Byt v Praze za tři miliony, láká inzerát. Ale pozor na splátky družstvu

Na první pohled výhodná koupě: byt za necelé tři miliony. Až níže se ale dozvíte o téměř šestimilionové anuitě. Družstevní byt nakonec levněji nevyjde, obejdete se ale bez hypotéky a dokládání příjmů.

Ta cena přímo udeří do očí. Byt 2+kk na Praze 6 o rozloze 54 m2 s prostornou terasou za 2 890 000 Kč. V ceně je i parkovací místo a sklep. V kontextu současných cen nemovitostí nevídané, nejen v hlavním městě. Kdo inzerát rozklikne, pochopí, v čem je háček.

Inzerovaná cena není úplná. Jedná se o družstevní byt a krom necelých tří milionů, které zájemce za družstevní podíl bezprostředně zaplatí, musí splatit ještě tzv. anuitu. Ta v tomto případě činí necelých šest milionů.

„Nesplacená částka za anuitu, kterou začínáte splácet až po dokončení bytu, činí celkem 5 882 770 Kč. Byt lze kdykoliv převést do osobního vlastnictví po splacení anuity. Aktuální měsíční splátka anuity bytu činí 31 408 Kč a je nyní nastavena na 35 let. Není třeba hypotéka ani dokládání příjmů,“ stojí v inzerátu na serveru Sreality.cz.

„Když je byt možné převést do osobního vlastnictví, pak musí prodávající uvádět celkovou cenu. Pokud není možný převod - tak se uvádí anuita zvlášť. Zadavatele uvedeného inzerátu jsme vyzvali k nápravě. Snažíme se tyto případy detekovat i automaticky, abychom na ně přišli co nejdříve po zveřejnění,“ říká Lenka Zichová, produktová manažerka Sreality.cz.

Takových příkladů najdeme na realitních serverech v poslední době celou řadu. „Je to trošku skryté, transparentnost je klíčová,“ kritizuje inzertní praxi expert na financování bydlení v podcastu Ve vatě Libor Ostatek.

Obecně družstevní byty lacinější než projekty v osobním vlastnictví nejsou. „Je nějaký důvod pro to, aby byl levnější pozemek? Není. Není ani důvod pro to, aby pracoval levněji projektant, případně stavební firma. Ani k levnějšímu financování výstavby není zásadní důvod. Úroková sazba osciluje kolem sazby hypotečního úvěru,“ vypočítává Martin Kroh, předseda představenstva Stavebního bytového družstva Praha a šéf České společnosti pro rozvoj bydlení.

Jednu podstatnou výhodu ale družstevní byty přesto mají. Umí obejít hypotéku. „Družstevní byty jsou zajímavé tím, že my hypotéku úplně vyoutujeme,“ říká expert na financování bydlení ze společností Golem Finance a Broker Trust Ostatek.

Což se hodí, banky jsou v tom, komu smí a nesmí hypotéku poskytnout, svázané pravidly České národní banky. A splnit nároky na bonitu část žadatelů zvláště ve velkých městech prostě nezvládá. Na průměrnou hypotéku dosáhnou jen „bohaté“ domácnosti s čistým měsíčním příjmem 90 tisíc korun, podotkl před časem pro SZ Byznys viceguvernér ČNB Jiří Frait.

Družstevních bytů se ale hypotéky netýkají. Kdo si pořizuje nový družstevní byt, musí na začátek složit pětinu až třetinu ceny nemovitosti. Kupuje si tím podíl ve družstvu, nikoli nemovitost, tou tedy logicky nemůže ručit. Peníze musí mít „v cashi“, nebo si typicky s pomocí rodiny sežene ručení jinou nemovitostí, případně si vezme nezajištěný úvěr. Ten ale bývá dražší než hypotéka.

Jakmile dostane klíče od novostavby, začne novopečený družstevník postupně splácet zbytek ceny nemovitosti, nejčastěji splácí po 30 let, v pravidelných měsíčních splátkách družstvu. To je zmíněná anuita. Družstevník s anuitou fakticky splácí část úvěru, který si družstvo vzalo u banky na stavbu domu. Půjčka mívá podobný úrok, jako jsou aktuální sazby hypoték.

Počáteční vklad ve výši několika milionů je ale také, zvlášť pro mladší, zátěž. I samotné banky požadují „na dřevo“ jen 10-20 % ceny nemovitosti. Mladým lidem dokážou některá družstva na nějakou dobu ulevit a členství v družstvu jim odložit třeba i na několik let, třeba pět.

Martin Kroh si pro družstevní bydlení umí představit ještě větší podporu. Půjčky od státu. „Dovedl bych si představit, že podpoříme vstup člena do družstva nějakou vratnou půjčkou. S tím, že tu podporu vrátí, až se zlepší jeho životní situace, a dokonce můžeme ponechat na jeho zhodnocení, jestli to udělá po 20 letech nebo dokonce až po 35 letech,“ popisuje Kroh model, o kterém aktuálně diskutuje se zástupci politických stran.

Ještě jedna novinka by družstvům mohla pomoci. Od příštího roku si každý člen bude moci odečíst od daní úroky z hypotéky, kterou si družstvo na výstavbu vzalo. Doteď mají na toto privilegium právo pouze majitelé hypoték na vlastnické bydlení.

„Vy tu anuitu zaplatíte, ale dostanete potvrzení o tom, že jste se podílela na zaplacení úroků úvěru bytového družstva v takové a takové výši, a to si budete moci odečíst ze svého daňového základu. Maximálně ve výši 22 500 ročně,“ vysvětluje Martin Kroh. Novinku prosadil poslanec ODS Jiří Havránek.

V Česku aktuálně působí kolem 9000 bytových družstev, která obhospodařují odhadem 2,5 milionu bytů. Zejména menší města se v posledních letech pustila do výstavby družstevních projektů s vervou. V třítisícových Hanušovicích v Jeseníkách má vyrůst do pár let dokonce sto bytů.

Město založilo družstvo, vložilo finance i pozemky. Projekt nazvaný Hope chce přitáhnout hlavně mladé rodiny. „Jeden z dospělých členů musí mít pod 40 let věku. Podmínkou je trvalé bydlení v době, kdy si ten byt přebírám,“ popisuje pravidla projektu Ostatek. Prvotní sumu je třeba zaplatit do pěti let.

Při pořízení družstevního bytu je klíčové pečlivě pročíst jeho stanovy. „Jestli umožňuje a za jakých podmínek převod do osobního vlastnictví. Bytová družstva vznikala také privatizací obecního bytového fondu, můžete mít družstevní byt, u kterého vůbec není jisté, jestli a kdy dojde k převodům do vlastnictví,“ varuje Kroh.

Podílník v družstvu také nesmí byt zpravidla bez souhlasu kolegů podnajímat. Ze zkušeností Kroha vyplývá, že s tím družstva obvykle nemají problém. „Má to dvě podmínky. Dotyčný podnájemce bude dodržovat společně dohodnutá pravidla. V Praze jsme řešili chov vepře domácího na balkoně. A tam bylo velkou výhodou podnájem zakázat. A zadruhé, že sám nájemce má uhrazeny všechny závazky vůči družstvu.“

Zaujalo vás téma? Poslechněte si celý podcast Ve vatě nebo se na něj podívejte ve videu nahoře v článku.