Matematika výnosů přestává vycházet, investoři přesto dál skupují byty

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Dostupnost bydlení se dál zhoršuje, poptávka po bytech neklesá. Zásadně se ale mění její struktura. Z trhu postupně mizí lidé, kteří si chtějí koupit byt pro vlastní bydlení, a nahrazují je investoři. Podle šéfa developerské společnosti Ekospol Evžena Korce dnes v některých projektech tvoří většinu.

„Podíl investičních bytů stoupá. Jestliže byl kolem 40 procent, tak v současné době je minimálně 50 procent a u některých projektů se blíží až třeba 60 nebo i 65 procentům,“ říká v rozhovoru generální ředitel a majitel společnosti.

Právě tato změna podle něj vysvětluje, proč - i když ceny bytů dál rostou a stále méně lidí si je může dovolit - je jich v nabídce nedostatek.

Ekospol dnes podle Evžena Korce nejčastěji jedná s menšími investory, kteří kupují jednotky bytů. „Těch investorů, kteří kupují mezi dvěma až deseti byty, je poměrně hodně,“ říká.

Naopak velké institucionální fondy zatím zůstávají stranou, přestože jednání probíhají. Důvod je podle něj jednoduchý, a tím je cena. „Jednali jsme s největšími fondy, ale jejich podmínky jsou takové, že velmi výrazně stlačují ceny, a na to my už nemáme prostor,“ vysvětluje šéf Ekospol.

Zájem investorů zůstává vysoký i v době, kdy se z trhu postupně vytrácí základní investiční logika. „Cena bytu by neměla být vyšší než 20 ročních nájmů,“ popisuje své pravidlo pro menší byty. To odpovídá zhruba pětiprocentnímu ročnímu výnosu.

Realita se mu ale rychle vzdaluje. „Je obtížné najít byt, kde to pravidlo platí. Obvykle se dostaneme na 4 nebo 4,5 procenta,“ dodává.

Přesto investoři z trhu nemizí. Vedle samotného nájemného totiž počítají i s dalším růstem cen nemovitostí.

Růst cen bytů podle Evžena Korce nekončí. Naopak, trh podle něj v posledních letech opakovaně ukázal, že dokáže růst i ve chvíli, kdy to vypadá, že už narazil na svůj strop.

„Asi před rokem jsem říkal, že je tam prostor minimální, a byl jsem sám překvapen, že ten prostor tam stále byl. Cena bytů roste a roste podstatně víc než inflace. Jde o zhruba 8 až 10 procent ročně,“ popisuje v rozhovoru.

Zdražování přitom pokračuje i letos. Developeři podle něj nemají příliš na výběr, protože ceny ovlivňují stále vyšší náklady výstavby.

„Ten zásadní problém růstu cen je růst cen stavebních prací,“ říká Korec. Stavební firmy podle něj v posledním roce tlačí na meziroční zdražení o zhruba čtvrtinu.

Pokud by se takové zdražení plně promítlo do cen, znamenalo by to podle jeho slov skokové zdražení bytů o dalších více než deset procent. To už by ale trh podle něj neunesl. Výsledkem je proto kompromis.

„My jsme se s dodavateli dohodli tak, že když srovnám ceny před rokem, tak dnes stavíme za ceny zhruba o osm procent vyšší,“ říká.

„Kolem ropy se točí téměř všechno, ať je to doprava, asfalty nebo nátěrové hmoty,“ říká Korec s tím, že dopady by v případě delšího trvání konfliktu v Íránu mohly být zásadní.

Celý rozhovor si můžete poslechnout v úvodním videu.