Krize bydlení je horší než energie. Drahota dál dusí třetinu Čechů

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Česká ekonomika v posledních pěti letech zažila několik razantních šoků. Covidová pandemie a s ní spojené lockdowny narušily dodavatelské řetězce po celém světě. Ještě než se z této krize dokázalo Česko oklepat, přišla ruská invaze na Ukrajinu. V důsledku toho se přes tuzemsko přelila v letech 2021-2023 inflační vlna nebývalých rozměrů, která podle českých statistiků dosáhla vrcholu v září 2022 výší 18 procent, zatímco v srpnu 2025 to bylo zhruba 2,5 procenta.

Ačkoliv se vlnu postupně podařilo zkrotit, propsala se hlavně do položek nepostradatelných v domácím rozpočtu – energií, potravin a nákladů na bydlení. Tím pádem ve výsledku i do kupní síly Čechů. Tu se v oblasti prvních zmíněných nákladů daří Česku pomalu dostat na úroveň před krizemi, v případě cen bydlení ovšem krize přetrvává.

Na různé sociální skupiny navíc dopadla i inflační vlna odlišně.

„Zhruba jedna třetina domácností je na tom stále významně hůře než v roce 2021. Obecně lze říci, že inflace měla zásah napříč společností, rychleji došlo ke zlepšení u seniorů díky valorizaci důchodů a až v posledním roce to dohání pracující. Co se bydlení týče, zásah do rodinných rozpočtů závisí na typu bydlení. Nejlépe z toho vyšli lidé se splaceným vlastnickým bydlením, protože ceny hypoték a nájmů narostly dlouhodobě,“ vysvětluje jednotlivé rozdíly zásahu pro SZ Byznys sociolog a šéf PAQ Research Daniel Prokop.

Dopady inflační vlny expert hodnotí samy o sobě jako relativně rovnoměrné. Klíčový rozdíl v jejich zásahu do kupní síly a životní úrovně domácností podle něj ale vyplývá ze startovacích podmínek, z nichž jednotlivé domácnosti do krizí vstupovaly.

„Předchozí zrušení daní za cca 120 miliard výrazně pomohlo horní příjmové polovině Čechů. Sem spadá například zrušení superhrubé mzdy, paušální daň pro OSVČ nebo zrušení převodu nemovitosti. Díky těmto a dalším daňovým úlevám vstupovala do inflační vlny horní příjmová skupina z mnohem lepší pozice než ta spodní. Pro spodní příjmovou polovinu ekonomicky aktivních lidí daňové změny moc nepřinesly a inflace je zastihla zranitelné,“ vysvětluje expert.

Hlavní ekonom Patra Finance Jan Bureš zase upozorňuje na význam úspor a investic z hlediska dopadů drahoty na domácí rozpočty.

„Nižší příjmové skupiny dostaly nejtvrdší zásah. Velkou část jejich rozpočtu tvoří potraviny a energie – tedy položky, které zdražily nejvíc. Zároveň mají malé úspory, takže neměly kam sáhnout. Nejbohatší naopak často měli investice v akciích, fondech nebo v nemovitostech. Ty se během inflační krize zhodnocovaly. Nájemné rostlo o šest až sedm procent ročně, a kdo vlastnil byty, zvyšoval příjmy. Proto se rozdíly ještě zvětšily,“ vysvětluje ekonom.

Jako největší hrozbu z výše uvedených oblastí vnímají Češi podle dat PAQ Research z hlediska drahoty ceny energií. Odstřižení od ruského plynu způsobilo po Evropě výkyvy částek placených za energie o desítky až stovky procent.

Podle Bureše raketový růst cen plynu a elektřiny zasáhl všechny sektory. Už v roce 2021 bylo jasné, že centrální banky musí začít utahovat kvůli inflaci kohouty. Energetický šok ale vše umocnil a proměnil v krizi. Bez něj by inflace byla podle ekonoma vyšší než obvykle, ale ne dramatická.

V energetickém ohledu se také česká společnost rozdělila nejen podle výše příjmů, ale klíčové bylo, kdy a za jakých podmínek měly domácnosti zastropované ceny.

„Domácnosti s fixní smlouvou z roku 2020 platily dál nízké částky. Zato ti, kdo museli přejít na nové tarify na přelomu let 2021 a 2022, zažívali skokové zdražení i o desítky procent. Byly zasažené jak domácnosti, tak průmysl. Firmy, které měly část odběru na spotovém trhu, platily násobky a někdy musely výrobu odstavovat. Některým podnikům šlo opravdu o přežití,“ vzpomíná pro SZ Byznys řídící konzultant v energetické společnosti EGÚ Brno Michal Kocůrek.

Spotový trh, na nějž expert naráží, je označení pro velkoobchodní trh, kde se elektřina nakupuje a prodává s okamžitým dodáním.

Energetická krize vystoupala podle Kocůrka na vrchol v létě roku 2022. To ilustruje například i křivka grafu ukazující velkoobchodní ceny elektřiny. Ty odrážely průměrný vývoj cen na energetické burze PXE se sídlem v Praze. Domácnosti i firmy platily odlišné částky podle dodavatele či fixace.

V době vytyčené expertem obchodníci přestali průmyslu nabízet fixované produkty. Všechno se řešilo přes spotovou cenu plus marži. Kdo neměl alespoň část odběru zajištěnou, platil násobně vyšší částky.

Pro malé podnikatele jako restaurace či pekárny to znamenalo, že náklady na energie vyskočily víc než jejich marže. Také u některých domácností, které nebyly chráněné pomocí státu, šlo o těžko zvládnutelný nápor.

Tuto část celkového zdražení napříč segmenty se Česku podařilo už do značné míry zkrotit. Ceny podle expertů sice dále porostou, ale nemělo by docházet ke skokovým nárůstům jako v roce 2022.

„Ceny energií už nejsou takový problém. Domácnosti to ale ucítí se zpožděním. Mnohem větší problém je momentálně bydlení. Nájemné i náklady vlastnického bydlení jsou dnes hlavními tahouny inflace. Dynamika nájmů zůstává kolem šesti až sedmi procent ročně, což výrazně zatěžuje lidi v metropolích,“ doplňuje Bureš.

Ceny nemovitostí i zdražování nájemného se částečně svezly směrem vzhůru s inflační vlnou. Problém má v tomto ohledu ale hlubší kořeny, než aby se dal hodit pouze na rostoucí ceny energií, které se následně promítly například do výše nájmů.

Poptávka v Česku dlouhodobě převyšuje nabídku. Volného prostoru je málo, tím pádem do něj bohatí investují. To nabídku snižuje a chudí na něj tím spíše nemají. V kontextu nemovitostního trhu promlouvá podle sociologa Prokopa do celkového zdražování pro Čechy i věk.

„Pro mladší střední třídu, která je stejně jako ta starší vzdělaná a vysokopříjmová, ale nemá majetek, se zhoršuje dostupnost bydlení. Zvýšily se jí náklady na nájmy a hypotéky, pokud je mají. Zejména v Praze a Brně se stalo těžko dosažitelné vlastní bydlení. To je největší riziko z hlediska střední třídy v Česku. Že nám tady vzniká konzervace střední třídy děděním, nikoli jen vlastní snahou a zásluhou,“ vysvětluje sociolog.

Zajištěná třída žijící ve velkých městech neměla i podle Bureše s vlastním bydlením takový problém, jako ta mladší. Starší ročníky s nemovitostí se inflace proto tolik nelekly. Největší výdaj – bydlení – měly pod kontrolou.

Naproti tomu mladší, kosmopolitní třída, která pracuje například v Praze či Brně, musela řešit vysoké nájmy nebo hypotéky v době, kdy ceny bytů rostly. Náklady na bydlení tvoří u této skupiny velkou část rozpočtu, proto dopady pocítila mnohem více.

Na nižší střední třídu – často v menších městech a na venkově –, která měla vlastní bydlení zajištěné, dopadly hlavně již zmiňované drahé energie. S jejich zlevněním se ale situace této skupiny relativně rychle zlepšila. Nižší příjmové skupiny pociťují nemovitostní nouzi rovněž. Zde se okem odborníka kumulují problémy z více stran.

„Máme spoustu rodin a dětí v bytové nouzi, malý segment sociálního a obecního bydlení. Zároveň tito lidé, pokud jsou předlužení, málo vstupují do oddlužení. A často jsou na hraně trhu práce. Pracují na dohodu, na černo nebo mají dlouhé rodičovské, protože hodně daní už tak nízké příjmy. Tahle selhání sociálně-daňové politiky vytlačující ze společenské participace jsou možná horší než samotná příjmová situace. Platí také, že cca 30 procent domácností podle svého reportování negeneruje úspory, což je další riziko,“ uvádí Prokop.

Právě úspory, v nichž Češi patří k evropským šampionům, promluvily razantně do celkové ztráty kupní síly i podle výkonného ředitele Centra ekonomických a tržních analýz Aleše Roda. Našetřené peníze ztratily kvůli inflační vlně hodnotu.

„Inflační vlna dopadla silně na úspory Čechů, které měli v hotovosti, na běžných účtech, nízko úročených spořicích nebo termínovaných vkladech. Malá diverzifikace aktiv v kombinaci s investiční pasivitou zapříčinila odepsání desítek procent úspor. Velká škoda a velké poučení,“ komentuje pro SZ Byznys.

Obrana proti tomuto odvětví zdražování leží podle experta mimo jiné v rukách lidí skrze finanční gramotnost. „Ale také v odpovědné měnové politice centrální banky a její minimalizaci inflačních rizik. To platí i pro fiskální politiku a její tvůrce,“ dodává.

Rostoucí ceny energií se promítly do nákladů domácností i do nákladů firem. Ty zjednodušeně řečeno připočítaly částky za elektřinu a další komodity do nákladů, a tím pádem letěly nahoru i ceny potravin. Podle Bureše dražší energie zdražily zemědělskou výrobu. Náklady se přenesly do cen živočišné i rostlinné produkce.

Stoupl také zájem o podporu ze strany potravinových bank. „Naše pomoc se meziročně zvyšuje. V roce 2024 se počet podpořených osob pohyboval kolem 430 tisíc a lze předpokládat, že v roce 2025 bude ještě vyšší. Nárůst lidí, kterým pomáháme, je dán lepší dostupností této pomoci a efektivnějším systémovým přístupem, kdy potravinovou pomoc dostávají opravdu ti, kteří ji aktuálně potřebují,“ řekla mluvčí České federace potravinových bank Vendula Seifertová.