Článek
Největší tuzemské obchodní centrum – pražské Palladium – koupí od německé investiční společnosti Union Investment český nemovitostní fond Reico, který je jedničkou na trhu. Největší letošní transakce nejen v realitách jen dokládá, jak tuzemskému nemovitostnímu trhu aktuálně dominují čeští investoři.
I za dalšími velkými obchody totiž stojí místní movití hráči. Další velkou transakcí byla akvizice nejluxusnějšího hotelu v Česku – pražského Four Seasons – největší tuzemskou investiční skupinou PPF, přičemž menšinovými vlastníky se stali zbrojařský magnát Michal Strnad a investor Tomáš Otruba, který je partnerem největší akcionářky PPF Renáty Kellnerové.
Mezi další významné transakce z nedávné doby patří prodej kancelářské budovy Visionary v pražských Holešovicích do rukou skupiny Conseq nebo změna majitele Staré Celnice v centru Prahy, kterou získal Fio realitní fond.
Češi mají rádi cihly
„Tuzemští investoři se na realitních transakcích v České republice podílejí zhruba osmdesáti procenty. Český kapitál na našem trhu jasně dominuje,“ zdůrazňuje Zdenka Klapalová, jednatelka poradenské společnosti Knight Frank.
Převaha českých peněz bude podle expertů pokračovat i ve zbytku roku. „Za celý rok očekáváme, že podíl domácího kapitálu přesáhne osmdesát procent. Pro představu, v roce 2024 činil podíl domácího kapitálu 89 procent a v roce 2023 to bylo 83 procent,“ uvádí Katarína Brydone, ředitelka poradenské firmy Colliers. Naopak na straně prodejců jsou dnes zahraniční investoři.
Za celý rok se podle Brydone uskuteční na tuzemském investičním trhu transakce za 3,5 miliardy eur. Na české investory tak bude připadat částka 2,8 miliardy eur, což v korunách představuje 68 miliard
Za tímto trendem stojí mix několika faktorů. Patří k nim fakt, že zahraniční investoři nyní využívají příležitosti na svých domácích trzích. Důvod? „V západní Evropě došlo k výraznější korekci cen, takže se tam otevírají nové investiční možnosti,“ poznamenává Klapalová.
Naopak ceny kanceláří, hotelů či skladů v Česku klesly v minulých letech jen nepatrně. „Zahraniční investoři musí interně porovnávat potenciální investice napříč různými destinacemi, což může vést k tomu, že Česká republika se jim jeví jako relativně dražší varianta,“ upozorňuje Jakub Stanislav, vedoucí investičního oddělení společnosti CBRE.
Například v Německu a Francii klesly ceny nemovitostí výrazněji, což znamená, že se zvýšil výnos a zkrátila návratnost investic do realit.
Rozdíl je rovněž v přístupu investorů k realitním fondům. Zatímco do těch zahraničních nyní neteče tolik peněz kvůli problémům na evropských a amerických realitních trzích, tak v Česku stále patří mezi Čechy k oblíbeným typům investic - Češi zkrátka pořád rádi ukládají peníze „do cihel“.
Podle Brydone je nízký příliv financí v oblasti nemovitostí způsobený mimo jiné přeceněním realit, k němuž došlo v letech 2022 a 2023 na západních trzích, a dobrým výkonem globálních akciových trhů. Přecenění nemovitostí, a to zejména kanceláří, šlo směrem dolů kvůli tomu, že vzrostly úrokové sazby. Centrální bankéři po celém světě totiž zvýšením sazeb bojovali proti vysoké inflaci.
Zvláště tvrdě byly v posledních letech v zahraničí zasaženy kanceláře, zatímco v Česku zůstaly atraktivním aktivem navzdory růstu sazeb. Kupci je totiž na českém trhu stále vnímali jako bezpečnou a dlouhodobě výnosnou investici. Na rozdíl od západní Evropy a USA nedošlo v Česku k tak masivnímu příklonu k práci z domova v návaznosti na pandemii covidu‑19, přestože i v USA už firmy tlačí na návrat do kanceláří.
Opačný je z těchto důvodů postoj drobných českých investorů k realitním fondům. „Český kapitál je finančně silný a domácí fondy zaznamenávají rekordní příliv prostředků,“ doplňuje Klapalová s tím, že zahraniční kapitál se do Česka zatím výrazněji nevrací.
Například do realitního fondu společnosti Investika každý měsíc připlují pravidelné investice ve výši 120 milionů korun. Ostatně i díky tomu si nemovitostní fond Reico mohl troufnout na obří transakci v podobě nákupu Palladia, jehož kupní cena se podle informací z trhu pohybuje na úrovni 700 milionů eur (17 miliard korun).
I podle Brydone je silný příliv kapitálu do českých fondů, který je navíc podporovaný programem DIP (dlouhodobý investiční produkt, pozn. red.). DIP je spoření na stáří, které je daňově zvýhodněné. Státní pobídku v něm představuje možnost snížení základu daně až o 48 tisíc korun.
Tato možnost ale platí pro všechny státem podporované produkty souhrnně. Kromě DIP jde o penzijní fondy, životní pojištění a pojištění dlouhodobé péče. Zaměstnavatel má pak možnost přidat zaměstnanci ročně až 50 tisíc korun, které jsou osvobozeny od daně a jsou daňově uznatelným nákladem.
Aktivní jsou soukromníci, zahraniční kapitál prodává
Aktivní jsou však na trhu rovněž soukromí investoři, kteří mají zájem o trofejní aktiva. Příkladem jsou investice skupiny PPF - nejen do Four Seasons, ale třeba i do hotelu Hilton.
Kromě přílivu peněz však hraje podle expertů roli znalost českého realitního trhu. Čeští hráči ji mají pochopitelně vyšší a lépe se na něm orientují. „Zahraniční kapitál stále vnímá Českou republiku jako rizikovější region,“ podotýká Brydone.
Vyšší riziko se zároveň projevuje v tom, že zahraniční investoři požadují nižší cenu. „Mezinárodní investoři sice projevují o český trh zájem, nicméně čelí silné konkurenci domácích hráčů,“ líčí situaci na trhu Jakub Stanislav. V boji o nemovitosti tak často končí v poli poražených. V současnosti podle Brydone není zahraniční kapitál konkurenceschopný, přestože v Česku chce investovat i nadále.
Vysokých cen na českém trhu tak raději využívají zahraniční skupiny k tomu, aby naopak prodávaly své nemovitosti.
Například izraelská realitní skupina G City Europe odešla z českého trhu, když v minulých dvou letech prodala obchodní centra Palác Pardubice a Atrium Flora olomouckému miliardáři a zakladateli developerské skupiny Redstone Richardu Morávkovi. Obchodní centrum Arkády pak od izraelských investorů koupil nemovitostní fond Trigea.
G City ale není jediným zahraničním investorem, co Česko opouští, nebo zde snižuje výši investic. Rakouská nemovitostní skupina CA Immo prodala zmíněnou kancelářskou budovu Visionary, která se nachází v pražských Holešovicích. Nyní se k tomu navíc rozhodla podle Hospodářských novin nabídnout na trhu soubor pěti kancelářských budov s názvem Riverside Karlín. Chce z prodeje inkasovat zhruba 300 milionů eur (7,3 miliardy korun).
Z realitního trhu se stahuje podle informací SZ Byznys rovněž německá Union Investment, která prodala zmiňované pražské Palladium, či skupina Invesco.
Výhodou pro zahraniční investory bylo, že nemuseli prodávat se ztrátou, nebo případně jen malou. Navíc nebylo složité kanceláře, hotely či sklady prodat. „Česká republika patří mezi tři nejlikvidnější trhy komerčních nemovitostí v rámci Evropské unie. Tato vysoká likvidita je jednou z konkurenčních výhod našeho trhu,“ dodává Stanislav s tím, že pro zahraniční investory je jednodušší prodat nemovitost v tuzemsku než v jiných zemích střední a východní Evropy, což usnadňuje jejich odchod. Podle něj zahraniční investoři odcházejí zejména kvůli tomu, že končí jejich investiční horizont, který byl nastaven před pěti, sedmi nebo deseti lety.
Experti přitom odhadují, že dominance českých investorů na tuzemském realitním trhu bude viditelná i v dalších letech. „Tento trend bude pokračovat v horizontu následujících tří až pěti let,“ odhaduje Stanislav. Převahu tuzemských hráčů očekává i Brydone. „Ačkoli očekáváme, že zahraniční kapitál se ve střednědobém horizontu vrátí, bude i nadále čelit konkurenci ze strany domácího,“ uvádí Brydone.
