Článek
Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.
Trh kancelářských prostor v Praze prochází významnou změnou. Nároky nájemců se postupně mění a firmy stále častěji hledají flexibilitu, což vytvořilo podhoubí pro silný nárůst popularity coworkingových center - sdílených prostor, které využívá více firem či lidí.
Nedílnou součástí trhu ale samozřejmě zůstává i tradiční model přímého nájmu, v rámci kterého si firma pronajme celý prostor sama pro sebe a hledá primárně dlouhodobou stabilitu. Jak se trh mění, jak se vyvíjí požadavky nájemců a jak na to reagují velcí pronajímatelé?
Coworking na vzestupu, mění se ale i tradiční kanceláře
Pražský kancelářský trh vykazuje dlouhodobou stabilitu, podle statistik Cushman & Wakefield dosahovala neobsazenost za první čtvrtletí letošního roku jen sedm procent, takže je jedna z nejnižších ve střední Evropě. To je výsledkem stabilní poptávky i pomalé výstavby nových prostor.
V prvním čtvrtletí roku 2025 bylo dokončeno pouze 8 700 m² nových kancelářských ploch, přičemž celková nová nabídka pro rok 2025 je projektována na pouhých 26 600 m² (data Cushman & Wakefield za první kvartál roku 2025). Přísnější podmínky financování a vysoké úrokové sazby brzdí spekulativní výstavbu, což může dále zvyšovat tlak na stávající prostory.
Nízká neobsazenost a stabilní poptávka ukazují na robustnost pražského kancelářského trhu, což je důležité nejen pro investory, ale i pro nájemce. Velcí korporátní nájemci preferují dlouhodobé smlouvy, které jim poskytují jistotu a umožňují plánovat lidské zdroje a provozní náklady. To je přesně to, co tradiční model přímého nájmu nabízí.
Stálost a dlouhodobost v rámci nájemních kontraktů ale rozhodně neznamená, že by se kancelářské prostory postupně neproměňovaly. Úbytek zaměstnanců v kancelářích totiž překresluje priority v rámci rozvržení pracovních prostor a firmy stále častěji investují do společného zázemí pro zaměstnance.
Velké firmy po pandemii často zmenšují své kancelářské plochy o 10 až 30 %, což otevírá příležitosti pro efektivnější využití existujících kapacit. Společnosti dnes raději investují do kvalitních společných prostor, relaxačních zón nebo herních místností než do rozšiřování pracovního prostoru. Zaměstnanec totiž akceptuje menší pracovní místo výměnou za lepší společné prostory pro udržování pohody, svůj odpočinek a relaxaci.
Coworking nebo přímý nájem?
Flexibilní kanceláře získávají na významu a tvoří přibližně 3,4 % celkové nabídky kancelářských ploch v Praze, což odpovídá 136 000 m² (data Cushman & Wakefield za první kvartál roku 2025).
Největší operátoři jako Scott.Weber Workspace nebo WorkLounge nabízejí prostory, které kombinují prémiový design, komunitní prostředí a flexibilní podmínky. Tyto prostory jsou oblíbené zejména mezi lidmi pracujícími „na volné noze“, kterým se nevyplatí mít vlastní kancelář, startupy i menšími firmami, které hledají možnost rychlé adaptace na měnící se potřeby. Velcí pronajímatelé tak stále častěji čelí otázce, zda svůj prostor pronajmout coworkingu, nebo raději jedné konkrétní firmě.
Pro velké pronajímatele je klíčové diverzifikovat portfolio a kombinovat klasické pronájmy s flexibilními prostory. Tento mix umožňuje reagovat na různé potřeby nájemců a zároveň minimalizovat rizika spojená s orientací na jeden typ klientely. Coworkingové prostory jsou ideální volbou pro menší firmy, které chtějí co nejvíce umenšit počáteční investice a mít přitom možnost flexibilně růst podle aktuální situace.
Pro začínající firmu je to cesta, jak „bydlet“ od prvního dne bez velkých počátečních finančních či časových investic, navíc často na prestižní adrese a v reprezentativním prostoru.
Kanceláře nad home officem stále vítězí
Pandemie bezesporu urychlila přechod k hybridním modelům práce a minimálně kombinace práce v kanceláři s home officem je dnes již často normou. Data však ukazují, že podíl práce z domova je v Praze stále nižší než ve městech západní Evropy. Poptávka po kancelářských prostorách je tak v českém hlavním městě stále stabilní.
Mix tradičních a flexibilních kanceláří zde zůstane. Neočekávám, že by se kyvadlo natrvalo vychýlilo směrem ke sdíleným kancelářím. Odhaduji, že poměr bude zhruba 80 % klasických kancelářských prostor a 20 % coworkingů. Tento poměr je daný poptávkou, potřebou rozložit portfolia pronajímatelů a také požadavky bank na stabilitu nájemců. Velcí korporátní nájemci stále potřebují plně flexibilní služby, takže je to i o vyspělosti a specifických potřebách jednotlivých firem.
