu RealityMIX snížila od vyhlášení nouzového stavu do konce května o 1,3 procenta, pořád ale vychází na téměř šest milionů korun. Což je pro středněpříjmové rodiny prakticky nedostupná meta. Odpočty na tom nic nemění.

V příštích měsících bude pro trh s byty rozhodující vývoj hospodářského cyklu. Poroste-li nezaměstnanost a budou se výrazně snižovat mzdy a platy, poptávka po bytech půjde dolů. Nezachrání ji ani zrušená daň z nabytí, jak si ministryně financí Schillerová slibuje.

Na druhou stranu banky už na riziko klesající ekonomiky reagují: ČNB v dubnu zmírnila opatření, jimiž v době ekonomického boomu zchlazovala trh v obavě z hypoteční bubliny. Zájemci o hypotéku musí složit v hotovosti menší část (nejvýš deset procent) ceny pořizované nemovitosti, komerční banky jim nemusí kontrolovat poměr dluhu a čistého příjmu, zmírnily se limity výše splátek.

A poskytovatelé hypoték zvolna, ale přece jen snižují úroky. Třeba Fio banka s nimi šla tento týden dolů už podruhé od začátku koronavirové krize. Úvěry na bydlení nabízí při všech dobách fixací pod dvěma procenty.

„Přes to všechno se dá očekávat razantní propad hypotečního trhu,“ varuje šéf developerské společnosti Ekospol Evžen Korec, který čeká firemní krachy a propouštění. „Domácnosti budou primárně řešit základní potřeby a zabezpečení dostatečných příjmů. Všechny velké a zbytné investice odloží až na lepší časy. A právě nemovitosti patří k investicím, které odloží jako první,“ je přesvědčen.

Korec připomíná zkušenost z poslední finanční krize před 12 lety, kdy se prakticky přestaly prodávat nové byty a developerskou branží to pořádně otřáslo.

Není divu, že se developeři zlobí, když na prahu nové krize Ministerstvo financí pro část jejich klientů znevýhodňuje hypotéky. Konec odpočtů, které navrhuje Ministerstvo financí, ale má přijít na řadu až od začátku roku 2022. Krizový vývoj realitního trhu tento krok neovlivní vůbec.