Nájem místo hypotéky? Rozdíl dělá až desítky tisíc korun

Splátka hypotéky může být v Praze o 26 tisíc korun měsíčně vyšší než nájem srovnatelného bytu. Ani v Brně, v Olomouci nebo v Ostravě nevychází vlastní bydlení levněji. Srovnali jsme náklady na nájem a hypotéku v šesti městech.

Nájem, nebo vlastní byt? Ještě před několika lety se zdálo, že odpověď je jednoduchá. Kdo si mohl dovolit hypotéku, měl byt koupit. Splátka vyšla na řadě míst levněji než nájemné, navíc si splátkami člověk postupně pořizuje vlastní střechu nad hlavou.

Dnešní realita je ale složitější. Pořizovací ceny bytů i úrokové sazby jsou vysoko a měsíční splátka hypotéky může výrazně převýšit nájemné za srovnatelné bydlení. Rozdíl přitom není jen otázkou několika tisíc korun. V některých lokalitách jde o desítky tisíc měsíčně.

„Model, kdy mi hypotéka splácela byt, který jsem pronajal, je nenávratně pryč,“ říká Libor Ostatek, hypoteční expert společnosti Golem Finance a Broker Trust.

Pro podcast Ve vatě jsme porovnali šest modelových bytů v centru Prahy, na jejím okraji, v Brně, v Olomouci, v Ostravě a v Ústí nad Labem. Vybírali jsme byty 2+kk v novostavbách nebo v dobrém standardu.

Hypotéku jsme počítali s aktuální úrokovou sazbou 5,5 procenta, se splatností 30 let a financováním na 80 procent ceny nemovitosti. Zbývajících 20 procent musí kupující pokrýt z vlastních peněz. Porovnávali jsme ji s nájemným obdobného bytu ve stejné lokalitě. Energie a služby jsme do srovnání nezahrnovali.

Výsledek? Ve všech šesti modelových případech vyšel nájem levněji než měsíční splátka hypotéky. Nejvýraznější rozdíl je v centru Prahy.

Za byt 2+kk o rozloze 45 metrů čtverečních v Žitné ulici zaplatí zájemce přibližně 12 milionů korun. Při zvolených podmínkách vychází měsíční splátka hypotéky na zhruba 54 tisíc korun. Srovnatelný nájem stojí kolem 28 tisíc korun. Rozdíl činí přibližně 26 tisíc korun měsíčně, tedy přes 300 tisíc korun za rok.

Ani přesun na okraj hlavního města situaci zásadně nemění. Byt o velikosti 51 metrů čtverečních v Modřanech stojí přibližně 8,8 milionu korun. Hypoteční splátka bude zhruba 39 tisíc korun měsíčně, nájem podobného bytu stojí kolem 23 tisíc. Rozdíl činí zhruba 16 tisíc korun.

A podobně vycházejí i výpočty pro Brno. U bytu v širším centru činí měsíční splátka přibližně 39 tisíc korun, zatímco nájem srovnatelného bydlení se pohybuje kolem 23 tisíc korun. V Ostravě jsme vybrali byt 2+kk o rozloze 53 metrů čtverečních za 5,6 milionu korun a v Ústí nad Labem - má 63 metrů čtverečních - za přibližně 4,4 milionu korun. Ani v těchto městech ale podle našich propočtů hypotéka nájem nepodstřelila.

Z toho ale neplyne, že koupě bytu nedává smysl. Majitel postupně splácí jistinu úvěru a vlastní nemovitost, jejíž hodnota může v čase růst. Levnější nájem tak neznamená automaticky lepší rozhodnutí.

Pro rozhodování, zda si konkrétní byt koupit, nebo pronajmout, je podle Ostatka zásadní, jakou bude mít byt hodnotu v budoucnu. O tom rozhoduje, kde se nachází, jaké jsou v místě pracovní příležitosti, jaká je poptávka po bydlení a zda má lokalita dlouhodobou perspektivu.

Libor Ostatek varuje zejména před představou, že nemovitosti budou dál automaticky zdražovat všude. „Pokud vsadím na špatnou kartu a koupím byt za čtyři miliony na severu, může to vypadat skvěle, ale ta hodnota může dlouhodobě i klesnout,“ upozorňuje v podcastu Ve vatě.

Jako příklad regionů, kde cena vyrostla nezdravě, uvádí Ústecko. „Secondhandové byty, které jsem tři roky zpátky kupoval pod dva miliony korun, jsou dneska na dvojnásobku. A já říkám, pozor na to,“ varuje Ostatek.

Růst cen nemovitostí zpomaluje a v příštím roce to bude vidět ještě víc, domnívá se. „Osobně bych sázel na to, že růst cen nemovitostí nadále přibrzdí. Loni jsme měli jeden z extrémnějších nárůstů, kde ta celková hladina u bytů vyrostla o 15 procent. Letos budeme kolem deseti procent. A já bych tady tipoval, že se díky tomu růstu cen hypoték možná dostaneme k pětiprocentnímu nárůstu cen,“ předpovídá.

Rozdíl mezi nájmem a hypotékou je zvlášť důležitý pro mladé, kteří teprve začínají pracovat a nemají dostatečné úspory. Při pořízení hypotéky pro ně sice platí mírnější pravidla - banky jim půjčí až na 90 procent ceny nemovitosti -, ale to neznamená, že je koupě snadno dostupná.

V modelových příkladech počítáme pro žadatele do 36 let s hypotečním úrokem 5,9 procenta, se splatností 30 let a s vlastním vkladem deset procent. Splátka úvěru by u bytu za 12 milionů korun v centru Prahy činila přibližně 63 500 korun měsíčně. Na pražské periferii by šlo o 46 tisíc korun, v Brně o podobnou částku jako na okraji Prahy, v Olomouci by majitel platil splátku 38 tisíc, v Ostravě 30 tisíc korun a v Ústí nad Labem 23 tisíc korun.

K tomu je potřeba připočítat vlastní zdroje. I deset procent z ceny pražského bytu znamená 1,2 milionu korun. V Brně jde o částku blížící se milionu. I proto Libor Ostatek doporučuje mladým nekupovat vlastní střechu nad hlavou za každou cenu a zvážit nájem.

Obzvlášť když bydlí v páru či s přáteli, ušetří tisíce až desítky tisíc korun měsíčně, které si mohou spořit na základ vlastního bydlení v budoucnu anebo je třeba investovat. „Doporučuji tuto strategii, protože jiný způsob, kromě toho, že mi rodiče přispějí jednorázovou částkou, nevidím.“

Ostatek upozorňuje, že domácnosti by neměly při rozhodování počítat pouze s dnešní sazbou. Ta může relativně rychle vystoupat, jako jsme to zažili v posledních pěti letech, kdy se sazby u hypoték zvýšily o čtyři procentní body.

„Ten svět je tak rozbitý, že pravděpodobnost posunu z 5,5 na šest procent je u mě, bych řekl, výrazně výše než 50 procent, spíš bych řekl 70, 80 procent,“ míní hypoteční expert.

Fixace jsou navíc obvykle kratší. „Pryč jsou ty doby, kdy jsem mohl fixovat za velmi skvělé ceny na pět až deset let. Teď otáčíme hypoteční fixace maximálně na tři roky. Je tam příležitost, ale je tam i riziko,“ varuje Ostatek.

Proto jsme Ve vatě modelovali i dva další scénáře. V obou předpokládáme růst nájmů o pět procent každý rok, zatímco sazba hypotéky se buď zvýší na šest procent, nebo naopak klesne na pět procent. V případě pražského bytu se rozdíl mezi nájmem a hypotékou podle scénáře mění přibližně o pět tisíc korun měsíčně. Za rok jde o 60 tisíc korun.

Vedle samotného porovnání nájemného a splátky hypotéky doporučuje Ostatek sledovat také to, jak velkou část čistých příjmů domácnost na bydlení vydává. „Je důležité to držet pod 40 procenty, ideálně alespoň na těch 35 procent,“ radí v podcastu.

A toto doporučení platí i pro nájemné. Zvlášť je nutné počítat s energiemi, službami a dalšími poplatky, které mohou celkové náklady výrazně zvýšit.

U vlastnického bydlení je zatížení českých domácností ještě vyšší. Ostatek v rozhovoru zmiňuje, že v Praze připadá na pořízení bytu přibližně 7,5 až osm ročních průměrných příjmů a podíl čistých příjmů vydávaných na splátku hypotéky se podle dat Golem Finance pohybuje kolem 63 procent.