Papírové sliby versus realita: Novela stavebního zákona naráží na skepsi oboru

Nový stavební zákon slibuje rychlejší povolování staveb, digitalizaci celého systému, pravidlo jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho razítka. A také méně byrokracie. Lídři v oboru jsou ale vůči novele poměrně skeptičtí. Očekávají sice zrychlení povolovacích procesů, zlepšení oproti předchozí verzi zákona ale vnímají spíš jako podprůměrné až průměrné. Vyplývá to z průzkumu CEEC Research mezi řediteli 56 developerských a 133 stavebních společností. Kritici zákona přitom tvůrcům vyčítají, že nahrává právě velkým stavařům.

„Výsledky průzkumu ukazují, že firmy od novely očekávají změnu, zároveň však zůstávají opatrné kvůli zkušenostem s fungováním povolovacích procesů v posledních letech. Pro skutečné zrychlení proto podle nich nebude rozhodující pouze samotné znění zákona, ale především jeho praktické uplatňování, jednotný výklad pravidel, předvídatelnost rozhodování a kapacita stavebních úřadů,“ komentuje průzkum ředitel CEEC Michal Vacek.

Developeři přitom hodnotí novelu o něco pozitivněji než stavební firmy. Částečné zrychlení povolovacích procesů v příštích dvou letech předpokládá 51 procent developerů a výrazné zrychlení pak dalších devět procent. Stavebníků oproti tomu očekává částečné zrychlení 27 procent a ve výrazné zrychlení věří jen dvě procenta. Zatímco developerská firma připravuje, financuje a realizuje stavební projekt od prvotního nápadu až po předání hotové nemovitosti, stavební firma se stará o samotnou fyzickou výstavbu.

Rozdíl se projevuje také v celkovém hodnocení očekávaného přínosu nové podoby zákona, kdy na škále od jedné do deseti, kde jedna znamená žádné zlepšení a deset zásadní zlepšení, jí přidělili developeři průměrně 5,3 bodu a stavební společnosti 3,7 bodu.

„Novela jde správným směrem – slučuje územní a stavební řízení do jednoho a zavádí pevné lhůty (30, u složitějších případů 60 dní), včetně fikce souhlasu při nečinnosti úřadu. Problém je, že plná digitalizace stavebního řízení byla znovu odsunuta, nyní až k roku 2031, takže ještě dlouho poběžíme v neflexibilním hybridním provozu. Zrychlení slibovala prakticky každá vládní garnitura za posledních třicet let, reálný posun byl ale vždy jen dílčí. Klíčové bude, jak se nová pravidla osvědčí v praxi,“ vysvětluje Josef Šlefhofer, místopředseda představenstva SIS Construction.

Podle průzkumu ČKAIT k délce povolování staveb z počátku roku 2026, kterého se účastnilo na 700 osob, získalo 48 procent respondentů pravomocné rozhodnutí do pěti měsíců od podání žádosti, dalších 34 procent uvádělo dobu mezi šesti a jedenácti měsíci. Do jedenácti měsíců bylo rozhodnuto v 82 procentech případů.

Délka povolování je přitom pro developery jedním ze zásadních faktorů. Ovlivňuje totiž jak dobu, po kterou mají investoři v projektu vázané peníze, tak samotný termín zahájení stavby. Rychlejší povolovací proces by tak mohl pomoci dostat na trh nové bytové projekty rychleji.

„Dnes trvá v Praze povolit běžný bytový dům deset i více let. Jak velká novela stavebního zákona, tak nový územní plán Prahy jsou určitě kroky správným směrem. Teď ale rozhodne praxe. Povolování musí být předvídatelnější, jednodušší a hlavně rychlejší. Jen tak se může výrazně zvýšit nabídka nových bytů na trhu a zpomalit růst cen,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel a generální ředitel společnosti Central Group.

Od novely si pak stavební firmy slibují především zlepšení samotného povolovacího procesu, kdy vedle rychlosti potřebují také předvídatelné termíny, spolehlivou digitalizaci a jednotné postupy napříč úřady. Jistota zahájení stavby jim umožňuje plánovat pracovníky, techniku a subdodavatelské kapacity.

„Samotná změna zákona přípravu staveb nezrychlí. Rozhodující bude, zda se podaří změnit každodenní praxi úřadů a zajistit větší předvídatelnost celého procesu pro investory, projektanty i zhotovitele. Základem musí být závazné a skutečně vymahatelné lhůty a jednotná výkladová praxe stavebních úřadů,“ říká předseda představenstva společnosti Metrostav Aleš Gothard.

„Především je potřeba, aby legislativa nezůstala jen u proklamací, ale dodala funkční nástroje. Vítám, že nový stavební zákon zavádí jednotnou centrální stavební správu místo současných stovek místních úřadů s velmi rozdílnou praxí, to může skutečně sjednotit výklad pravidel napříč kraji,“ dodal Kamil Jeřábek, generální ředitel a jednatel společnosti Wienerberger.

Miroslav Zetek, místopředseda představenstva ČSOB Hypoteční banky, ale upozorňuje, že ačkoli má novela potenciál procesy zjednodušit a zrychlit, skutečné přínosy se projeví až s několikaletým odstupem.

Model specializovaného stavebního úřadu by podle respondentů pomohl zefektivnit a urychlit především povolování bytové výstavby. Myslí si to 54 % stavebních firem. Developeři zase očekávají přínos v rámci strategických státních investic. Stavaři pak vnímají také potenciální pozitivní vliv na občanskou vybavenost, developeři zase na smíšené developerské projekty.

Zástupci firem zároveň zdůrazňují, že je potřeba nastavit pravidla tak, aby byla využitelná v každodenní praxi, předvídatelná a především jasně srozumitelná.

„Nová pravidla musejí být jednoznačná, srozumitelná a vykládaná stejně napříč úřady i regiony. Za důležité proto považujeme jednotné metodiky pro veřejné zadavatele, které sjednotí přípravu projektů, zadávací dokumentaci i nastavení smluvních podmínek. Z pohledu zhotovitele tedy bude skutečným měřítkem úspěchu novely, jestli sjednotí postupy institucí a reálně zkrátí přípravu staveb,“ uvádí Moritz Freyborn, předseda představenstva společnosti Strabag.

Jednatel společnosti Veacom Jan Havel pak upozorňuje, že by investor měl dopředu vědět, kdo o projektu rozhoduje, jaké podklady musí dodat a do kdy dostane rozhodnutí.

„Princip jednoho řízení a jednoho odpovědného úřadu je proto správným směrem. Samotná změna zákona ale nestačí. Potřebujeme funkční digitalizaci, jasné a vymahatelné lhůty a omezení opakovaného posuzování již vyřešených věcí. Pro podnikatele je často horší než samotná délka procesu právě jeho nepředvídatelnost,“ vysvětluje.

Majitel společnosti Stavosil Petr Vesecký pak upozorňuje, že pokud chce stát skutečně stavět rychleji, nestačí digitalizovat pouze stavební firmy. „Stejnou rychlostí se musí digitalizovat stát, povolovací procesy i způsob kontroly staveb. Teprve potom se technologický pokrok skutečně projeví v rychlejší výstavbě,“ myslí si.

Dosavadní zákon, který je účinný od začátku roku 2024, podle firem situaci nezlepšil a podle téměř třetiny respondentů dokonce povolovací procesy prodloužil. Osmasedmdesát procent stavebních i developerských firem se pak shodlo, že pro ně zákon neznamenal žádné významné zlepšení.

„Dosavadní fungování stavebního zákona je z pohledu firem velmi neuspokojivé. Firmy proto od novely očekávají nápravu, jejich důvěru ale oslabují špatné zkušenosti s předchozími legislativními změnami i se zaváděním zákona do praxe. Rozhodující pro ně bude, zda se nové úpravy skutečně promítnou do rychlejšího a předvídatelnějšího povolování staveb,“ vysvětluje Vacek.

Dosavadní vývoj podle CEEC ukazuje, že legislativní zjednodušení procesu samo o sobě ke zrychlení nestačí. Významnou roli hraje také personální kapacita stavebních úřadů, fungování digitálních systémů a schopnost úřadů nové postupy efektivně aplikovat v praxi.