Byty zdražují, rostou i sazby hypoték. Meziměsíčně zlevnila jediná banka

Průměrná nabídková cena bytu se aktuálně pohybuje kolem 5,6 milionu korun, meziročně o 5,1 % výše, a nepřetržitě roste už čtyři a půl roku. Úrokové sazby hypoték se v červenci v nabídkách bank snížily pouze v jednom případě a podle odborníků se výraznějšího zlevnění letos nejspíš nedočkáme.

„Český hypoteční trh vstoupil do období, ve kterém se znovu zhoršuje dostupnost vlastního bydlení. Důvodem není jen pokračující růst cen bytů, ale také vyšší úrokové sazby hypoték, které zvyšují měsíční splátky a snižují dosažitelnost financování pro širší okruh domácností. Aktuální data zároveň ukazují, že nejde pouze o český fenomén. Také v eurozóně pokračuje růst hypotečních sazeb a rozdíly mezi jednotlivými zeměmi zůstávají výrazné,“ uvádí Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz. Nabídkové hypoteční sazby podle něj vzrostly za posledního půl roku v průměru přibližně o 0,45 procentního bodu.

Konkrétní příčinu aktuálního růstu sazeb popisuje hlavní ekonom Patria Finance Dominik Rusinko. Důvodem zdražování sazeb je podle něj zdražení tržních zdrojů, takzvaných úrokových swapů, od kterých banky odvozují cenu delších fixací hypoték.

„Vývoj swapových sazeb je od začátku konfliktu na Blízkém východě extrémně rozkolísaný, přičemž hlavní roli sehrávají obavy z návratu inflačních tlaků. Tříleté swapy zdražily oproti konci února o zhruba 0,8 procentního bodu, což se postupně propisuje i do cen hypoték pro tuzemské domácnosti,“ vysvětluje.

Prostor pro výraznější pokles hypotečních sazeb letos příliš nepředpokládá, naopak očekává, že v nejbližších měsících bude průměrná hypoteční sazba u nových hypoték dále růst k hranici 5 %.

„Od roku 2022 se nacházíme v prostředí zvýšených úrokových sazeb – nejde přitom o jednorázový výkyv, ale spíše nový normál. Hypoteční sazby pod třemi nebo dokonce dvěma procenty byly sice z pohledu domácností příjemné, ale historicky abnormální,“ popisuje. 

Dodává, že novým dlouhodobým normálem budou hypoteční sazby okolo úrovně 4 %. V případě vyostření geopolitické situace a rostoucích obav z inflace, jako pozorujeme nyní, to ale může být spíše hranice pěti a více procent.

„Výrazný pokles v nejbližších měsících nepředpokládáme. Průměrné nabídkové sazby by se podle nás mohly pohybovat přibližně mezi 5,1 a 5,4 procenta,“ odhaduje Majer.

A červencová data trend potvrzují. Ke zvýšení sazeb přistoupila část bank, zatímco Air Bank, Fio banka, Moneta Money Bank a UniCredit Bank ponechaly své nabídky meziměsíčně beze změny. Jedinou výjimkou byla Partners banka, která svou sazbu oproti předchozímu měsíci snížila.

Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla v květnu 2026 průměrná výše nově poskytnuté hypotéky 4,84 milionu korun. Na tomto modelovém příkladu (LTV 80 %, tříletá fixace, splatnost 30 let) při aktuálních červencových sazbách bank vychází nejvýhodněji nabídka Fio banky (4,58 %, splátka 24 754 Kč). Na opačném konci je pak ČSOB (5,39 %, splátka 27 148 Kč) – rozdíl mezi nimi představuje přes 2 394 Kč měsíčně.

Aktuální situace podle odborníků mění pohled na délku fixace. Zatímco ještě před několika měsíci řada klientů předpokládala, že sazby budou dál klesat, dnes už si lidé tak jisti nejsou. Podle Rusinka jsou dnes nejvíce poptávané fixace od jednoho do pěti let, které tvoří 67 % trhu.

On sám aktuálně vnímá jako nejvýhodnější fixaci na tři roky, která podle něj na jednu stranu chrání domácnost před rizikem, že tržní sazby v nejbližších měsících ještě vzrostou. Na druhé straně klientovi nezavře dveře ke změně na příliš dlouhou dobu, pokud by se tržní prostředí v dalších letech přece jen zlepšilo.

To potvrzuje také Majer, podle kterého jsou pětileté fixace v průměru přibližně o 0,25 procentního bodu dražší. Pokud je LTV (procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti) vyšší než 80 %, sazba roste v průměru zhruba o 0,3 procentního bodu.

Vyplatí se tedy s koupí nemovitosti čekat? Odborníci se shodují, že pokud člověk najde vhodnou nemovitost, má stabilní příjem, dostatek vlastních zdrojů a finanční rezervu, na levnější sazbu se čekat nevyplatí.

„Pokud někdo najde dobrou nabídku na pořízení vlastního bydlení a hypotéka je pro jeho domácí rozpočet dlouhodobě udržitelná, přílišné vyčkávání nemusí být dobrá strategie. V posledních letech se čekání na levnější hypotéky často nevyplatilo, protože úsporu na úroku převážil další růst cen nemovitostí,“ říká Rusinko.

Na úrokové sazby je také možné v některých případech získat individuální levnější nabídku. Slevy se podle Majera pohybují přibližně od 0,1 do 0,7 procentního bodu.

Majer ale upozorňuje, že pro jejich získání se banky dívají zejména na pojištění schopnosti splácet, aktivní využívání běžného účtu, energetický štítek nemovitosti, příjem a bonitu klienta, výši hypotéky a záleží také na individuálním posouzení banky.

„Proto doporučujeme porovnat alespoň tři až pět bank se stejnými parametry úvěru. Vedle sazby doporučujeme porovnat také cenu pojištění, RPSN, poplatky a další podmínky. Nejnižší sazba nemusí automaticky znamenat nejlevnější hypotéku,“ varuje.

Právě hypotéky byly jedním z předvolebních témat ANO, strany současné koaliční vlády. Ta avizovala levnější hypotéky, možnosti vlády ovlivnit úrokové sazby jsou ovšem velmi omezené, protože výše úrokových sazeb hypoték je primárně závislá na měnové politice České národní banky.

Ve volebním programu pak ANO konkretizovalo, že tím jsou myšleny levnější hypotéky pro mladé a klíčové profese. Konkrétní plán a specifické nástroje této podpory vláda zatím nepředstavila, podle informací Hospodářských novin by jednou z možností, které vláda zvažuje, mohl být větší daňový odpočet.

„Vzhledem k probíhajícím analýzám a přípravám je v tuto chvíli předčasné komentovat konkrétní parametry. Jakmile bude návrh kompletní, veškeré podrobnosti včas zveřejníme,“ uvedl redakci mluvčí ministerstva financí Stefan Fous.