Rok rekordů. Češi už vzdali čekání a kupují bydlení i bez levných úvěrů

Letošní rok začínal rekordy, které bankéři hlásili o výsledcích hypotečního trhu za předchozí období. Po dvou letech propadů způsobených růstem úrokových sazeb a tedy dražšími hypotékami a celkovou ekonomickou nejistotou se počet hypoték konečně vrátil k růstu.

Domácnosti totiž začaly i přes dražší financování opatrně nakupovat nemovitosti. Zbytek roku pak jen potvrdil, že na výraznější zlevnění úvěrů už nemá smysl čekat.

„Ani prosinec nepřinesl na hypoteční trh změnu. Sazby dál stojí na místě. Za celý rok klesly přibližně o třetinu procentního bodu, což ukazuje spíše na pozvolné uvolňování než na výraznější zlevňování, které mnoho zájemců o hypotéky letos očekávalo,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.

Podle dat Hypoinexu se průměrná nabídková sazba hypoték drží na 4,91 procenta.

Kupující tak začali stabilní, ale stále relativně vysoké sazby brát jako standard. I díky tomu míří hypoteční trh podle odhadů České bankovní asociace k dalším silným výsledkům. ČBA očekává, že banky do konce roku poskytnou zhruba 320 miliard korun nových úvěrů na bydlení – tedy o přibližně čtyřicet procent více než loni.

Zájem o nákupy tak neklesá, i když byty dál zdražují a kvůli vyšším hypotékám je dnes složitější si vlastní bydlení dovolit.

Podle dat Deloitte je Česko jednou z nejméně dostupných metropolí vůbec. Pořízení nové nemovitosti v hlavním městě Česka vyjde v průměru na ekvivalent 15 hrubých ročních mezd, tedy 180 měsíčních platů. Hůře jsou na tom už jen Amsterdam a Athény.

„Situace zůstává nepříznivá a zásadní změny zatím nejsou na obzoru. Rozdíl mezi růstem mezd a cenou nemovitostí se dále prohlubuje, protože mzdy nedokáží držet krok s rostoucími náklady na rezidenční bydlení,“ uvedl Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství v Deloitte.

Letos se jen během prvních devíti měsíců cena nových bytů v Praze zvýšila o devět tisíc korun na metr čtvereční. V praxi tedy nejprodávanější dvoupokojový byt o 40 metrech čtverečních podlažní plochy za devět měsíců letošního roku zdražil o 360 tisíc korun.

„Ceny nových bytů v Praze si udržují růstové tempo. Tento trend bude nadále pokračovat, protože hlavní příčina zůstává neřešena – dlouhodobě nefunkční proces schvalování nové výstavby a neefektivní územní plánování, které brání dostatečnému doplňování nabídky. V kombinaci se silnou poptávkou a rostoucími náklady prakticky všech vstupů tak nelze očekávat obrat. Realita je bohužel zcela opačná,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.

Rostoucí ceny ovšem aktivitu kupujících u nových bytů nijak neomezily a developeři v metropoli čekají rekordní výsledky. Celkově by se na trhu v Praze mohlo prodat až osm tisíc nových bytů.

Zdražení se nevyhnuly ani ostatní regiony. Podle dat inzertního portálu Sreality nabídkové ceny nemovitostí v jejich nabídce rostly v některých lokalitách o desítky procent.

Nejvýraznější meziroční skok zaznamenaly nemovitosti v Pelhřimově, kde cena meziročně stoupla o více než šedesát procent. Byty v Rychnově nad Kněžnou, Českém Krumlově, Mostu nebo Třebíči se zvýšily o zhruba třetinu ceny oproti loňsku.

Je na místě poznamenat, že cena v lokalitách, kde je realitní trh menší než například v Praze, může být výrazněji ovlivňována aktuální změnou nabídky. Pokud se na trh dostane projekt s novými byty, může průměrnou cenu zásadně ovlivnit.

Mění se i něco jiného. Řada investorů totiž v posledních letech upravila záměr u části svých projektů a místo pro individuální kupující začala stavět komplexy, které jako balík prodává větším investorům, kteří nyní sázejí na pronájmy.

Například společnost Finep už v loňském roce uzavřela dohodu s izraelskou společností AFI Europe, které v následujících letech postaví téměř dva tisíce bytových jednotek, které bude investor následně pronajímat.

„Budování nájemního bydlení v Praze považujeme za jeden z klíčových pilířů dostupnosti bydlení. V rámci našeho programu dostupnosti bydlení se chceme zaměřit nejen na vlastnické bydlení, ale i na bydlení nájemní a družstevní. Každý z těchto segmentů tvoří přibližně třetinu našich projektů,“ popsal strategii společnosti Finep její generální ředitel Tomáš Pardubický.

Podle analýzy poradenské společnosti Savills bylo k polovině roku 2025 jen v Praze v provozu přes 4 500 bytů určených k profesionálnímu pronájmu. A jejich počet se má zvyšovat. V roce 2026 má být dokončeno dalších 1 100, ve výstavbě je nyní 1 902 jednotek a dalších 3 400 bytů by mělo do výstavby vstoupit v příštích dvou letech.

„Zájem investorů o segment nájemního bydlení roste, především o projekty v centrech měst. Jde o atraktivní a stabilní aktivum, které navíc nabízí flexibilní exitové strategie, včetně možnosti postupného rozprodeje jednotek formou individuálního prodeje bytů,“ říká Marek Pohl, šéf valuací v Savills.

S proměnou toho, kdo byty v Česku kupuje, přichází i změna na nájemním trhu, ze kterého si institucionální investoři berou stále větší část. Často jsou totiž jimi pronajímané byty spojené s vyšším standardem bydlení. Lidé si připlácejí za vybavené byty, recepci, správu nebo flexibilní nájemní smlouvy.

Podle aktuálních dat Savills zůstává nájemné u menších jednotek relativně stabilní. 1+kk v průměru vyjde na 19 900 korun měsíčně, 2+kk pak na 27 400 korun. Zato větší byty výrazně zdražují. 3+kk dnes stojí kolem 43 tisíc korun měsíčně, čtyřpokojové jednotky až 68 tisíc Kč. Ve všech případech přitom ceny výrazně převyšují průměrné tržní nájemné v Praze.

„Na první pohled může působit dobře, že do nájemního bydlení vstupují profesionální firmy. Často slibují vyšší standard, lepší služby i stabilitu. Zkušenosti ze zahraničí ale ukazují, že pokud chybí pravidla – například v podobě delších nájemních smluv –, vede to spíš k růstu nájmů než ke zlepšení dostupnosti,“ říká Lenka Veselá, advokátka a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.

Z jejího pohledu model BTR v současnosti vyhovuje mladým lidem bez závazků, kteří chtějí bydlet v moderním bytě a nevadí jim vyšší cena. Naopak rodiny s dětmi, senioři nebo lidé s nižšími příjmy často zůstávají mimo hru. „Z praxe víme, že právě tyto skupiny jsou někdy automaticky vyřazovány kvůli počtu osob, typu příjmu nebo nižší bonitě. Přitom to jsou lidé, kteří potřebují stabilní nájemní bydlení nejvíce,“ dodává Veselá.