Velcí investoři mění ceny nájmů. A okolní byty zdražují s nimi

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Nájemní bydlení se v Česku postupně přesouvá z rukou jednotlivých majitelů k velkým investorům. Ti už dnes neřeší jednotlivé byty jako doplněk portfolia, ale nakupují celé rezidenční projekty jako svůj hlavní byznys.

„Určitě je dnes skvělá příležitost nakupovat, protože vidíme, že nájemní trh funguje velmi dobře. Poptávka po bydlení je obrovská,“ říká Erik Janovský, partner nemovitostní skupiny Mint v pořadu Agenda.

Právě velikost portfolia a přístup k financování umožňuje velkým investorům reagovat jinak než běžní majitelé bytů. Místo jednotlivých nákupů dnes připravují celé balíky akvizic. Společnost Mint, která má v současnosti ve svém portfoliu asi tisícovku bytů, aktuálně jedná o projektech, které by mohly v příštích letech výrazně proměnit její postavení na trhu.

„Můžu říct, že se bavíme v současné chvíli asi o 3 tisících bytů. S různými developery v Praze i v Brně,“ popisuje Janovský. Cílem je každý rok kupovat stovky bytů a postupně navyšovat portfolio o miliardy korun. „Když se budeme bavit číselně, tak je to do 5 miliard korun za rok,“ dodává.

To, co se na trhu mění nejvíc, ale podle Erika Janovského není jen objem investic, který do nájemního trhu v posledních letech přitéká. Velcí hráči začínají také zásadně ovlivňovat samotnou podobu bytů.

Do projektů totiž vstupují už ve fázi návrhu a upravují je podle toho, jaké bydlení se dnes skutečně pronajímá. Typickým příkladem je projekt ve Vysočanech, který pro skupinu staví Metrostav Development. „Ze 180 bytů, které původně byly nakresleny na prodej, jsme je upravili na 306 bytů na nájem,“ říká Janovský.

Místo velkých bytů na prodej vznikají menší byty, které odpovídají realitě nájemního trhu, tedy tomu, co si lidé skutečně hledají a mohou dovolit. „Poptávka po malých bytech 1+kk a 2+kk je opravdu násobně jiná vůči těm větším dispozicím,“ popisuje Erik Janovský pro Seznam Zprávy.

Za tím stojí i změna struktury domácností. V Praze podle něj tvoří jednočlenné domácnosti zásadní část poptávky. Tento model ale funguje hlavně ve velkých městech, kde se koncentruje práce, služby i příliv nových obyvatel.

„My cílíme na dvě největší města, Praha a Brno. To je to, na co se budeme v nejbližších letech opravdu zaměřovat,“ říká Janovský. Důvodem není jen slabší poptávka, ale i samotná ekonomika projektů.

„Potřebujete určitou velikost. Když bychom uvedli projekt, který má 150 nebo 200 bytů v regionu, tak budeme bojovat s tím, že ta obsazenost nebude tak rychlá jako v Brně nebo v Praze,“ dodává.

I když je segment tohoto institucionálního nájemního bydlení zatím relativně malý, jeho dopad na ceny je podle šéfa Mintu viditelný už dnes, hlavně v okolí nových projektů. Právě tam se nájemné často nastavuje výše než na běžném trhu a stává se orientačním bodem pro další pronajímatele.

„Individuální pronajímatelé z těch daných mikrolokalit se snaží naší hladinou nájemného inspirovat,“ dodává Janovský.

Rozdíl ukazuje i loňská analýza poradenské společnosti Savills. U menších bytů se nájmy drží relativně nízko. 1+kk vychází v Praze zhruba na 19 900 korun, 2+kk na 27 400 korun měsíčně. U větších bytů ale ceny v institucionálních projektech výrazně vybočují. 3+kk se pohybují kolem 43 tisíc korun a 4+kk až na úrovni 68 tisíc korun. Ve všech případech přitom převyšují průměrné tržní nájemné v Praze.

Do budoucna může být tento efekt ještě silnější. Podle Savills bylo v polovině roku 2025 v Praze přes 4 500 bytů určených k profesionálnímu pronájmu. A další rychle přibývají. Letos má být dokončeno zhruba 1 100 jednotek, ve výstavbě je téměř 1 900 bytů a dalších asi 3 400 má do výstavby vstoupit v následujících dvou letech.

Na celý rozhovor se můžete podívat v úvodním videu.