Všechno zrušit, začít znovu. Ve hře je další totální přepis stavebního zákona

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Naděje na to, že se v Česku konečně začne stavět rychleji, jednodušeji a předvídatelněji, v posledních letech vzplála několikrát – a stejně tolikrát vždy rychle pohasla. Byla tu digitalizace, nový stavební zákon, sliby zrychlení řízení a méně razítek. A pak přišla realita.

Digitalizace se technicky zadrhla, nová pravidla se ukázala jako nejednoznačná a místo změny k lepšímu nastala v mnoha případech paralýza. Právě v době, kdy poptávka po bydlení zůstává silná a stavebnictví bojuje s výpadkem nových projektů, se z celé reformy stalo jedno z největších politických zklamání současné vlády.

Teď se ale karty mohou znovu promíchat. Vysoké volební preference hnutí ANO přivádějí na stůl staronový plán - zrušit současný model a vrátit se k původní, centralizované verzi stavebního zákona. Ten by přinesl vznik takzvaného superúřadu, zrušení lokálních stavebních úřadů a zcela novou podobu digitálního řízení.

Data ukazují, že stavební produkce sice roste – ale jen díky starším projektům, které byly připravené dávno před změnami. Letos v prvním čtvrtletí vydaly stavební úřady vůbec nejméně povolení od roku 1999. Developeři tak čerpají ze „šuplíkových“ zásob a nové projekty prakticky nevznikají.

„Domnívám se, že jde o jistou setrvačnost, kdy řada developerů měla vydaná povolení, ale z finančních důvodů nezahajovala stavby. Nyní se finanční podmínky zlepšily, jak úvěrové, tak i hypoteční, a tak byly stavby zahájeny,“ říká Petr Palička, člen dozorčí rady ARTN a ředitel EP Real Estate.

Podle Central Group prodlužuje současný model povolování samotné výstavby o měsíce až roky.

„Nová výstavba není jen ekonomickým zájmem státu, ale i nástrojem pro řešení rostoucí bytové krize. Kvůli zdlouhavému povolování se nové byty prodražují o 10–15 %, což přímo zhoršuje jejich dostupnost,“ říká výkonná ředitelka Michaela Váňová.

Zásadním problém je podle stavebníků nejčastěji celková nejasnost a výkladová nejednoznačnost. Zákon sice slibuje jednodušší řízení, ale v praxi přinesl časté rozpory mezi jednotlivými ustanoveními. Úředníci i investoři často tápou, jak přesně zákon vykládat.

Například co přesně spadá pod „přístavbu“ nebo jak se počítají odstupy staveb od hranice pozemku. „Trvá roky, než se výklad ustálí. A tenhle zákon se mezitím znovu mění,“ říká starosta brněnských Židenic Petr Kunc (Hlas pro Židenice).

K problémům samotného stavebního zákona se navíc připojila také nová digitalizace, která měla řízení zefektivnit. Místo toho ale pro většinu úředníků na stavebních úřadech znamenala jen další administrativní vrstvu.

„Dokumenty sice nahrajete do systému, ale dál se stejně všechno obchází postaru, ručně, datovkami. Jediná změna je, že už to není papír, ale PDF,“ popsal starosta Kunc.

Do tohoto neklidného prostředí přichází hnutí ANO s příslibem zásadní změny. Chce se vrátit k vlastní verzi zákona z éry ministryně Kláry Dostálové – tedy vytvořit jednotnou stavební soustavu pod taktovkou státu, zrušit desítky lokálních úřadů a digitalizaci přesunout mimo stát, ideálně formou PPP projektu.

„Současný zákon je nedotažený. Pokud získáme důvěru, nový návrh zákona předložíme hned po volbách,“ uvedl pro Seznam Zprávy místopředseda ANO Karel Havlíček.

Podle dřívějších výpočtů mělo jít o úspornější model, minimálně z pohledu počtu státních úředníků.

„Dnes mají stavební úřady včetně dotčených orgánů přibližně 13 tisíc zaměstnanců. Čekáme, že se tedy stavy sníží přibližně o čtyři až pět tisíc lidí,“ popisovala plány v době schvalování jejich verze zákona tehdejší ministryně Klára Dostálová (ANO).

Záměr vítají zejména velcí hráči. „Potřebujeme předvídatelný, rychlý a jednotný systém. Dnes je to chaos. Jeden úřad rozhoduje tak, druhý úplně jinak,“ shrnuje Michaela Váňová z Central Group. Podle ní by centralizovaný model mohl zaručil nejen stabilitu, ale i možnost přenášet řízení tam, kde je aktuálně kapacita.

Jiří Nouza ze Svazu podnikatelů ve stavebnictví souhlasí. „Bez zjednodušení a odpolitizování řízení se z místa nepohneme,“ tvrdí. Podle něj je důležité zároveň upravit kompetence dotčených orgánů, které často fungují jako brzda.

Jenže pohled obcí je jiný. Pro ně návrat k centralizaci znamená ztrátu kontroly, ale i ztrátu lidí. „Úředníky jsme školili, platili, a teď bychom je měli předat státu, aniž by stát tuto ztrátu jakkoliv kompenzoval?“ ptá se místopředseda Svazu měst a obcí Pavel Drahovzal.

Navíc není jisté, že se lidé vůbec rozhodnou do státní služby přejít. „Někteří odejdou, jiní se nechtějí nechat přesouvat z jednoho konce republiky na druhý,“ varuje Drahovzal. Obce se tak obávají personální krize – a s ní paralýzy řízení.

Vhodnou kompenzací by podle něj nemusela být jen finanční náhrada, ale i materiální dohoda se státem, například převod pozemků nebo nemovitostí, o které obce dlouhodobě usilují. „Možností je více, ale musí se o tom otevřeně jednat. Není možné, aby obce přišly o klíčové lidi i kompetence a nedostaly za to vůbec nic,“ dodává.

Ministerstvo pro místní rozvoj zatím konkrétní návrh nevidělo, ovšem návrat k verzi z roku 2021 by podle mluvčího resortu Petra Waleczka byl komplikovaný.

„Změnily se i další zákony, které se stavební legislativou souvisejí,“ uvádí mluvčí Petr Waleczko.

Nejde jen o právní nebo úřednický problém. Stavebnictví je jedním z pilířů české ekonomiky – tvoří přes 6 % HDP, zaměstnává desítky tisíc lidí a stojí za každým novým bytem, školou, nemocnicí i infrastrukturou. Jakékoli zpomalení výstavby proto neznamená jen méně domů – ale méně práce, menší investice i nižší daňové příjmy.

„Bez nových povolení tento růst rozestavěnosti do dvou let vyprchá,“ varuje hlavní ekonom Creditas Petr Dufek. Podle něj je současná vlna staveb jen dozvukem minulých rozhodnutí. Pokud stát opět odloží řešení, nebo do systému vnese další zmatek, může se příští pokles stát hlubším než ten minulý.

Volby rozhodnou, jestli stát přistoupí k další reformě. ANO dává jasně najevo, že má připravený návrh a chce ho po volbách ihned předložit. Ať už ale zvítězí jakýkoliv politický směr, čeká ho rozhodnutí s dalekosáhlými důsledky: pokusit se systém opět přestavět, nebo ho raději stabilizovat a začít konečně dolaďovat.

Stavební právo se v Česku mění každých pár let. V roce 2021 se připravil nový zákon. V roce 2023 se upravil. A v roce 2024 zavedl s problémy do praxe. Nyní – v roce 2025 – se už opět debatuje o dalším zásahu. Nikdy se nestavělo podle systému, který by měl šanci opravdu zakořenit.

„Každý systém potřebuje čas, než se usadí. Pokud ho budeme stále překopávat, nikdy fungovat nezačne,“ shrnuje to inženýr František Konečný z České komory autorizovaných inženýrů. Právě čas, trpělivost a důvěra ve stabilní pravidla dnes podle něj chybí nejvíc.