Článek
Příchod vyšších úrokových sazeb opět nepříznivě ovlivňuje realitní sektor, který má špatnou zkušenost z doby energetické krize. Dluhopisy evropských realitních skupin totiž pociťují tlak dražšího financování, což se projevuje poklesem cen rizikovějších bondů a dokonce i rušením celých plánovaných dluhopisových emisí.
Emisi svých dluhopisů v objemu 500 milionů eur (okolo 12,2 miliardy korun) zrušila například společnost Net Zero Properties poté, co se jí nepodařilo přesvědčit investory ani vylepšenými podmínkami. Firma skupuje v Německu zanedbané byty.
Realitním bondům se nedaří
V září pak prudce poklesly rovněž ceny hybridních dluhopisů skupiny CPI Property Group (CPIPG) realitního magnáta Radovana Vítka a skupiny Aroundtown, která investuje do rezidenčních a komerčních realit zejména v Nizozemsku a v Německu. Informovala o tom agentura Bloomberg bez přesného určení bondů.
„Jde o hluboce podřízené cenné papíry bez pevně stanoveného data splatnosti, které kombinují charakteristiky dluhu a vlastního kapitálu,“ upřesňuje mluvčí skupiny CPIPG Jakub Velen. Cena se však snižovala i u dalších bondů.
U dluhopisu splatného v roce 2032 se cena v září podle portfolio manažera společnosti Cyrrus Tomáše Pfeilera snížila o tři procenta. „Za měsíc je to hodně. Je to výrazný propad,“ dodává Pfeiler.
Vítkova skupina ale není jediná, kterou pokles cen dluhopisů potkal. „Index vysoce úročených dluhopisů z realitního sektoru klesl od července o deset procent na 220 bodů,“ líčí Pfeiler s tím, že klesají rovněž akcie evropských realitních společností. Reality byly k 20. září podle Bloombergu dokonce měsíčně nejhorším odvětvím v indexu, který sleduje vysoce úročené dluhopisy.
„CPIPG je jedním z řady emitentů, jejichž dluhopisy v tomto prostředí zlevnily,“ doplňuje Velen a pokračuje: „Dluhopisy realitních společností byly zasaženy výrazněji, protože realitní sektor je vnímán jako citlivější na vyšší úrokové sazby.“
Realitní investice se totiž provádí s vysokým úvěrem. Vyšší sazby tak realitním skupinám výrazněji zvyšují úrokové náklady. Zároveň to však tlačí dolů hodnotu realitního portfolia a zvyšuje riziko, že poruší podmínky bankovních úvěrů nebo dluhopisových emisí.
„Vypadá to, jako by se opakoval rok 2023,“ uvedl pro Bloomberg portfolio manažer banky J. Safra Sarasin Jayadev Mishra s odkazem na vlnu výprodejů, která zasáhla tento sektor, když naposledy úrokové sazby rychle rostly. „Společnosti musí v tomto úrokovém prostředí důkladně prověřit svou kapitálovou strukturu,“ dodal. Výnosy z pronájmů v Evropě se totiž podle něj nebudou přizpůsobovat tak rychle, jak rostou úrokové sazby. Ke zvýšení nájmů tak dojde později.
„Z naší zkušenosti mají dluhopisové trhy v podobných situacích tendenci reagovat přehnaně a přikládat úrokovým sazbám příliš velkou váhu ve srovnání s řadou dalších faktorů, které ovlivňují hodnotu nemovitosti a provozní výkonnost,“ doplňuje Velen. Současná situace tak podle něj nepředstavuje pro CPIPG žádný bezprostřední problém z hlediska refinancování.
Vítkova skupina totiž získala od začátku roku do července financování v objemu zhruba 1,7 miliardy eur. V příštích letech navíc nebude refinancovat velké objemy nezajištěného dluhu. „To nám dává flexibilitu vstupovat na kapitálové trhy v době, kdy budou podmínky příznivější, namísto toho, abychom nové dluhopisy emitovali za neatraktivně vysokých nákladů,“ dodává Velen.
Peníze zdražuje válka v Íránu
Za vyššími sazbami stojí obavy z vyšší inflace kvůli válce mezi USA, Izraelem a Íránem, která začala koncem února. Írán totiž zablokoval lodní dopravu přes Hormuzský průliv, kterým za obvyklých okolností proudí okolo pětiny světových dodávek ropy. Kromě ropy se přes něj převáží také zemní plyn, hnojivo nebo například helium, které se využívá při výrobě čipů. Tyto položky od zahájení války výrazně zdražily.
Na riziko růstu cen už zareagovala americká centrální banka Fed i Evropská centrální banka, které zvýšily v září své sazby o čtvrt procentního bodu. ECB zvýšila sazby již v červnu.
Není to však jen současný inflační šok kvůli válce v Íránu, který tlačí na růst úrokových sazeb. „Roli hraje i to, že se vlády ve světě více zadlužují,“ upozorňuje Pfeiler.
Výsledkem jsou výprodeje státních dluhopisů na trzích, když v pondělí se výnosy u amerického státního bondu dostaly na 5,25 procenta, což je nejvíce za devatenáct let. Vyšší sazby u státních dluhopisů jsou přitom považovány za bezrizikové a odvíjí se od nich i úročení pro firemní bondy.
Končí rovněž období bezbřehé globalizace, která snižovala ceny zboží a služeb. Nyní naopak nastává doba, kdy státy začínají ve větší míře zavádět cla a chránit své trhy, což naopak přispěje ke zvýšené inflaci.
„Inflace je trošku strukturální změnou. Hned tak nezmizí a úrokové sazby budou proto vyšší,“ komentuje Pfeiler. Podle něj k tomu přispívá i to, že trhy očekávají zrychlení ekonomického růstu kvůli umělé inteligenci a vyšší produktivitě práce.
