Článek
Z okrajové části rezidenčního trhu se stává jedna z jeho nejvýznamnějších součástí. Do institucionálního nájemního bydlení v Praze míří stále více kapitálu a přibývá nová výstavba.
Podle aktuální analýzy poradenské společnosti Knight Frank dosáhl objem investic do nájemního bydlení v prvním čtvrtletí letošního roku více než 143 milionů eur (3,47 miliardy korun). Segment tak tvořil přibližně čtvrtinu všech realitních investic v Česku a stal se vůbec nejsilnějším nemovitostním investičním sektorem prvního kvartálu.
Ještě na konci loňského roku přitom investice do nájemního bydlení tvořily pouze 2,4 procenta celkového objemu realitních investic.
„S reálným dokončováním projektů začíná institucionální nájemní bydlení v Praze fungovat jako nová rezidenční infrastruktura,“ uvedl Josef Karas, vedoucí investic společnosti Knight Frank.
Tisíce bytů už jsou obsazené, další přibývají
Praha dnes patří mezi nejrychleji rostoucí trhy institucionálního nájemního bydlení ve střední Evropě. Podle Knight Frank je v hlavním městě aktuálně v provozu přibližně 4 100 bytů v takzvaných build-to-rent (BTR) projektech s více než padesáti jednotkami. Jde o bytové domy, které vlastní a spravují institucionální investoři a které jsou od začátku určeny výhradně k pronájmu.
Dalších 2 290 nájemních bytů je aktuálně ve výstavbě nebo v rekonstrukci a do konce roku mají přibýt další stovky jednotek.
Změnu na trhu potvrzuje také majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.
„Podíl investičních bytů stoupá. Jestliže byl kolem 40 procent, tak v současné době je minimálně 50 procent a u některých projektů se blíží až třeba 60 nebo i 65 procentům,“ uvedl Evžen Korec v rozhovoru pro Seznam Zprávy.
Společnost Mint Living dnes například spravuje přibližně tisíc bytů a podle partnera nemovitostní skupiny Erika Janovského aktuálně jedná o projektech, které by mohly v příštích letech výrazně proměnit její postavení na trhu.
„Můžu říct, že se bavíme v současné chvíli asi o třech tisících bytů. S různými developery v Praze i v Brně,“ uvedl.
Význam segmentu potvrzují i konkrétní transakce posledních měsíců. K nejvýznamnějším patřila akvizice Domu Comenius Praha na Petřinách, který prodala společnost J&T Real Estate investiční skupině Spolumajitelé Invest.
Fond kvalifikovaných investorů REICO například koupil 207 bytů v projektu Kaskády Barrandov od společnosti Finep. Dostupné bydlení České spořitelny zase získalo stovky bytů v projektech Harfa Park a na Barrandově.
Nájmy mizí během několika dnů
Za rostoucím zájmem investorů stojí především silná poptávka po nájemním bydlení. Nové projekty podle dat Knight Frank po dokončení dosahují obsazenosti mezi 95 až 97 procenty. Neobsazenost na úrovni tří až pěti procent odpovídá běžné výměně nájemníků a volné byty si v nejžádanějších projektech nacházejí nájemníky během několika dnů.
Trh zároveň těží z dlouhodobě nedostupného vlastnického bydlení. Vysoké ceny bytů i drahé hypotéky vytlačují stále větší část domácností do nájmu.
To se promítá i do cen. Průměrné nabídkové nájemné v institucionálních projektech dnes podle Knight Frank dosahuje přibližně 600 korun za metr čtvereční měsíčně. Oproti běžné nabídce individuálních pronajímatelů je tak zhruba o 21 procent vyšší.
Právě profesionálně spravované nájemní projekty se podle trhu stále častěji stávají cenovým měřítkem pro celé lokality.
„Individuální pronajímatelé z těch daných mikrolokalit se snaží naší hladinou nájemného inspirovat,“ řekl nedávno Seznam Zprávám Erik Janovský ze společnosti Mint Living.
Na první pohled může působit dobře, že do nájemního bydlení vstupují profesionální firmy, říká Lenka Veselá, advokátka a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.
„Často slibují vyšší standard, lepší služby i stabilitu. Zkušenosti ze zahraničí ale ukazují, že pokud chybí pravidla, například v podobě delších nájemních smluv, vede to spíš k růstu nájmů než ke zlepšení dostupnosti,“ říká Lenka Veselá.
Z jejího pohledu model BTR v současnosti vyhovuje mladým lidem bez závazků, kteří chtějí bydlet v moderním bytě a nevadí jim vyšší cena. Naopak rodiny s dětmi, senioři nebo lidé s nižšími příjmy často zůstávají mimo hru. „Z praxe víme, že právě tyto skupiny jsou někdy automaticky vyřazovány kvůli počtu osob, typu příjmu nebo nižší bonitě. Přitom to jsou lidé, kteří potřebují stabilní nájemní bydlení nejvíce,“ dodává Veselá.
