Úrok 5,5 procenta bude ještě dobrý. Hypotéky zdraží, říká expert

Hypotéky znovu prudce zdražují a průměrná sazba se blíží pěti procentům. Podle hypotečního experta Libora Ostatka bude růst pokračovat. V optimistickém scénáři počítá příští rok se sazbou 5,5 procenta, připouští ale i šest procent.

Ve světě to vře a neklid se propisuje i do hypotečních sazeb. Hypotéky zdražují už šestý měsíc v řadě. Bankám roste cena peněz, ze kterých poskytují hypotéky. Hypoteční úvěry teď prodávají téměř bez marže, aby si udržely klienty, tvrdí hypoteční expert Libor Ostatek. „Banky jsou v rámci konkurenčního boje schopné jet prakticky na minimální marže.“

Hypotéky žene nahoru i nejistota kolem cen energií. Sílí obavy, že se vrátí vysoká inflace. „Hlavní důvod je inflace, která nás začne pomalu, ale jistě trápit. V České republice nevystrkuje ty růžky ještě tolik, ale nárůst tam je,“ míní Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust a Golem Finance. „Nevidím moc důvodů pro to, aby se svět stal stabilnějším,“ obává se v podcastu Ve vatě.

Růst úrokových sazeb se výrazně promítá do výše měsíčních splátek a propisuje se do rodinných rozpočtů. Při hypotéce na šest milionů korun na 30 let vychází při hypotetické sazbě čtyři procenta měsíční splátka zhruba na 28 600 korun.

Při pětiprocentní sazbě už je to asi 32 200 korun, při šesti procentech přibližně 36 tisíc korun. Pokud by sazba vystoupala až na sedm procent, splátka by se dostala ke 40 tisícům korun.

Jinými slovy: jeden procentní bod u takto vysoké hypotéky znamená několik tisíc korun měsíčně navíc. Právě proto může být lákavé s koupí počkat a spekulovat na to, že se světová politika uklidní a sazby spadnou.

Jenže i kdyby sazba klesla o celé procento, nemovitost může za rok dost pravděpodobně stát víc než dnes. To je dobře vidět na následujícím příkladu. Kupující má dva miliony „z vlastní kapsy“ a na byt za osm milionů si půjčí šest milionů od banky. Hypotéku si vezme teď s úrokem pět procent. Měsíční splátka vychází na 32 209 korun.

Druhá možnost: s nákupem rok počká a sazba mezitím opravdu klesne na čtyři procenta. To zní jako jasná výhra. Jenže cena nemovitosti za rok vzroste o osm procent, počítá v modelu Ostatek.

Byt za osm milionů tak rázem vyjde přibližně na 8,64 milionu korun. Pokud kupující zachová stejný poměr vlastních peněz a úvěru, nebude už od banky potřebovat šest milionů, ale skoro 6,5.

Výsledek je překvapivý: přestože hypotéka zlevnila o celý jeden procentní bod, měsíční splátka bude jen asi o 1200 korun nižší. Kromě toho za zmíněný rok kupující část úvěru splatí a vlastní tak kus aktiva, jehož hodnota může růst.

Vyšší sazby podle Ostatka ceny nemovitostí přibrzdí. Loni podle něj byty v některých segmentech zdražovaly i o 15 procent. Letos by měl být růst spíše kolem deseti procent, odhaduje. A příští rok očekává ještě pomalejší tempo.

„Já bych příští rok tipoval, že budeme v jednociferném nárůstu někde mezi pěti až osmi procenty. A bude ho hodně určovat právě růst úrokových sazeb,“ říká expert Golem Finance a Broker Trust.

Na výrazný plošný pokles cen ale nesází. Důvodem je podle něj stále silná ekonomika, nízká nezaměstnanost a růst příjmů v tuzemsku. Zároveň na trh přichází více nemovitostí, což podle něj pomáhá vyrovnávat poměr mezi nabídkou a poptávkou. „Misky vah prodávajících a kupujících se přece jenom letos značně vyrovnaly,“ říká.

Rostoucí sazby se přitom netýkají jen nových kupujících. Letos a v příštích dvou letech čeká refinancování velké množství domácností, které si hypotéku sjednaly v době velmi nízkých sazeb. Největší šok ale mají některé domácnosti už za sebou.

U lidí s pětiletými fixacemi se bude rozdíl mezi starou a novou sazbou postupně zmenšovat. Zatímco nyní může být kolem 2,5 procentního bodu, v prvním čtvrtletí příštího roku by měl podle jeho scénáře klesnout přibližně na jeden až 1,5 bodu a později by mohl prakticky zmizet.

„Co je pozitivní, že téměř celý příští rok, s výjimkou prvního kvartálu, pokud se sazby budou vyvíjet podle toho mírnějšího scénáře, nebudou ti klienti dostávat vyšší úrokovou sazbu, v některých případech dokonce můžou dostat i nižší,“ předpokládá.

Největší rozdíl podle něj čeká část lidí, kteří měli velmi dlouhé fixace - například na sedm, osm nebo deset let - a uzavírali je v době, kdy byly sazby kolem dvou procent. Zároveň ale tito lidé měli podle něj jednu výhodu: za dlouhé roky splatili významnou část úvěru a mezitím jim rostly příjmy.

Pro rychlou orientaci má Ostatek i jednoduché pravidlo. Každý jeden procentní bod navíc se u hypotéky promítne do splátky řádově stovkami korun na každý milion půjčky. „Je to kolem pětistovky na jednom milionu,“ říká.

U šestimilionové hypotéky tak může jeden procentní bod znamenat přibližně tři tisíce korun měsíčně. Přesný rozdíl samozřejmě závisí na délce splatnosti a dalších parametrech úvěru.

Splátky hypoték české domácnosti dál výrazně zatěžují. Zatímco v extrémním roce 2022 domácnosti na splátku hypotéky a provoz bytu potřebovaly téměř 70 procent svých čistých příjmů, i dnes se tento podíl stále pohybuje kolem 60 procent. Ideální je přitom vydávat zhruba třetinu čistých příjmů.

„Bohužel jsme se prakticky na těch šedesáti procentech drželi poté, co to kleslo v roce 2023 a 2024, a držíme se tam dodnes,“ cituje Libor Ostatek z dat o dostupnosti bydlení Golem Finance.

Největší riziko podle Ostatka není samotná vyšší sazba, ale kombinace vysokého dluhu a domácnosti závislé na jediném příjmu. „Zásadním rizikem je jeden příjem a vysoká hypotéka, případně zaměstnání nebo profese, která je do budoucna ohroženým druhem.“ Proto doporučuje nejen rezervu na šest měsíců výdajů, ale také odpovídající pojištění schopnosti splácet.

Ostatek nedoporučuje automaticky nejkratší fixaci. Naopak by se podle něj někteří klienti měli podívat na pětiletou fixaci. Cenový rozdíl proti té tříleté fixaci může být podle něj v některých nabídkách jen dvě desetiny procentního bodu. Za relativně malý příplatek tak může domácnost získat delší jistotu.

„Já bych se velmi díval na to, jestli si nevzít pětiletku… Je dobrá doba pro určitý typ zákazníka s hypotékou.“ Pokud by sazby skutečně zamířily k šesti nebo sedmi procentům, delší fixace domácnost ochrání před dalším růstem splátky.