Vlna refixací hypoték zasáhne statisíce lidí. Splátky jim výrazně porostou

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Hypoteční trh má za sebou mimořádnou dekádu. Po rekordním růstu úvěrů v době pandemie, kdy se peníze půjčovaly za rekordně nízké úrokové sazby, a následném ochlazení, kdy Česká národní banka (ČNB) zvýšila sazby až na sedm procent, přichází třetí fáze, vlna refixací.

Češi totiž v době covidové pandemie využívali hypotečních sazeb pod 2,5 % a nakupovali. Jen v roce 2020 mělo téměř 40 tisíc nových hypoték sazbu fixovanou na pět let.

Podle odhadů trhu, který vychází z dat ČNB, tak čeká letos přibližně 100 tisíc domácností refixace hypotečního úvěru, a budou tak muset řešit nové podmínky. V dalších letech počet refixací naroste až na 140 tisíc ročně. To znamená, že v příštích letech projde mezi bankami stovky miliard korun v nových úvěrových smlouvách.

Hypoteční trh tak čeká zkouška, jakou dosud nezažil. S novou realitou se teď budou sžívat nejen domácnosti, které čeká výrazné navýšení splátek, ale i samotné banky. Ty budou muset víc než kdy dřív bojovat o klienty a vyjednávat. Najednou tu budou tisíce lidí hledajících, u které banky si vyjednají přijatelné zvýšení splátek hypotéky.

„Zvláště ti, kteří si brali hypotéky za ryzího covidu, teď zažijí úrokový šok. Ze sazeb kolem dvou procent půjdou zhruba na čtyři a půl,“ říká Libor Ostatek, hypoteční expert společnosti Golem Finance.

Jeho propočty mluví jasně. Kdo si v roce 2020 vzal hypotéku ve výši 2,66 milionu korun s pětiletou fixací na 30 let a úrokem 2,19 %, platil měsíčně asi 10 tisíc korun. Po refixaci na 4,63 %, což je průměrná současná sazba, ho čeká splátka 13 674 korun.

To znamená navýšení o téměř 4 tisíce korun měsíčně. U vyšších úvěrů, například pětimilionové hypotéky, může měsíční splátka stoupnout i o sedm tisíc. „To už představuje skutečnou finanční zátěž,“ dodává Jana Vaisová, hypoteční specialistka společnosti FinGO.

Nejvíce se zvýšení sazeb dotkne nízkopříjmových domácností, které si v minulých letech vzaly hypotéku takzvaně „na doraz“. Splátky ještě utáhly, ale bylo to jen tak tak a rodina byla bez finanční rezervy. Pokud se jejich příjmy od té doby nezvýšily, nebo se jejich situace zkomplikovala, nemusí dnes na refinancování dosáhnout.

„Takovým klientům často nezbývá nic jiného než zůstat u stávající banky a pokusit se získat lepší sazbu,“ upozorňuje Jana Vaisová.

Podle Davida Šmejkala, ředitele Poradny při finanční tísni, ale zatím nejde o masový problém. „Z naší zkušenosti zatím nepozorujeme větší vlnu lidí, kteří by kvůli refixaci nebyli schopni splácet,“ říká. „Rizikovost mírně stoupá jen v určitých regionech a odvětvích, typicky tam, kde se propadá průmysl, omezují zakázky nebo přichází propouštění. Jde o dodavatelské firmy pro automobilky, ale i uhelné oblasti na severu Čech nebo Ostravsko.“

Potvrzuje tak slova hypoteční specialistky, že v mnoha případech se dá problémům předejít hlavně včasnou komunikací s bankou. „Pokud dlužník část úvěru už splatil, dá se dojednat prodloužení splatnosti, takže se splátka příliš nezvýší. Klíčové je reagovat včas,“ upozorňuje totiž Šmejkal.

Příležitost k vyjednávání by ale podle odborníků měli využít všichni, nejen ti, kdo jsou na hraně svých rozpočtů. Banky dnes totiž o klienty soupeří spíše potichu a výhodnější sazbu samy od sebe nenabídnou. Často ji ale poskytnou tomu, kdo si o ni prostě řekne.

„Na refixaci dávají banky dobré nabídky, někdy vynikající. Pokud nabídka není konkurenceschopná, většinou si stačí jen říct nebo poukázat na podmínky od konkurence. Banky to často prostě jen zkusí – a když se klient ozve, podmínky srovnají,“ popisuje hypoteční expert a místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim. Podle jeho odhadu nakonec ke konkurenci odchází jen jeden člověk z šesti.

Ne všechny banky ale postupují stejně. „Ty, které mají aktivní retenční politiku, se snaží dostat nabídkou blízko konkurence. Ale některé banky nejednají a raději nechají klienta odejít,“ doplňuje hypoteční specialista Jakub Rotrekl.

Také podle Libora Ostatka z Golem Finance končí většina jednání kompromisem. „Není pravidlem, že banka vždy plně dorovná konkurenční nabídku. Většinou se jedná o kompromis, tedy něco mezi nabídkou konkurence a výslednou sazbou, kterou klient nakonec dostane,“ dodává.

Ale ať už banky nabídnou individuální slevy, nebo ne, většinu klientů při refixaci citelné zdražení ve splátkách nemine. Česká národní banka totiž zatím neplánuje výrazné snižování sazeb, od kterých se pak výše úroků hypoték odvíjí, a stejný přístup logicky zaujímají i komerční banky.

Ty své úroky drží zhruba mezi čtyřmi a pěti procenty a nové ceníky upravují jen kosmeticky.

„Přetrvávající inflační tlaky z domácí ekonomiky patrně neumožní ČNB další snížení sazeb. Tento opatrný přístup se odráží i u komerčních bank, které teď spíš vyčkávají,“ říká Jiří Sýkora, analytik hypotečního trhu ze Swiss Life Select.

Podle Michala Neubauera z UniCredit Bank tak není reálné, že by se hypotéky s úrokem začínajícím trojkou objevily dřív než na konci příštího roku. „Spíš čekám, že sazby v nejbližších měsících ještě porostou,“ dodává.