Realitní trh se dočkal. V nabídce přibývá bytů

Bytů na prodej přibývá, ceny ale zatím neklesají. Nabídka je nejvyšší za poslední roky a další tisíce nových bytů míří na trh. V příští dekádě je doplní desítky tisíc nemovitostí stárnoucích majitelů privatizovaných bytů.

Na trhu s bydlením se letos objevuje nezvyklý paradox: bytů na prodej přibývá, ale zlevňovat se jejich majitelům zatím nechce. Nabídka na realitních portálech roste nejrychleji za poslední roky, kupující ale na výrazný pokles cen stále čekají marně.

Na portálu Sreality od ledna do července přibylo 17 procent inzerátů a aktuálně je v nabídce kolem 19 tisíc bytů. Z toho v Praze zhruba 7 tisíc, v Brně 1600 - tolik bytů nebylo na trhu za poslední tři roky nikdy. Podobný vývoj sleduje i Michal Pich ze serveru Reality Čechy, podle kterého nabídka od začátku roku vzrostla přibližně o 15 procent.

„V tak krátkém období je to číslo hodně vysoké. Pokud by ten trend pokračoval, tak to za rok udělá velmi slušný nárůst,“ komentuje v podcastu Ve vatě Libor Ostatek, hypoteční expert společností Broker Trust a Golem Finance.

A nabídka může růst dál. Na trh míří tisíce nových bytů: jen v Brně se má podle Picha během příštích deseti let postavit kolem 20 tisíc bytů a podobný vývoj očekává i v Praze. „Největší boom nás teprve teď čeká,“ předpovídá Pich. „V Praze bylo podle něj loni kolem 18 tisíc nových bytů ve zhruba 160 projektech. A ten trend bude pokračovat,“ souhlasí Ostatek.

Na realitním trhu se kromě nových projektů začne výrazněji promítat i demografie. Panelákové byty privatizované ve velkém v 90. letech dnes vlastní lidé, kteří stárnou, a část těchto nemovitostí se proto postupně začne uvolňovat – k prodeji i k pronájmu, odhaduje Ostatek.

Pich očekává, že v příští dekádě se tak na trh dostanou další desítky tisíc bytů. Největší tlak může přijít v regionech se slabší kupní silou. Zděděné byty totiž často připadnou lidem, kteří už vlastní bydlení mají a sami je nepotřebují.

„Většinou to budou lidé ve věku 30, 40 let a ti budou mít bydlení s velkou pravděpodobností už nějak vyřešené. Takže to buď prodají, nebo pronajmou. A těchto bytů budou opravdu desetitisíce.“

Právě tady přebytek nabídky může začít být problematický. Pich se obává hlavně o poptávku na severní Moravě a v severních Čechách, kde nemusí být dostatečná kupní síla, aby novou nabídku vstřebala.

Navíc půjde často o sobě si navzájem velmi podobné typizované panelákové byty – nejčastěji s dispozicemi 2+1 kolem 42 metrů čtverečních nebo 3+1 kolem 74 metrů čtverečních. „A když těch bytů bude v nabídce padesát a všechny budou stejné a budete chtít prodat, tak jedinou možností bude snížení ceny,“ uvažuje Pich.

Zatím ale větší výběr neznamená levnější bydlení. Ceny ve velkých městech dál rostou. „Praha a Brno de facto vysávají okolní města jako Písek, Prostějov, Šumperk, tak tam počet obyvatel klesá, ale Praha, Brno a Olomouc postupně narůstají,“ komentuje Michal Pich dlouhodobý trend.

Byt v Brně 2+1 je o 158 procent dražší než před deseti lety. V Hradci Králové byl růst ještě rychlejší, o 218 procent. Největší nárůst ceny zaznamenávají sever Moravy a sever Čech. Most zdražil za deset let o 473 procent. V roce 2016 se tam byt 2+1 prodával za průměrných 353 tisíc korun, nyní stojí těsně přes dva miliony korun, vyplývá z dat portálu Reality Čechy.

Ekonomická situace domácností je zatím dobrá, zaměstnanost je stále nízká, reálné příjmy rostou. Ani zdražující hypotéky zájemce o byt neodradí. „To, co se děje v oblasti dostupnosti financování, tak není nic dramatického. Je to velmi pozvolný nárůst úrokových sazeb,“ vysvětluje Ostatek, proč bydlení nezlevňuje.

„Ten trh se reguluje sám nabídkou a poptávkou. A pokud lidé budou kupovat, tak ceny nebudou klesat,“ dodává Pich.

Ceny bytů za posledních deset let rostly nejrychleji v regionech, kde byly na začátku sledovaného období relativně nízké. V rámci krajů je rekordmanem ten Ústecký, kde byty zdražily od podzimu 2016 o 362 procent, tedy více než čtyřnásobně. Následuje Moravskoslezský kraj s růstem o 281 procent a Liberecký kraj, kde ceny vzrostly o 231 procent.

Na opačném konci žebříčku je Praha, kde ceny z už tak vysoké základny za deset let vzrostly o 117 procent, a Karlovarský kraj.

V některých lokalitách už je změna patrná dokonce i na nájemním trhu. Zatímco dříve rostly ceny bytů a nájmů víceméně společně, letos se v některých místech nůžky rozevírají: ceny nemovitostí rostou, zatímco nájmy klesají. To je důležité hlavně pro investory. Byt totiž může dál růst na hodnotě, ale pokud současně klesá nájem, výnos se zhoršuje.

Pich radí kupujícím hledat na realitních portálech tak trochu „odzadu“ – tedy mezi nejstaršími inzeráty. Právě tam mohou narazit na takzvané „ležáky“, u kterých je majitel po dlouhém čekání ochotnější jednat o ceně.

„Většina webů skládá nemovitosti od nejnovějších po nejstarší. Takže když přijde zájemce na realitní portál, tak první, co vidí, jsou ty nejnovější nabídky. Ale není problém to přetočit a dívat se odzadu na ty nejstarší. Tam totiž jde čas od času najít nějaký poklad.“

Pichovu radu potvrzuje i Ostatek. U dlouho nabízených nemovitostí podle něj může být rozdíl mezi původní a reálnou cenou obrovský. „Já jsem si všiml jedné nemovitosti v městě, kde jsem se narodil, a tam před rokem viselo 11 milionů. Říkám, ten člověk se úplně zbláznil. Teď je tam kolem pěti milionů, což je podle mě reálná cena.“