Rekord, kterým se nikdo nepochlubí. Přišel ze stavebních úřadů

V prvním čtvrtletí letošního roku vydaly české stavební úřady nejméně stavebních povolení od roku 1999, ukazují data Českého statistického úřadu.

Ačkoli čísla stavební produkce z posledních měsíců ukazují na určité oživení sektoru, odborníci varují, že pod povrchem narůstá problém s dlouhodobými dopady.

Na první pohled mohou čísla působit protichůdně. Stavební produkce v březnu meziročně vzrostla o 12,1 procenta, v celém prvním čtvrtletí o 7,4 procenta.

Developery táhne silná poptávka a lepší finanční podmínky. Například Central Group má ve výstavbě přes 3000 bytů a další letos plánuje. V Brně se v prvním kvartále prodalo nejvíce nových bytů od poloviny roku 2021.

Jenže zároveň výrazně klesl počet nově vydaných stavebních povolení. Proč? Důvodů je hned několik.

Zavedení nového stavebního zákona a s ním spojené digitalizace v druhé polovině loňského roku mělo být krokem k modernizaci a zrychlení stavebního řízení. Ve výsledku však na stavebních úřadech způsobil naopak chaos. „Ten systém nefungoval,“ říká otevřeně starosta brněnských Židenic Petr Kunc (Hlas pro Židenice).

Úřady čelily nedostatečné technické podpoře, zmatkům ve výkladech zákona, ale i odchodům zkušených pracovníků. Výsledkem byla paralýza rozhodování.

„Zatím nám dobíhají povolení z jara loňského roku. Nové věci podané po 1. červenci zatím v našem regionu povolené nejsou,“ popisuje Kunc realitu na úřadech. Podle něj je systém stále obcházen tzv. „technologickým bypassem“, tedy ručním převodem dat do jiného softwaru. To ovšem žádnou rychlost nepřináší.

Také Ministerstvo pro místní rozvoj připouští, že digitalizace zpočátku způsobila zpomalení. Úřady navíc zpracovávaly velké množství vadných žádostí, které byly podány těsně před změnou legislativy. „Představovaly pro stavební úřady větší administrativní zátěž,“ uvádí mluvčí ministerstva Petr Waleczko.

Kromě administrativních problémů sehrála podle odborníků ve vývoji počtu vydaných stavebních povolení důležitou roli i ekonomická setrvačnost a opatrnost investorů.

V letech 2022 a 2023 čelilo stavebnictví silným protivětrům: prudký růst úrokových sazeb, extrémní zdražení stavebních materiálů i energetická nejistota vedly k tomu, že řada investorů pozastavila projekty nebo je rovnou odložila.

„Řada developerů měla povolení, ale nestavěla. Nyní stavby zahajují, protože se zlepšily úvěrové podmínky a stavební práce se dají vysoutěžit za rozumné ceny,“ popisuje současné oživení Petr Palička z EP Real Estate. Stávající vysoká rozestavěnost je tedy výsledkem starších, zdržovaných rozhodnutí – nikoli známkou aktuálně dobře fungujícího systému.

Přesto se nová vlna projektů zatím nerodí. „Délka povolovacího procesu je nesmyslně dlouhá. Předvídatelnost a stabilita prostředí pro investora téměř nulová,“ shrnuje člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a předseda představenstva skupiny Trigema Marcel Soural.

Podle jednatele realitního serveru Reality Čechy Michala Picha byly projekty, které jdou do prodeje nyní, přípravou velmi často započaty už před osmi až dvanácti lety. Kvůli délce povolování a složité ekonomice se ke klientům dostávají pozdě a dráž. „Mnoho developerských společností zastavilo své projekty z důvodu skokového zdražení úvěrů. Nechtěly riskovat rozestavěné, ale neprodané byty,“ potvrdil vývoj posledních let odborník.

Podle Picha nyní developeři čerpají ze „šuplíkových“ projektů, které si připravili v době stagnace. Proto je momentálně tolik rozestavěno, ale zároveň není silná motivace žádat o nové povolení. „Velké, zejména pražské projekty, jsou již schválené nebo se realizují,“ dodává.

Třetí rovinu přidává ekonom Libor Dušek z Právnické fakulty UK a člen Národní ekonomické rady vlády. Upozorňuje, že pokles počtu stavebních povolení neznamená nutně pokles výstavby. „Počet nově zahajovaných bytů poslední dva měsíce roste a předtím dlouhodobě neklesal,“ říká.

Co se ale mění, je skladba výstavby. Ubývá nových rodinných domů, což souvisí s vyššími hypotékami a inflací. Zato přibývá bytů v bytových domech – tedy větších a komplexnějších projektů. „Obecně roste velikost projektů, staví se větší projekty. Takže při přibližně konstantním objemu nové výstavby co do počtu bytů klesá počet stavebních povolení, které stavebníci požadují a dostávají,“ shrnuje Dušek. Podle něj tedy nejde jen o kolaps systému nebo vyčkávání investorů, ale i o proměnu struktury české výstavby.

To potvrzuje i Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte. Podle něj orientační hodnota povolených staveb roste, i když počet samotných povolení klesá. „V Česku se povoluje méně staveb, ale ty jsou častěji větší a mají vyšší orientační hodnotu.“

Důvodem je růst cen materiálů, větší rozsah projektů a nové nároky, například na energetickou efektivitu nebo ESG standardy.

Ekonom Jan Vejmělek z Komerční banky připomíná, že počet povolení je pouze hrubý indikátor, skutečný dopad na stavební produkci se projeví až s časem. Dnes povolený bytový dům se může začít stavět až za rok, někdy déle.

Ačkoli tedy letošní data ukazují na růst rozestavěnosti, experti upozorňují, že bez nových povolení může tento trend do několika let vyprchat.

„Pomalé vyřizování může blokovat výstavbu a přispět tak k dalšímu růstu cen bytů,“ varuje hlavní ekonom Creditas Petr Dufek. Pokud se digitalizace a personální obsazení úřadů nezlepší, českému stavebnictví bude bude chybět dostatek připravených staveb.

Rizikem přitom není jen přehřátí trhu s bydlením, ale i ohrožení plynulosti celého stavebního sektoru. Výstavba je klíčovým odvětvím ekonomiky a zaměstnává desetitisíce lidí. Pokud se vývoj nezlomí, mohly by dopady stagnující přípravy nových projektů zasáhnout nejen domácnosti, ale i stavební firmy, dodavatele nebo veřejné investice.

„Současný systém povolování neodpovídá tempu moderní výstavby ani potřebám měst a obcí. Pokud se situace nevyřeší, čeká nás období napětí mezi rostoucí poptávkou a nedostatečnou kapacitou trhu,“ shrnuje místopředseda představenstva České komory autorizovaných inženýrů František Konečný.