Očima byznysu: Návod pro Alenu Schillerovou – jak danit investiční nemovitosti

Alena Schillerová před volbami neustále opakovala, že její filozofií není daně zvyšovat, nýbrž lépe vybírat. Těžko soudit, zda to byla tradiční předvolební lež, či základní nepochopení tragického stavu veřejných financí. Připomeňme, že to byla právě hlasovací koalice ANO a ODS, která zrušením superhrubé mzdy v roce 2020 nadělala fiskální díru, kterou se ani po šesti letech nepodařilo naplnit.

Po publikování rozpočtu na rok 2027 s mimořádným schodkem 389 mld. Kč v nekrizovém období už však i paní ministryně mluví o zvyšování daní. Nota bene když i přes astronomický schodek se nedaří naplnit řadu priorit z programového prohlášení. Místo dorovnání výdajů na školství na úroveň vyspělých zemích OECD se například počítá s reálným poklesem výdajů na školství.

Schillerová si tak chce posvítit na vlastníky nemovitostí a zaštiťuje se doporučením Evropské komise a Mezinárodního měnového fondu. Nemůže přitom připustit, že by předchozí vláda udělala něco dobře, a tak zdůrazňuje, že se zvyšování zdanění nebude týkat všech, ale jen investičních nemovitostí.

V zemi, kde dostupnost vlastnického bydlení patří k těm nejhorším v Evropě, se zaměření na investiční nemovitosti jeví jako logický krok. Zároveň platí, že čtyři z 10 nových bytů jsou koupeny se záměrem zhodnotit majetek. Dle odhadu Dataligence z roku 2023 je v ČR pronajímáno přibližně 223 000 investičních bytů.

Zároveň platí, že není daň jako daň. Zatímco vyšší zdanění práce či spotřeby má přímý negativní dopad na ekonomickou aktivitu, zdanění nemovitostí a obzvlášť zdanění hodnoty pozemků takto negativní účinek nemá. Proto se dle liberální ekonomické ikony Miltona Friedmana jedná o „nejméně špatnou daň“.

Politickou proklamaci je tak teď nutné přetvořit do konkrétních administrativních opatření. Schillerové se nabízí přitom hned tři nástroje, jak k tomu dojít: 1 - menší či větší reforma daně z nemovitých věcí, 2 - zrušení časového testu při prodeji investičních bytů a 3 - větší zacílení daňové podpory hypoték.

Nejpřímočařejším způsobem, jak v rámci daně z nemovitých věcí více zdanit neinvestiční nemovitost, je požadovat, aby vlastník měl trvalé bydliště v dané nemovitosti. V tu chvíli se nabízí řešení zvýšit obecnou hladinu daně z nemovitých věcí a nižší sazbu nabídnout vlastníkům, kteří mají trvalé bydliště ve vlastní nemovitosti. Pro běžné vlastníky, na které ministryně myslí, by se tak nic nezměnilo.

Možnosti daňové optimalizace jsou největšími riziky každého daňového návrhu. Řešení skrze trvalý pobyt nabízí jednak možnost strategického umístění trvalého pobytu do nemovitosti s nejvyšším zdaněním a jednak možnost přepisu druhé a další nemovitosti na dalšího člena domácnosti. Obě možnosti představují však omezené riziko. Domácnosti nejčastěji bydlí ve své nejhodnotnější nemovitosti a možnost ušetřit pár tisíc ročně se nejeví jako dostatečná motivace pro domácnosti přepisovat milionový majetek na jiné členy domácnosti.

Administrativně jednodušším způsobem, jak zdanit investiční nemovitosti, je zrušit dnešní výjimky ve zdanění reálných kapitálových příjmů při prodeji, tedy rozdíl mezi prodejní a inflačně upravenou pořizovací cenou nemovitosti. Česká republika totiž dnes patří spolu se Slovenskem a Lotyšskem k jediným evropským zemím, kde není prodej ani nákup investiční nemovitosti nijak zatížen.

Kromě zrušené daně z nabytí nemovitosti mohou dnes investoři těžit z takzvaného časového testu. Stačí investiční nemovitosti 10 let držet a na kapitálový zisk se neuplatňuje daňová povinnost.

Zrušení časového testu by dle analytického odhadu přineslo státnímu rozpočtu devět miliard korun ročně, zvýhodnilo by jiné formy investic podporující podnikavost a mělo by minimální negativní dopad na domácnosti aspirující na vlastní bydlení. Výhodou tohoto opatření je také, že představuje minimální riziko pro přenos do výše nájmu.

Třetím myslitelným opatřením je větší zacílení daňové podpory hypoték. Majitelé investičních nemovitostí dnes těží také z daňové pobídky, které jim stát poskytuje, aby do nemovitostí investovali. Účet daňové podpory pro rok 2024 byl ve výši 9,1 mld. Kč. Pro rok 2027 lze očekávat, že to bude ještě o pár jednotek miliard více.

Daňová podpora, která má sloužit českým domácnostem na cestě k vlastnickému bydlení, je dnes z více než poloviny svého objemu využívaná horní pětinou domácností. Slouží tak často spíše k upgradu vlastní nemovitosti. Domácnost typicky využije podporu k nákupu druhé nemovitosti, starou pronajme a do nové se přestěhuje.

Řada těchto domácností nakupuje další nemovitosti pro své potomky. Problémem však zůstává, že daňová podpora pro jednu skupinu domácností znamená vyšší zdanění pro ostatní anebo vyšší státní dluh.

Cestou tak může být inspirace slovenským přístupem, kde odpočet hypotečních úroků je zacílen jen na mladé domácnosti s nízkými až středními příjmy.

Nehledě na to, které opatření si Alena Schillerová vybere, je vyšší zdanění investičních nemovitostí určitě dobrým krokem. Česká republika dnes totiž slouží jako daňový ráj pro investování do nemovitostí a to není úplně nejšťastnější v zemi, kde dostupnost bydlení patří k těm nejhorším.

Kombinace administrativně snažších kroků - zacílené hypoteční podpory a zrušení časového testu - by státnímu rozpočtu mohla přinést 15-20 mld. Kč ročně a zároveň neohrozit domácnosti aspirující na vlastní bydlení.

A kdyby se Schillerová chtěla pustit do reformy daně z nemovitých věcí, nabízí se jí minimalistická varianta v podobě celkového zvýšení sazeb a slevy pro vlastníky s trvalým bydlištěm v nemovitosti.

Skutečnou reformou by však bylo změnit celkově, jak se dnešní daň z nemovitosti počítá. Daň z nemovitých věcí je totiž regresivní, vlastníci méně hodnotných nemovitostí platí zhruba pětinásobně procentuálně více než bohatší vlastníci. Dnešní výše daně jen totiž velmi málo odpovídá hodnotě nemovitosti. Návrh na takovou reformu jsme s Danielem Prokopem představili na jaře 2025.