Očima byznysu: Může Ústavní soud zbořit velkou novelu stavebního zákona?

Senátoři STAN chystají návrh Ústavnímu soudu na zrušení velké novely stavebního zákona. Pokud by pro to byly důvody, má soud pravomoc zrušit novelu celou. Rozpory s ústavním pořádkem lze však nalézt spíše jen u několika jednotlivých ustanovení, především u omezení práv dotčených osob bránit se nechtěným záměrům u úřadů a soudů.

Po vyhlášení ve Sbírce zákonů, které se očekává v listopadu, bude novela platná a postupně nabývat účinnosti. Ústavní soud nemůže její účinnost předběžným opatřením pozastavit. Nelze ani předjímat, kdy soud o souladu novely rozhodne, může to trvat měsíce, ale i roky. Ani při výroku protiústavnosti pak nemůže novelu přepsat podle vlastního uvážení. Může ji pouze zcela nebo zčásti zrušit.

Že by novela padla celá kvůli tomu, jak vznikala, není pravděpodobné. Šlo sice o poslanecký návrh, legislativní proces ale nevykazoval podstatné vady. Samotná absence připomínkového řízení nebo analýzy dopadů nebo komplexní změna předlohy prostřednictvím pozměňovacího návrhu podle judikatury ke zrušení zákona nestačí.

Senátní návrh tak bude patrně mířit pouze proti několika konkrétním ustanovením a jejich rozporu se základními právy, např. právem vlastnickým a právem na životní prostředí, a s principy právního státu. Napadat může ustanovení, která omezují obranu proti nežádoucím záměrům, umožňují soudům ponechat v platnosti nezákonná povolení, nebo ustanovení relativizující hlukové limity a požadavky na výstavbu.

Novela umožňuje i dosud nevídanou možnost odchylek od územního plánu se souhlasem rady obce, pokud odchylka nenaruší veřejné zájmy. U vyhrazených staveb (typicky velké infrastrukturní nebo developerské projekty) však zákon předjímá, že veřejné zájmy nenarušuje, pokud stavebník s obcí uzavře plánovací smlouvu. To oslabuje ochranu zájmů, které chrání právě územní plán, jako je urbanistická koncepce, krajina nebo ochrana životního prostředí, což může vést k úvahám o kolizi se souvisejícími ústavními právy.

Podle jiného nového ustanovení soud nezruší nezákonné rozhodnutí nebo územní plán, pokud by jejich zrušení představovalo pro jiné osoby nebo pro veřejný zájem nepoměrně větší újmu než zamítnutí návrhu pro navrhovatele. To může v důsledku znamenat, že pokud jednou soused získá nezákonné povolení a začne okamžitě stavět, může už být nemožné domoci se zrušení takového povolení a zastavení nežádoucí stavby. Novela sice v takovém případě otevírá cestu k náhradě škody, té je ale už dnes velmi komplikované se domoci. A ani její přiznání už nevypne hluk z nově postaveného provozu nebo nevrátí světlo do bytu zastíněného novou výstavbou.

Problematické mohou být i nové výjimky z hygienických limitů hluku a vibrací. Ty se budou považovat za splněné, nelze-li je zajistit nebo je-li jejich splnění technicky, funkčně či ekonomicky zjevně nepřiměřené, pokud se imise omezí na „rozumně dosažitelnou míru“ nebo odpovídají běžnému stávajícímu využití okolí. Zde se úprava dotýká práva na ochranu zdraví a soukromí v bytě. Obdobné výjimky umožňuje novela při posuzování požadavků na výstavbu, ty mohou ale kolidovat spíše s právem evropským než českým ústavním.

Obhájci novely budou mít nicméně v řízení silné protiargumenty. Rychlost povolování, dostupnost bydlení a právní jistota investorů jsou legitimní cíle a zákonodárce má při jejich prosazování relativně široký prostor. Pravděpodobnost zrušení novely jako celku nebo jejích podstatnějších částí tak považuji za nízkou.

Hlavní riziko pro stavební řízení bude novelou zavedená zásadní reorganizace stavebních úřadů. K 1. lednu 2027 má vzniknout Úřad rozvoje území České republiky, o rok později úřady rozvoje území krajů s územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností. Obecní a krajské stavební úřady k 31. prosinci 2027 zaniknou. Jejich zaměstnanci budou převedeni pod nové úřady, nutné bude předat spisy a zajistit návaznost informačních systémů. Zároveň s touto už tak náročnou transformací se budou muset učit novým komplexním pravidlům stavebního řízení a implementovat nové pravomoci dotčených orgánů, které se na ně převádí.

Po zkušenosti s problémy při spuštění digitalizace stavebního řízení v roce 2024 (která navíc dosud nebyla dokončena) lze očekávat u aktuální změny přinejmenším velké skřípění zubů. Pro stavebníky, sousedy i obce tak nebude rozhodných těch několik málo ustanovení, které ze zákona možná vyjme Ústavní soud, ale především to, zda se v roce 2028 vůbec podaří udržet úřady v rozumném provozu.