Článek
Dostupnost bydlení je v Praze jedním z nejskloňovanějších témat. Podle některých odhadů v metropoli chybí až sto tisíc bytů. Ačkoli je letos výstavba nových bytů rekordní, Praha bytový fond nestíhá rozšiřovat dostatečně rychle a nestačí tempu, jakým hlavní město roste.
Organizace Pražské bydlení pod lupou proto srovnala dostupnost bydlení v Praze se dvěma dalšími evropskými hlavními městy – Helsinkami a Varšavou. Obě města nabízejí podle výzkumníků zajímavý kontrast, protože k výstavbě přistupují odlišnými způsoby a docházejí k rozdílným výsledkům. Při srovnání je ovšem třeba vzít v potaz, že se jedná o města různé velikosti. V Praze žije přibližně 1,4 milionu obyvatel, ve Varšavě 1,86 milionu obyvatel a v Helsinkách 684 tisíc lidí.
„Helsinky ukazují zkušenost města, které v minulých letech dokázalo stavět výrazně více, a tím alespoň částečně brzdit tlak na ceny a nájmy. Varšava je naopak rychle rostoucí středoevropská metropole s vysokou stavební aktivitou, ale také s velmi silným růstem cen,“ popisuje organizace.
Ani jedno město podle ní sice není jednoduchým vzorem k okopírování, oba příklady ale ukazují, že bez dostatečné nabídky se dostupnost bydlení zhoršuje a reakce trhu přichází vždy se zpožděním.
Praha se cenou blíží Helsinkám, ale je nejméně dostupná
Podle Deloitte Property Indexu 2025 se Praha v roce 2024 cenou nových bytů téměř vyrovnala Helsinkám. Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze dosáhla 6121 eur za metr čtvereční. V Helsinkách to bylo jen o 41 eur více a ve Varšavě vycházel metr čtvereční na 3849 eur.
Zatímco v cenách bytů se Praha a Helsinky vyrovnají, v příjmech obyvatel se zásadně rozevírají nůžky. Na pořízení bytu o velikosti 70 metrů čtverečních by bylo v Praze v roce 2024 potřeba přibližně 15 hrubých ročních mezd (v roce 2026 dokonce 16), v Helsinkách to bylo přibližně 9,1 roční mzdy a ve Varšavě 9,7 (v roce 2026 už jen 9,2 mzdy).
Ukazuje se tedy, že problémem pro Prahu není samotná cena bytů, ale také jejich dostupnost v poměru k příjmům – méně dostupné bydlení měl v roce 2024 totiž už jen Amsterdam a Atény.
Nájmy jsou naopak dostupnější
Jelikož se vlastní bydlení stává mnohdy téměř nedostupným, stále více lidí musí volit možnost bydlení v nájmu. Zde se naopak Praha mezi trojlístkem jeví jako nejlevnější. Průměrné měsíční nájemné zde vychází na 16,5 eura za metr čtvereční, ve Varšavě platí nájemníci průměrně 17,9 eura a v Helsinkách 22,3 eura.
Žebříčku jednoznačně kraluje Lucemburk s průměrnou cenou nájmu za metr čtvereční dosahující 43,4 eura. S určitým odstupem následují Paříž s 32 eury a Dublin (31,7 eura).
Praha staví nejpomaleji
Z pohledu bytové výstavby je podle Pražského bydlení pod lupou srovnání mezi městy o něco složitější. Jednotlivé datové zdroje totiž používají jiné metriky. Praha podle Českého statistického úřadu v roce 2024 zahájila výstavbu 8191 nových bytů, což je meziročně o 43,2 procenta více. Dokončeno bylo 6511 bytů – přibližně 4,6 bytu na tisíc obyvatel. Jednalo se o vůbec největší výstavbu ze všech českých krajů.
V Helsinkách trh s bydlením v roce 2024 dál brzdila ekonomická nejistota a slabá spotřebitelská důvěra, a to i přesto, že inflace zpomalovala a úrokové sazby postupně klesaly. Město dokončilo 4061 bytů, což odpovídá asi 5,9 bytu na tisíc obyvatel. Je to ovšem výrazně méně, než byl stanovený cíl sedmi tisíc bytů. Zahájeno nebo rozjednáno bylo 2931 bytů, povolení získalo 3609 bytů a na konci roku se stavělo zhruba 5700 bytů.
Pro Varšavu lze najít nejkonkrétnější údaj jen o bytech dodaných developery, jejichž počet v roce 2024 klesl meziročně o 6,8 procenta. I tak je to ale nejrychleji stavějící trh z trojice, oproti Česku se zde nové stavby také výrazně rychleji povolují. Developeři zde v roce 2024 zahájili výstavbu celkem 15 783 bytů a dokončili 14 094 bytů, tedy zhruba 7,6 bytu na tisíc obyvatel. Poptávka zde přitom stále převyšuje nabídku a Poláci vnímají nedostupnost bydlení i přes rychlou výstavbu poměrně intenzivně – i kvůli rostoucím cenám.
Přesto z tohoto srovnání Praha vychází jednoznačně nejhůře. Výzkumníci upozorňují, že tato čísla jsou důležitá i proto, že bytová výstavba nereaguje na poptávku okamžitě. Byty, které dnes chybějí na trhu, jsou často důsledkem povolení, plánů a rozhodnutí starých mnoho let.
Co Prahu brzdí
Podle Českého statistického úřadu bylo v Praze v roce 2025 zahájeno 7380 staveb bytů a dokončeno 5303 bytů. To je výrazně méně, než kolik město podle svých strategických dokumentů dlouhodobě každý rok potřebuje realizovat. Cílit by totiž mělo na zhruba devět až deset tisíc bytů ročně.
Proč se tedy v Praze nestaví tak rychle jako jinde? Vědecký garant projektu Pražské bydlení pod lupou Jakub Kuneš vysvětluje, že za tím nestojí pouze jeden problém a neexistuje ani jediné řešení.
„Povolování brzdí kombinace složité legislativy, roztříštěné odpovědnosti, kapacity úřadů a často i nejistoty v tom, co je v daném území politicky a urbanisticky přijatelné. Významnou roli hraje také množství regulací, které určují například přípustnou výšku a hustotu zástavby nebo požadavky na parkování,“ vysvětluje Kuneš.
Roční cíl deset tisíc bytů se podle něj sice může zdát ambiciózní, vzhledem k tomu, že se tento cíl ještě ani jednou nenaplnil, podle něj jde spíš o minimum toho, co by se mělo stavět.
„Každoročně vzniká další bytový deficit, který bude nutné v budoucnu postupně dohánět,“ upozorňuje. Za posledních nejméně 20 let se totiž v Praze ani jednou nezačalo stavět deset tisíc bytů za rok. Bytový deficit se tak prohlubuje dlouhodobě.
Aby Praha během příštích deseti let tuto ztrátu snížila, výstavba by se podle něj v některých letech musela přiblížit až 20 tisícům bytů ročně, tedy téměř čtyřnásobku počtu dokončeného v roce 2025. Zásadní přitom je nejen to, kolik bytů se postaví, ale i jak dlouho trvá povolovací proces – delší příprava zvyšuje náklady investora a promítá se do ceny bydlení.
Zkrácení cesty od územního plánování po realizaci podle něj proto vyžaduje jasnější pravidla pro rozvoj území, lepší koordinaci hlavního města s městskými částmi, dostatečné kapacity úřadů a aktivnější práci s pozemky tam, kde už existuje potřebná infrastruktura. S tím by mohla pomoci novela stavebního zákona.
Prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenka Klapalová dodává, že je náš bytový fond, a to i mimo Prahu, zastaralý a energeticky neefektivní. „Řada bytových domů by si zasloužila zásadnější investice do modernizace. To zvyšuje poptávku po nové, moderní a kvalitní výstavbě, která odpovídá současným požadavkům na komfortní, energeticky úsporné a provozně efektivní bydlení,“ vysvětluje.
„Věříme, že se situace začne postupně zlepšovat. Zejména díky novele stavebního zákona, od které si naši členové slibují zjednodušení schvalovacích procesů a rychlejší stavební řízení. Vedle toho vítáme také nový Metropolitní plán, který zvyšuje jistotu investorů a developerů ohledně možností další výstavby,“ dodává s tím, že potřebných deset tisíc nových bytů ročně se na trhu neobjeví ze dne na den. Otázkou zůstávají také kapacity stavebních firem i praktická implementace nového stavebního zákona.
„Jsme však přesvědčeni, že se dostupnost bydlení bude postupně zlepšovat, i když řada zájemců bude svou bytovou situaci nadále řešit nájemním bydlením. Na trh přicházejí nové projekty institucionálního nájemního bydlení s profesionální správou a širokou nabídkou doplňkových služeb, což je model běžný i v dalších evropských metropolích,“ věří.
Kde se Praha může poučit
Co si tedy Praha může ze zkušeností Helsinek a Varšavy s výstavbou a dostupností bydlení vzít? Helsinky podle Kuneše ukazují, že vyšší výstavba může mít na trh reálný dopad. Po období silné výstavby vznikl ve Finsku na části trhu dočasný převis nabídky a v roce 2025 se to promítlo i do vývoje nájmů, které ve Velkých Helsinkách, širším regionu hlavního města, v neregulovaném segmentu meziročně mírně klesly.
Kvůli oslabení poptávky a růstu sazeb i stavebních nákladů zde došlo také k prudkému poklesu počtu dokončených nájemních bytů. Helsinská zkušenost tak podle něj zdůrazňuje potřebu stabilního systému výstavby proti nárazovému stavění.
Varšava pak ukazuje trh, kde je výstavba výrazně aktivnější a objem dokončených bytů je ve srovnání s Prahou výrazně vyšší. I přes rychlou výstavbu se přitom ceny nových bytů zvedly meziročně o 21,8 procenta – poptávka zde totiž zůstává neuspokojená. V Praze přitom ceny vzrostly o 4,4 procenta a v Helsinkách o 1,1 procenta klesly.
„Varšava tím ukazuje, že vyšší výstavba sama o sobě nezaručuje dostupné bydlení, pokud ji doprovází velmi silná poptávka, růst příjmů, investiční tlak, drahé financování a nejistota na trhu,“ vysvětluje Kuneš.
Poučení pro Prahu je tak podle něj dvojí. „Z Helsinek plyne, že dlouhodobě vyšší výstavba dokáže zmírňovat tlak na ceny a nájmy, ale jen tehdy, pokud je stabilní a nepřichází ve vlnách. Z Varšavy plyne, že ani aktivní trh není imunní vůči prudkému růstu cen, pokud nabídka nestačí tempu poptávky.“
Praha proto podle něj potřebuje především funkční systém: Takový, který umožní nové byty povolovat a dokončovat průběžně, v rozsahu odpovídajícím růstu města a systematicky – aby nová výstavba navazovala na adekvátní infrastrukturu a občanskou vybavenost. Bez toho se problém dostupnosti bydlení nebude zmenšovat.
