Čím je byt dražší, tím lépe se prodá. Stavět pro hypotékáře se moc nevyplatí

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Stavět, nestavět, za co stavět a pro koho stavět? Zásadní otázky, které si teď pokládají čeští developeři. V pořadu Inside Talks na ně odpovídá šéf realitní divize Penty Petr Palička.

„Těch otázek je sice celá řada, ale já si nemyslím, že se jedná o nějakou tragickou chvíli pro development. Ekonomika je cyklická a tedy i development, který je součástí ekonomiky, je cyklický. Nejsme v boomu, ale nejsme ani v nějaké strašné krizi,“ říká Palička s tím, že jemu jako developerovi se spí docela dobře. „Perspektiva tady je, nejsme schouleni v žádné depresi,“ říká.

Největším problémem trhu jsou nyní hypotéky. „Nejenom, že jsou vysoké úroky, ale jsou přísné i podmínky bank. Spousta lidí na hypotéku nedosáhne, i kdyby třeba byli ochotni platit těch šest procent,“ dodává Palička s tím, že developerům tak zbývá jediné – stavět pro ty, kteří hypotéku nepotřebují.

„Naše zkušenost je, že čím dražší, tím se lépe prodává. Lidé, kteří si kupují drahé byty, peníze mají,“ říká Palička s tím, že jde o byty v ceně od dvanácti do padesáti milionů korun. „Horní hranice prakticky neexistuje,“ dodává.

Předělat standardní projekt na luxusní příliš nejde – ať už kvůli času, nebo kvůli vybrané lokalitě. Jde ale upřednostnit ty projekty, které měly přijít na řadu později. „Jestliže máte zvažovat, jestli spíš spustíte projekt bytů, o kterých víte, že se spíše prodávat budou, anebo bytů, u kterých víte, že je pochybnost, že bude klientů dost, samozřejmě upřednostníte ten první,“ říká Palička. Podle něj tak postupuje i Penta Real Estate a právě nyní zvažuje, že projekt orientovaný na klienty s hypotékou pozdrží a naopak spustí jiný s dražšími byty.

V rozhodování developerů přitom hraje velkou roli i přístup bank. „Většina společností – i my – pracuje s bankovními úvěry. Aby banka peníze uvolnila, musíte mít určité procento předprodejů – 25 až 30 procent. To je ale dnes obzvlášť u těch větších a levnějších projektů problém. Pak totiž musíte prodat třeba několik desítek bytů, kde je pochybnost, že bude dost klientů, “ říká Palička. I on už slyšel o případech, kde jsou banky ještě opatrnější a své požadavky na předprodeje i úroky zvyšují.

Přesto všechno podle Paličky ceny novostaveb dolů nepůjdou. „Je patrné, že dolů jdou ceny secondhandových nemovitostí. To je i v pořádku, protože to, co se dělo předtím, úplně normální nebylo,“ říká s tím, že co se týká novostaveb, moc důvodů ke zlevňování nevidí, protože poptávka je stále obrovská, pouze odložená.

Developeři navíc podle něj nejsou pod tlakem, aby zlevňovali – většina pozemků je totiž kvůli opatrnosti bank koupená za hotové peníze.

I když se teď prodeje bytů propadly, trh rozhodně nelze srovnávat s rokem 2008. „Tehdy to byla velká krize. Pamatuji si, že jsme tehdy byli na realitním veletrhu v Mnichově a tam ze dne na den někteří vystavovatelé zavírali stánky, protože zjistili, že už nejsou zaměstnaní. To byl strašný sešup. Teď jsou tam nějaká omezení, ale není to žádná krize,“ dodává. Podle něj tak tentokrát neuvidíme ani výrazné dopady na rozložení sil na trhu. „Další důsledek minulé krize je ten, že se trh protřídil. Dnes mají největší množství bytů ti největší hráči, kteří jsou schopni těžší období ustát.“