Co vás zbytečně připraví o peníze: špatné patro, hluk a chybějící výtah

Vybrat investiční byt, který vydělává, je těžší, než se zdá. Nejdřív zvolte město, pak konkrétní oblast. Pro začátek kupte garsonku, výtah je ale podmínkou. A neberte první a poslední patro, radí David Bureš ze společnosti Flet.

Koupíte byt, pronajmete ho, a pak už jen chodí peníze - tak si mnoho lidí představuje investici do nemovitosti. Realita je mnohem méně „instagramová“. Stačí několik špatných rozhodnutí a místo pasivního příjmu zůstane investorovi byt, který se špatně pronajímá, obsazený problematickým nájemníkem a s výnosem, který existuje jen v excelové tabulce.

Perfektní investiční byt nenajdete, tlumí na úvod očekávání David Bureš, ředitel společnosti Flet, která pomáhá majitelům s nákupem a správou investičních bytů. „U každého najdete nějaký problémek. Ve scoringu ale stačí, aby splnil zhruba 85 procent parametrů,“ říká v podcastu Ve vatě.

Ve firmě používají pro výběr investiční nemovitosti přísný filtr. U starších bytů projdou měsíčně až 1800 nabídek, ale koupí jen jeden nebo dva. U developerských projektů si z nabídky stovky bytů vyberou jen deset až patnáct.

Investor by měl podle Bureše začít úplně základní otázkou: ve kterém městě chce investovat. Ve velkých městech je třeba počítat s vyšší cenou bytů a tím pádem i s nižším výnosem z nájemného.

David Bureš ale poukazuje na to, že majitel na druhou stranu nemusí řešit obavy, že byt nepronajme. „Praha má největší nájemní trh v zemi. Je tu asi 170 tisíc nájemních bytů, zatímco v Brně kolem 35 až 40 tisíc. Čím menší trh, tím větší riziko,“ vysvětluje ředitel Flet, který patří pod skupinu Penta.

„Já osobně nedoporučuji severní Čechy. Můžu mít za relativně zajímavou cenu vysoké cash flow, ale s extrémně vysokým rizikem. Mnoho lidí neví, do čeho jde, že tam můžu mít neplatiče. Mnohem větší riziko ale je, že mi ten byt zničí. To mi tahá víc peněz z kapsy než potenciální neplatič,“ tvrdí Bureš.

Teprve podle města si investor spočítá, jak velký byt si může dovolit. Pokud má například pět milionů korun vlastních peněz a bonitu na desetimilionovou hypotéku, může podle Bureše poměrně přesně určit, jaké nemovitosti jsou pro něj v dané lokalitě dostupné.

Po výběru města přichází nejdůležitější rozhodnutí: konkrétní lokalita. Investor by se měl podle Bureše ptát hlavně na jednu věc: kde chce bydlet jeho ideální nájemník. V Praze je to podle něj typicky střední okruh města. Centrum je často orientované na krátkodobé pronájmy a okraje města jsou pro mnoho lidí příliš daleko.

„Kolikrát jsou to jen tři ulice tady a pět ulic támhle,“ říká. V Praze má firma vytipovaných jen asi 25 procent území, kde jí dává investice do nájemních bytů smysl.

Důležitá je především doprava. Největší hodnotu má blízkost metra, následovaná tramvají. Autobusové spojení je podle Bureše až na třetím místě. Investoři ale sledují i další faktory – například kriminalitu v okolí. „Když se budou nájemníci bát večer chodit domů, nebudou chtít prodlužovat nájem a rozhodně nebudou souhlasit se zvýšením nájemného,“ upozorňuje.

I hluk dokáže snížit budoucí výnosnost bytu. „Za stejnou cenu koupíte byt, který pak bude mít klidně o tři tisíce korun nižší nájemné jen proto, že má okna do rušné ulice.“

Jak velký byt zvolit, patří mezi nejčastější otázky investorů. Obecně platí, že menší byty se pronajímají rychleji a mají širší okruh zájemců. Často ale také znamenají větší fluktuaci nájemníků. V garsonce nebo bytu 1+kk zůstane nájemník průměrně necelé dva roky. U bytu 2+kk je to zhruba o rok déle.

Naopak větší byty už podle Bureše pro investici ideální nejsou. „3+kk a větší bych nedoporučoval. Lidé, kteří na takový byt mají, už často přemýšlejí o vlastním bydlení,“ říká. Začátečníkům proto doporučuje začít právě garsonkou. Výhodou je také vyšší likvidita: malý byt lze obvykle rychle prodat, pokud investor potřebuje peníze.

Výběr bytu má podle Bureše i řadu technických pravidel. Některá z nich investoři často podceňují. Například přízemní byty mohou být problematické, pokud mají předzahrádku. Pokud se o ni nájemník nestará, zhoršuje to první dojem při dalších prohlídkách, sdílí své zkušenosti David Bureš.

Nevhodné bývá také poslední patro, které se v létě často přehřívá a vyžaduje klimatizaci. Nevýhodná může být i severní orientace nebo absence výtahu.

Pokud má investor dostatečnou bonitu, Bureš doporučuje spíše developerské projekty. Byt lze rezervovat s menší zálohou a dokončení může trvat dva roky. Během té doby roste jeho hodnota, aniž by investor musel řešit nájemníky nebo hypotéku.

Starší byty ale mají jednu výhodu: vyšší okamžitý výnos. Proto jsou často první volbou začínajících investorů. „Důležité je hlavně začít. Čekat na dokonalý byt je chyba. Největším nepřítelem investora je čas,“ říká Bureš.

Při výběru bytu doporučuje postupovat systematicky. Ideální je sepsat si seznam parametrů - lokalitu, patro, dopravní dostupnost nebo typ domu - a při prohlídkách položky postupně odškrtávat.

Největší překážkou dobrého výběru jsou podle něj emoce. „Když někdo koupí byt jen kvůli výhledu z okna a neřeší parametry, často zjistíme, že ta investice nedává smysl. A někdy musíme klientovi říct: Pojďme to prodat.“