Článek
Odborníci na dostupnost bydlení se dlouhodobě shodují, že řešení bytové krize nezačíná jen u nové výstavby. Stejně důležité je také fungování nájemního trhu. Právě tam se dnes střetává rostoucí počet domácností odkázaných na nájem s obavami majitelů bytů, kteří se bojí, že pokud se nájemní vztah zkomplikuje, dostanou svůj majetek zpět až po letech soudních sporů.
Výsledkem je napjatý trh, kde část bytů zůstává mimo nabídku a omezená dostupnost tlačí ceny nahoru.
Narovnání vztahů mezi nájemci a pronajímateli proto patřilo mezi doporučení Národní ekonomické rady vlády (NERV), která loni představila dvanáctikrokovou strategii ke zlepšení dostupnosti bydlení. Jedním z návrhů bylo zavedení rychlejšího soudního nástroje pro případy, kdy nájemní vztah prokazatelně skončil, ale nájemce byt neopustil.
Právě riziko zdlouhavého vyklízení podle pronajímatelů nejen odrazuje majitele k vložení volných nemovitostí na nájemní trh, ale také brání uzavírání smluv na delší dobu než jeden rok.
Ekonom a pedagog z Právnické fakulty UK Libor Dušek (Piráti) upozorňuje, že soudní spory dnes trvají v průměru zhruba 14 měsíců, v Praze dokonce 21.
Návrh se nakonec promítl do zákona o podpoře bydlení, schváleného v loňském roce, a takzvaný rozkaz k vyklizení vstoupil od letošního ledna v platnost.
Výsledek se čeká do půl roku
Rozkaz k vyklizení je tedy účinný teprve několik týdnů, takže reálné dopady zatím podle odborníků nelze měřit na datech ani na větším počtu případů. To potvrzuje i prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký.
„Možnost využít rozkaz k vystěhování platí od 1. ledna 2026. To je velmi krátká doba a podle dosavadních informací z trhu se do praxe ještě toto ustanovení nedostalo,“ říká. Podle něj se ale první případy objeví brzy. „Je to otázka několika měsíců, kdy se první případy objeví. Každopádně odborná veřejnost včetně právníků a soudců o této možnosti diskutuje a víceméně se čeká na zmiňované první případy.“
Zda nástroj skutečně zrychlí systém, se podle něj ukáže relativně rychle. „Vědět budeme do půl roku. Jde o to, jak se rozkaz k vyklizení začne uplatňovat v praxi, jak k němu budou přistupovat soudy, ale také nájemníci, kteří na nájemném dluží.“
Zrychlení ale Asociace věří. „Očekáváme, že tento nástroj k rychlejšímu vystěhování neplatičů nájemného povede. Zrychlení může být v první fázi sporu třeba i o několik měsíců,“ dodává Jakub Vysocký.
Nejde jen o majitele
Podporu novince vyjádřila i organizace hájící práva nájemníků. Podle ní totiž dlouhodobě problematické případy dopadají nejen na pronajímatele, ale i na ostatní obyvatele domu.
„Setkáváme se i s tím, že se na nás obracejí nájemníci, kteří mají v domě problém s jedním uživatelem bytu – neplatí, poškozuje společné prostory nebo narušuje soužití,“ říká předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá.
Podle ní rychlejší řešení těchto situací může zlepšit kvalitu bydlení i pro ostatní. Zároveň ale zdůrazňuje, že nový institut nesmí být zneužíván a musí se používat výhradně v případech, kdy nájem skutečně skončil.
Otázky a odpovědi: Rozkaz k vyklizení
Co je rozkaz k vyklizení?
Je to nový soudní nástroj účinný od 1. ledna 2026. Umožňuje rychlejší rozhodnutí o vyklizení bytu v situaci, kdy nájemní vztah prokazatelně skončil, ale nájemce byt neopustil.
Znamená to, že nájemníky lze vystěhovat bez soudu?
Ne. Stále jde o soudní rozhodnutí. Rozdíl je v tom, že soud může rozhodnout bez nařízení jednání pouze na základě předložených listinných důkazů, pokud je věc jasná.
Jaké podmínky musí pronajímatel splnit?
Musí prokázat, že:
- nájem skutečně skončil (např. uplynutím doby, dohodou nebo platnou výpovědí),
- nájemce byl písemně vyzván k vyklizení (minimálně 14 dní před podáním návrhu),
- je vlastníkem nemovitosti.
Bez splnění těchto podmínek soud rozkaz nevydá.
Jaké má nájemce možnosti obrany?
Po doručení rozkazu má nájemce 15 dní na podání odporu. Pokud odpor podá, spor pokračuje standardním soudním řízením. Pokud odpor nepodá, rozhodnutí nabývá právní moci.
O kolik se může řízení zrychlit?
To zatím není možné přesně vyčíslit. Podle odhadů odborníků by první fáze sporu mohla být kratší o několik měsíců. Reálné dopady ukáže až praxe.
Nové byty na trhu
Rozkaz k vyklizení samozřejmě sám o sobě bytovou krizi nevyřeší. Může ale změnit atmosféru na trhu. „Rozkaz k vyklizení bytu zvyšuje jistoty pronajímatelů a zjednodušuje boj s neplatiči,“ shrnuje Vysocký.
A právě jistota může být klíčová. Část majitelů dnes byty nepronajímá proto, že se bojí vleklých sporů. Podle analýzy Ministerstva pro místní rozvoj v Česku zůstává zhruba dvě stě tisíc bytů v bytových domech dlouhodobě nevyužitých.
Pokud se tento strach alespoň trochu zmenší, může to některé z nich přesvědčit, aby byt trhu nabídli.
Změna pravidel pro nájemní smlouvy
Pro narovnání vztahu ale rozkaz k vyklizení nemovitosti sám o sobě nebude podle odborníků stačit. Větší důležitost by Veselá shledávala v opatření, které by omezilo řetězení krátkodobých nájemních smluv, které u nájemníků podporují nejistotu v jejich bydlení.
„Bez aktivního zásahu státu hrozí, že podíl dlouhodobě stabilních nájemních smluv bude výrazně klesat, což znamená, že mnoho nájemců bude žít pod neustálým tlakem hrozby ztráty bydlení,“ popsala Veselá.
„Ochrana nájemníků v případě, že mají podepsanou smlouvu na dobu určitou, je velmi slabá. U smluv na dobu neurčitou je tato ochrana zase příliš silná. Cestou by bylo tyto dva typy smluv přiblížit, zejména z pohledu flexibility vystěhování nájemníka. V praxi by mělo být výměnou za možnost vystěhovat nájemníka bez udání důvodu nebo z velmi mírnějších důvodů, než jsou stanoveny dnes, možné výrazně prodloužit výpovědní lhůtu. Třeba na rok nebo dva,“ upřesnil už dříve ekonom Libor Dušek.
O dalších krocích, jak upravit nájemní vztahy v Česku, stát ovšem zatím oficiálně nejedná.
