Článek
Nájemní bydlení v Česku za sebou má další rok zdražování. Podle dat realitního portálu Sreality.cz vzrostly v roce 2025 průměrné nabídkové nájemní ceny meziročně o sedm procent, statistika se týká středně velkých starších bytů ve velmi dobrém stavu.
Průměrná cena nájmu těchto bytů dosahovala 270 korun za metr čtvereční, což v praxi znamená zhruba 11 tisíc korun měsíčně za průměrný dvoupokojový byt o velikosti 40 metrů čtverečních.
Zdražení je stejně výrazné, i pokud se data očistí o čtyři největší města – Prahu, Brno, Ostravu a Plzeň.
„Zdražování nájemného jde ruku v ruce se zdražováním bytů, kterého jsme byli v loňském roce svědky. Nekopíruje ho ale zcela, křivky rostou výrazně pomaleji. Očekáváme, že mírný růst nájmů bude pokračovat i letos. Nechci být škarohlíd, ale myslím, že do cenového vývoje nájemního bydlení se budou propisovat i vyšší náklady na pořízení investičních bytů v souvislosti s platností nových pravidel pro investiční hypotéky,“ říká manažerka oborových služeb Seznam.cz Hana Kontriš.
Na celoročním vývoji je zároveň vidět, že tempo zdražování sice nijak dramaticky nezrychluje, ale ani nepolevuje.
„Tempo zdražování nájmů bytů v letech 2023 až 2025 je v České republice konstantní,“ shrnuje datový analytik Sreality.cz Štěpán Matějka. V rámci čtyř největších měst přitom loni rostly nájmy nejvíce v Brně, a to o 11 procent, v Ostravě o devět procent, v Plzni o šest procent a v Praze o pět procent.
Statistický úřad ve své zprávě o inflaci v loňském prosinci uvádí, že ceny nájemného rostly na sklonku roku 2025 meziročně v průměru o 6,4 procenta – a toto číslo zahrnuje jak nově uzavřené smlouvy, tak i stávající „přejednané“ smlouvy, kdy se majitel dohodne na zvýšení se stávajícím nájemníkem.
Zatímco v celoročním pohledu tak nájemní trh zůstával pod silným tlakem, závěr roku už přinesl první známky zpomalení. Ceny nově uzavřených nájmů v Česku na konci loňského roku totiž poprvé po delší době mírně klesly. Podle nejnovějších údajů Deloitte Rent Indexu se nájemné ve čtvrtém čtvrtletí 2025 mezikvartálně snížilo o 1,2 procenta, průměrná cena za metr čtvereční tak činila 332 korun. Po předchozích letech výrazného zdražování jde o první viditelné zpomalení tempa růstu.
„Mírný pokles cen nájmů v celorepublikovém průměru je v zásadě přirozenou reakcí na sezónnost a snížení poptávky na konci kalendářního roku,“ komentuje nejnovější data ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví ve společnosti Deloitte Petr Hána.
Růst se v řadě měst zastavil, poptávka slábne
Detailnější pohled na data Bezrealitky ukazuje, že se zpomalení nájemního trhu projevuje především mimo Prahu. V některých krajských městech se po předchozím výrazném zdražování růst cen na konci roku prakticky zastavil, jinde pokračoval už jen velmi mírným tempem.
„Po skokovém navýšení nájemních cen se na konci roku růst brněnských nájmů zastavil – mezikvartálně nevyrostly ani o procento a setrvávají na hodnotě 351 Kč za metr čtvereční nájemní plochy,“ uvádí zpráva realitního portálu Bezrealitky.
Zastavení růstu je patrné i v dalších velkých městech. V Plzni se nájemné drželo na úrovni 280 korun za metr čtvereční a mezikvartálně už nerostlo. V Liberci se ceny zvýšily zhruba o jedno procento na 252 korun za metr.
Zároveň se mění i chování samotných zájemců. „Celkově se snížil nejen počet bytů v nabídce, ale i počet reakcí na nájemní inzerát. V rámci Česka se průměrný počet zájemců na Bezrealitky snížil asi na 25,“ vysvětluje šéf realitní skupiny EHS Hendrik Meyer.
Domácnosti slevují z nároků
Podobný obrázek potvrzují i realitní makléři. Podle šéfa realitní kanceláře RE/MAX Horizont Štěpána Gjuriče se trh v posledních měsících skutečně spíš uklidňuje, než aby dál zrychloval.
Zpomalení se podle něj ale neprojevuje jako návrat dostupnosti, spíš jako posun v tom, co jsou domácnosti ochotné akceptovat. „Lidé častěji dělají kompromis: jdou do menší dispozice (1+kk/2+kk), do horší lokality nebo o pásmo dál. Typicky do satelitů s rozumným dojezdem. Rostou i varianty typu pronájem pokoje nebo spolubydlení,“ popisuje.
Změna dopadá hlavně na střední třídu a mladé domácnosti, které ještě před několika lety mířily na standardní byty v širších centrech měst. V praxi to znamená menší byty, delší dojezd nebo změnu standardu.
Praha zůstává výjimkou
Zatímco v regionech se trh začíná zklidňovat, Praha zůstává výraznou výjimkou. Právě v hlavním městě se tlak na ceny udržuje i v době, kdy jinde tempo růstu slábne.
Podle Deloitte Rent Indexu se nájemné v Praze na konci roku 2025 dál zvyšovalo, byť už pomaleji než v předchozích kvartálech. Mezičtvrtletně ceny vzrostly o 0,7 procenta na průměrných 459 korun za metr čtvereční. Ve třetím čtvrtletí přitom činil růst ještě 3,6 procenta.
„Hlavní město dlouhodobě vykazuje odolnost vůči celorepublikovým trendům. I když se v některých městských částech ceny stabilizují, atraktivní lokality, jako jsou Praha 1, 3 nebo 8, stále rostou díky vysoké poptávce po kvalitním bydlení,“ komentuje situaci v Praze realitní expert Deloitte Petr Hána.
Důvodem je podle odborníků návrat dlouhodobého trendu koncentrace obyvatel i pracovních příležitostí do velkých měst, především právě do Prahy. „Trh se vrátil k dlouhodobému trendu koncentrace poptávky do Prahy a dalších velkých center, kde je nabídka nemovitostí omezená a ceny nejvyšší,“ uvedl už dříve expert na nemovitostní trh a šéf Golem Finance Libor Ostatek.
Že nejde jen o krátkodobý výkyv, potvrzují i oficiální demografické projekce. Podle dat Českého statistického úřadu, která redakce Seznam Zpráv popsala v nedávné analýze, hlavní město pracuje s předpokladem, že v roce 2050 bude mít zhruba 1,7 milionu obyvatel, tedy přibližně o 300 tisíc více než dnes.
Systém, který tlačí ceny nahoru
Růst počtu obyvatel ve velkých městech tak dál posiluje tlak na nájemní trh, který už dnes funguje na hraně své kapacity. Podle analytika Platformy pro sociální bydlení Mikoláše Opletala ale nejde jen o otázku poptávky a nabídky, nýbrž i o samotné nastavení nájemních vztahů v Česku.
„Není divu, že u nás ceny takto rostou, když u nás bují řetězené smlouvy na rok, často i třeba tři měsíce. To umožňuje zvedat ceny v zásadě libovolně a nájemníci jsou v neustálém dilematu, jestli na zvednutí ceny přistoupit, nebo se přestěhovat a platit znovu provizi realitní kanceláři, kauci a tak dále. Právní ochrana nájemníků je zásadní i kvůli zamezení růstu cen,“ vysvětluje Opletal.
Podle něj se právě v kombinaci s tlakem ve velkých městech život v nájmu postupně stává jedním z hlavních sociálních rizik. „Nájemní bydlení je zásadně nedostupné především ve městech. Ale v menších obcích je rozsah nájemního bydlení v zásadě minimální. Obecně za poslední roky platí, že život v nájmu je hlavním rizikovým faktorem chudoby,“ říká.
Dopady už jsou podle něj vidět velmi konkrétně. „V Česku vyrůstá 63 tisíc dětí v bytové nouzi, která zhoršuje jejich zdraví, psychický stav i šance na budoucnost. Dalším dopadem může být neschopnost lidí v klíčových profesích pro chod města v něm bydlet. Může jít o zdravotnický, pedagogický personál nebo o sociální pracovníky a pracovnice. Stabilita bydlení je taktéž důležitým faktorem pro plánování rodiny,“ upozorňuje.
Řešení podle Opletala existují, ale vyžadují kombinaci několika kroků. „Část řešení spočívá v navýšení nabídky, část v narovnání nájemních práv. Nabídka se musí zvyšovat kombinací výstavby dostupného nájemního bydlení, řešení prázdných bytů například skrz danění a v neposlední řadě omezení krátkodobých ubytovacích služeb, co odsávají byty z nájemního trhu,“ uzavírá.
