Článek
Podle nedávno zpracované analýzy Ministerstva práce a sociálních věcí žije v ČR v nájemním bydlení pouze 19 procent domácností, zatímco ve vlastnickém asi 68 procent. Důvody jsou jak racionální, tak iracionální.
„Jistoty ve vlastnickém bydlení jsou vyšší, v nájmu se uzavírají smlouvy zpravidla na rok a nájemník neví, co bude dál,“ vysvětlil v rozhovoru pro Seznam Zprávy ekonom a sociolog bydlení z Akademie věd ČR Martin Lux.
Rozhovor se sociologem bydlení Martinem Luxem.Video: Oliver Sálus, Seznam Zprávy
Druhým pragmatickým důvodem je podle něj to, že u nájemního bydlení není v tuzemsku ochrana nájemníků tak vysoká jako třeba v Německu, Švýcarsku, Velké Británii či Francii. „Tam existuje něco, čemu říkáme regulace nájemného druhé generace. Lidé si dokážou odhadnout, kam se nájemné může v budoucnu hýbat. U nás žádné mapy nájemného, které by nějaký takový odhad umožňovaly, neexistují, a tudíž ten nájem zůstává poměrně dost nejistý,“ dodal.
Stát navíc dlouhou dobu víc podporoval vlastnické bydlení než nájemní. „V roce 2005 jsme dělali takové srovnání a výdaje státu v oblasti vlastnického bydlení byly pětkrát vyšší než v oblasti nájemního bydlení,“ tvrdí Lux.
U daní zůstává daňové zvýhodnění vlastnického bydlení oproti nájemnímu dodnes. Lidé splácející hypotéku na vlastní bydlení si mohou úroky odečíst od daňového základu.
Své dělá i psychologie. Bydlet ve vlastním se totiž stalo sociální normou, jakkoli na Západě je běžné si bydlení třeba celý život pronajímat. „Například v Německu většina domácností žije v soukromém nájmu,“ říká sociolog.
Kořeny můžeme hledat v nedávné minulosti. Po revoluci převážná většina nemovitostí změnila majitele. „Před rokem 1989 žilo ve (státním) nájmu 40 procent domácností. Dnes bydlí v obecním nájemním bydlení pouze osm procent,“ uvádí Lux. Proběhla totiž rozsáhlá privatizace bytového fondu a kvůli ní se prudce snížil podíl nájemního bydlení a zvýšil podíl vlastnického. Bydlet ve vlastním je proto normální.
Sociální norma
A čím víc lidí se stěhuje do vlastního, tím silnější se tato sociální norma stává. „Bydlet v nájmu je považováno za lůzrovství. Člověk je považován za neúspěšného, zejména, když tam zakládá rodinu. Rodina a okolí od něj očekávají, že bude mít vlastní bydlení,“ konstatuje Martin Lux.
Jenže vysoká poptávka a aktuální nízká nabídka šponuje ceny nemovitostí vzhůru. Češi si tedy za to, že je vlastnické bydlení čím dál nedostupnější, mohou tak trochu sami.
Ceny jsou už tak vysoko, že mnoho lidí nedosáhne na splátku hypotéky, ačkoli jsou jejich sazby na dně. Někomu tak nezbývá než zvolit nepreferovaný pronájem.
Ani bytů k pronájmu ale není moc. „Nejméně dostupná je pro bydlení Praha, a to jak pro koupi bytu, tak i pro nájem,“ potvrzuje majitel Hyposervisu a provozovatel portálu Cenovamapa.org Milan Roček.
Sociolog Martin Lux je přesvědčen, že k tomu, aby se soukromé nájemní bydlení dlouho udrželo jako skutečná alternativa k vlastnickému bydlení, je potřeba zvýšit jistoty. „Jednak pro nájemníky a také pro pronajímatele. Třeba je daňově zvýhodnit tak, aby uzavírali dlouhodobější smlouvy s nájemci,“ navrhuje.
Místopředseda pravicové ODS Martin Kupka ovšem namítá, že stát není od toho, aby svými podporami ovlivňoval vnímání situace. „Je jen a pouze rozhodnutím investorů, jestli se časem k myšlence nájemního bydlení začnou sami více přiklánět a marketingově si pro něj vytvoří poptávku,“ říká.
Právní hledisko
Z pohledu potřebné právničiny je nájem jednodušší a méně nákladný. Zatímco na převod vlastnického práva k nemovitosti si málokdo troufne sám, u pronájmu si lidé běžně stahují vzory nájemních smluv z internetu. Když je špatně sestavená nájemní smlouva, riziko finanční ztráty bývá řádově nižší než u koupě nemovitosti.
Aby si lidé zvládli co nejvíce právních úkonů udělat sami, bez odborníků, bylo i ideovým cílem nového občanského zákoníku. Praxe však ukazuje, že v případě převodů nemovitostí je přítomnost odborníka důležitá. Alespoň minimální právní konzultace se vyplatí i u nájemních smluv. Právník dokáže upozornit na důležité body, které by ve smlouvě neměly chybět. Nebo naopak řekne, co do smlouvy dávat nemáte, protože to tam je od začátku neplatné. Třeba zákaz držení zvířete v bytě.
Důležité je také správné označení nemovitostí, zejména pokud jde o byty a nebytové prostory. „Fakticky existují dva režimy bytového spoluvlastnictví, podle nového občanského zákoníku a starého zákona o vlastnictví bytů, a tři způsoby označení převáděné jednotky – bytu,“ podotýká Václav Audes, partner advokátní kanceláře Havel & Partners.
