Lov na luxusní hotely. Kupci utratili 18 miliard a horečka nekončí

Hotelový trh v době covidu zamrzl, ale v roce 2025 byl opět ve varu. Z dat realitně-poradenské společnosti Cushman & Wakefield je zřejmé, že loni padl nový tuzemský rekord. Investoři za hotelové nemovitosti utratili 728 milionů eur, což je v přepočtu přibližně 17,8 miliardy korun.

Je to vyšší částka než v roce 2019, který byl přitom rekordní (605 milionů eur, tedy cca 14,8 miliardy korun). Rozjetý trh tehdy náhle paralyzovala pandemie - utlumila turismus a zastavila rozjeté obchody.

Část příležitostí na trhu teď proto přichází díky restartu obchodů odložených právě kvůli covidu. Zároveň oživuje cestovní ruch, investoři hledají možnost konzervativního uložení peněz a vidí technologické možnosti, jak zvýšit profitabilitu.

Trh se koncentruje do středních či větších hotelových skupin, což někteří „nezávislí“ či menší hoteliéři nevnímají pozitivně.

„Očekáváme další koncentraci. Několik nových transakcí je v prvotní i pokročilé fázi jednání. O hotelových transakcích letos uslyšíme ještě víc než loni. Mezi zájemci figurují přední české skupiny i zahraniční investoři,“ naznačil Bořivoj Vokřínek, partner Cushman & Wakefield ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA.

První obchody se podařilo dotáhnout už během ledna. Skupina Cimex, majitel sítě Orea Hotels, získala Vienna House Andel’s Prague na Smíchově, čímž výrazně posílila v konferenční turistice. Kupní cena se podle odhadů trhu pohybovala od 1,5 do 2 miliard korun. O pár dní později největší hotelová skupina Czech Inn Hotels Jaroslava Svobody koupila slavný brněnský hotel Cosmopolitan, kde se v 90. letech odehrály koncerty skupiny Metallica, Karla Gotta a také finále Miss České republiky.

V rekordním roce 2025 jednoznačně vzbudila největší pozornost PPF Real Estate Holding ze skupiny nejbohatší Češky Renáty Kellnerové a jejích dcer. V rychlém sledu ovládla největší hotel v Praze Hilton, nejluxusnější hotel Four Seasons s výhledem na Karlův Most a dejvický hotel Diplomat u svého sídla PPF Gate. Utratila 11 miliard korun.

Nebyla to premiéra skupiny na hotelovém trhu. Od roku 2019 provozuje Stages Hotel Prague, který je součástí O2 Areny a komplexu O2 Universum. Postavila jej na „zelené louce“. V roce 2014 koupila Marriott Hotel v nizozemském Rotterdamu. Do ledna také držela menšinový podíl v hotelu Curio Collection by Hilton v Londýně, kde se zachovala jako typický investor: vstoupila, provedla kompletní rekonstrukci, čímž hotel zhodnotila, a poté prodala.

Teprve loni se však PPF svým akvizičním hattrickem vážně „nabourala“ do pražského hotelového trhu. Jak dříve popsaly Seznam Zprávy, její strategie souvisí s opuštěním ruského trhu a investicí do stabilního prostředí, kterým pražský hotelový trh je.

„Transakce v odvětví hospitality umožňují geograficky a oborově diverzifikovat portfolio holdingu zahrnující komerční, rezidenční a developerské projekty v Evropě a USA,“ sdělil ředitel korporátní komunikace skupiny PPF Leoš Rousek.

Nedá se však říct, že byl rok 2025 výhradní show v podání PPF. Odehrály se i další, méně nápadné akvizice.

PPF třicetiprocentní podíl ve Four Seasons vzápětí prodala zbrojařskému magnátovi Michalu Strnadovi a jeho Noble Hospitality, čímž dal pro změnu čerstvě nejbohatší Čech najevo vážný zájem o tento segment a diverzifikaci kapitálu z rizikového prostředí armádních zakázek do konzervativního realitního trhu.

Expandovala také společnost Bohemia Properties česko-švédské rodiny Horalových, která má nyní pod značkou Jan Hotels skupinu šesti hotelů v Praze a Českém Krumlově. Nejnovějším přírůstkem se loni stal Pentahotels Prague v pražském Karlíně s 227 pokoji, který změnil název na Pulse8.

„Určitě máme zájem letos přidat jeden další větší hotel. Dává nám smysl nakupovat hotely v Praze, případně jinde, protože vidíme, že cestovní ruch roste dvakrát rychleji než ekonomika a Praha je bezpečná a vyhledávaná lokalita. Zároveň šly ceny po covidu nahoru a dává to větší smysl z pohledu profitu,“ vysvětlila manažerka rozvoje obchodu Gabriela Zmeková.

Kromě akvizic vidí v Praze silnou tendenci hoteliérů rozšiřovat kapacity stávajících hotelových zařízení. Dalším silným trendem jsou investice do technologií. I díky nim tento obor dává investorům větší ekonomický smysl.

„Hotely mají vyšší návratnost oproti jiným komerčním realitám, industriálním prostorům nebo kancelářím. A mají poměrně značné možnosti, jak zvýšit hodnotu. Například restrukturalizaci, změnu značky, smluvních podmínek s operátory atd.,“ popsal Nicolas Horky, partner a vedoucí týmu hotelových transakcí Cushman & Wakefield v oblasti střední, východní a jihovýchodní Evropy.

„Investoři se historicky trochu obávali, že hotely mají vysoké náklady na personál a další náklady. Ale dnes se s pomocí technologií dají snížit, a tím zvýšit výnos,“ dodal.

Na technologický boom v minulosti vsadil hoteliér Lukáš Pytloun. Prodávat nechce, inovace jsou pro něj cestou k dlouhodobému růstu, nikoliv jednorázovému zisku. Součástí mnoha jeho hotelů jsou automatické recepce nebo online check-in. I tento liberecký hoteliér se zapsal do loňského seznamu akvizic.

Společnost Pytloun Hotels koupila budovu na Václavském náměstí 33, kterou přestavuje na luxusní pětihvězdu s 220 pokoji. Letos se síť podle Pytlouna rozroste z 16 na 18 až 19 hotelů, část nových zařízení však hodlá provozovat v podnájmu.

„Cestovní ruch v České republice má potenciál dalšího růstu, tedy je zde prostor pro nové kapacity. Průměrná obsazenost i cena roste,“ vysvětluje nákupní apetit prezident Asociace hotelů a restaurací ČR Václav Stárek. Potvrzuje, že zájem je hlavně v prémiových destinacích zastoupených především Prahou.

Průměrná cena za pokoj v hlavním městě v minulém roce vzrostla ze 120 eur na více než 124 eur. Cena je vyšší než v Berlíně, Bratislavě i Varšavě. Praha dotahuje Budapešť a zatím je silně pod úrovní výrazně dražší Vídně.

Obsazenost pokojů měla česká metropole už druhým rokem ze všech zmíněných měst nejvyšší. Příjmy ale stále zaostávají za velkými evropskými metropolemi, a je zde tedy podle odborníků potenciál k dalšímu růstu.

„Provozní výkonnost hotelů je silná, přičemž tržby na pokoj byly v roce 2025 výrazně nad úrovní roku 2019, zatímco investiční výnosy zůstávají vyšší než v roce 2019,“ dodává Nicolas Horky.

Na českém trhu se rozhlížejí také někteří mezinárodní hráči. „Pozorujeme pokračující zájem investorů o Prahu, přičemž hlavní investiční hráči jako Morgan Stanley, Amundi, Essendi, Covivio, Cedar Capital a Brookfield již vlastní nebo zvažují akvizici aktiv na tomto trhu,“ uvedl Horky.

V prosinci 2025 fond Amundi získal tříhvězdičkový B&B Prague v pražském Karlíně. Krátce předtím prodal společnosti Patria svůj hotel Ibis Praha Old Town. Kvůli dluhům zároveň ve velkém prodává svá realitní aktiva včetně hotelů zadlužená skupina CPI miliardáře Radovana Vítka.

Někteří hoteliéři nahlíží na koncentraci vlastnictví s obavami. „Hotely se kumulují do několika rukou, a to nevnímám úplně pozitivně. Před rokem a půl se stalo, že hotel Harmony ve Špindlerově mlýně po majetkové změně podstřelil ceny mimo sezonu. Když se velký hotel dostává na cenu penzionu, dělá problém malým,“ uvedl Jan Gajdošík, majitel skupiny butikových hotelů Asten Hotels.

Hotel Harmony vlastní investiční manažer Tomáš Otruba, Renáta Kellnerová a Anna Kellnerová.

Podobnou zkušenost popsala v Praze Gabriela Zmeková ze skupiny Jan Hotels. „Nevidím monopolní nálady, ale třeba Hilton se dnes chová jinak a může to ovlivnit pražský trh. Dříve nešli pod cenu 100-150 eur. Teď pokoj prodávají klidně za 70 eur. Museli jsme také zlevnit,“ popsala.

Hilton je největší hotel, má 791 pokojů, je to však jen zlomek z celého pražského trhu, na němž lze letos očekávat opět rušno a miliardové obchody.