Článek
Mikrobyty jsou v kurzu. Celé řadě kupujících stačí pouhých 16 metrů čtverečních. Menší bytové jednotky se prodávají nejrychleji.
Všechno je na dosah ruky. Stačí se otočit a z kuchyně jste rázem v obýváku, uděláte krok a zaplujete do sprchy. Obliba mikrobytů s rozlohou kolem 16 metrů čtverečních roste. Na víc totiž lidé ve velkých městech často nedosáhnou.
Garsonky a byty do dispozice 2+kk jsou oblíbené nejen jako startovací, ale i mezi singles, seniory a především mezi investory. Z nabídky realitních serverů i developerů obvykle mizí nejrychleji. „Malý byt se podle našich statistik prodá dvakrát rychleji než standardní byt. Vždycky jsou prodané jako první, ten trend je jasný,“ potvrzuje v pořadu Ve vatě Marcel Soural, zakladatel developerské skupiny Trigema.
A nic nenasvědčuje tomu, že by se měl v nejbližších letech změnit. Rostoucí ceny bydlení totiž nutí jak developery, tak kupující přemýšlet jinak než dřív - na menší ploše. Mzdy, ceny pozemků, materiálu i stavebních prací rostou. „Cena pozemku za posledních 15 let absolutně nezakolísala v jakémkoli ekonomickém cyklu, který jsme tady prožili. Dynamika růstu cen nemovitostí je vysoká a příjmy rostou menším tempem,“ říká Libor Ostatek ze společnosti Golem Finance.
Přes rostoucí ceny touha po vlastní střeše nad hlavou neslábne, a tak Češi berou to, na co dosáhnou. „Jedním z důležitých parametrů, jak zbrzdit růst absolutní ceny bytu, je ho zmenšovat,“ říká developer Marcel Soural ze skupiny Trigema.
Minus deset metrů
Zmenšování bytů je patrné i při pohledu na statistiky. Zatímco ještě před deseti lety měl průměrný nový byt kolem 70 metrů čtverečních, dnes je to přibližně o deset metrů méně. „Z bytu nám vypadla jedna obytná místnost o 10 metrech čtverečních,“ říká Soural. Podobný vývoj se odehrál i u garsonek, ty se za dekádu „scvrkly“ z někdejších 35 metrů čtverečních na méně než 30.
Ceny menších bytů jsou v absolutních částkách pro kupující logicky dosažitelnější. Garsonku lze i v hlavním městě koupit za čtyři miliony korun, ale klidně i za osm milionů. „I když malý byt, tak přece jenom je to byt, dá se koupit a mít ho ve vlastnictví,“ popisuje Ostatek dilema dnešních kupujících.
Z hlediska financování totiž často splátky znamenají obdobný výdaj jako měsíční nájem. „U hypotéky na čtyři miliony vychází splátka v současné době kolem 20 tisíc měsíčně. Buďto si pronajmu úplně stejný byt za prakticky stejnou cenu, ne-li dražší, anebo si to prostě koupím,“ říká v podcastu.
Dokládá to několik aktuálně nabízených malých pražských bytů z portálu Sreality: Jedenáctimetrový byt 1+kk v Hloubětíně za 2,5 milionu korun, sedmnáct metrů čtverečních v Hlubočepích za 3,8 milionu korun anebo ruzyňský byt 1+kk o patnácti metrech čtverečních za 4,5 milionu korun. V absolutních číslech jde logicky o stále nižší cenovky než u velkometrážních bytů.
V přepočtu na metr čtvereční ale takové byty patří k vůbec nejdražším. V Praze se průměrná cena nových bytů pohybuje kolem 175 tisíc korun za metr čtvereční. U malých bytů je ale výrazně vyšší. U 1+kk se dostaneme na průměrných 195 tisíc korun. A u mikrobytů o výměře kolem 18 až 19 metrů čtverečních se můžeme dostat i na cenu 225 tisíc korun za metr.
Vedle zájmu, který táhne cenu minibytů nahoru, to má i další důvod. „Každý byt musí mít sociální zázemí, to znamená koupelnu a toaletu, a tahle minimístnost je nejnákladnější z celého bytu. Je to malé, ale intenzivně vybavené,“ vysvětluje Ostatek.
Co je vlastně mikrobyt
Ne každý malý byt je mikrobyt. Pražské stavební předpisy například definují minimální velikost obytné místnosti v bytě s jednou místností na 16 metrů čtverečních. K tomu je nutné připočítat koupelnu a toaletu.
„Aby to byl byt, tak potřebujete ještě koupelnu a toaletu, počítejme třeba tři metry čtvereční. Předsíň tam nemusí být. To máte 19 metrů čtverečních. Všechno, co je velikostí pod tím, jsou nebytové jednotky nebo ubytovací jednotky,“ vysvětluje Soural.
Ubytovací jednotka neboli nebytový prostor
Podle Pražských stavebních předpisů (PSP) je byt definován jako soubor místností (popř. jedna obytná místnost), který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen, přičemž:
- Obytná místnost – místnost určená k trvalému bydlení o ploše minimálně osm metrů čtverečních, která má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace.
- Kuchyň se za obytnou místnost považuje, pokud má plochu alespoň 12 metrů čtverečních.
- Pokud tvoří byt pouze jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 metrů čtverečních.
Pokud prostor nesplňuje parametry bytu (kromě plochy je to např. i minimální světlá výška obytných místností, která je podle PSP 2,6 m, při splnění určitých podmínek 2,4 m), je možné jej kolaudovat jako ubytovací jednotku.
Rozdíl mezi bytem a „nebytem“ je i v daních. Bytové jednotky spadají do snížené sazby DPH 12 procent, zatímco ubytovací jednotky nebo nebytové prostory do základní sazby 21 procent.
Malý byt vyžaduje chytrý design
Život v mikrobytě je do velké míry otázkou chytrého interiéru. Oba hosté doporučují kupovat už zařízený byt. Stejně jako třeba u obytných aut, přirovnává Ostatek. „U těch větších jsme s rozměry na úrovni mikrobytů. U obytných aut taky kupujete zařízený prostor. Jednoznačně bych kupoval prakticky hotové řešení.“
Vanu nebo velký gauč do mikrobytu neumístíte. Problémem bývá i postel, která zabírá velkou část prostoru. Řešením jsou sklápěcí lůžka nebo konstrukce, které se vysouvají ke stropu a uvolní místo pro obývací část. V kuchyňské lince bývá často zabudovaná i pračka nebo myčka, protože jinam by se nevešly. Pomůže sklep nebo společný prostor, jako je posilovna či dvorek.
Klíčovou roli hraje také světlo. Velká okna dokážou malý prostor výrazně opticky zvětšit. Naopak malá okna do světlíku mohou působit stísněně. Komfort bydlení v malém dokáže pokazit špatná akustika. Důležité je proto před koupí sledovat příčky mezi byty. Když budou tenké, uslyšíte od souseda každé slovo.
„Když je uděláte tenčí, budete mít větší metry čtvereční. Já bych si na to dával hodně velký pozor,“ varuje kupující šéf Trigemy. „Mám nárok na to, abych měl od developera anatomii té stěny vysvětlenou. Horší je, když kupuju něco staršího. U rekonstrukcí se to hodně špatně kontroluje,“ dodává Ostatek.
Menší byty ale mají i výhody. Zejména v provozních nákladech. Novostavby dnes většinou splňují alespoň energetickou třídu B, takže vytápění a provoz stojí relativně málo.
Byty se zaplatí za méně než 20 let
Trend malých bytů se promítá i do nových developerských projektů. Majitel skupiny Trigema Marcel Soural si zájem ověřil už na nájemním projektu Fragment v pražském Karlíně. „Velké byty se pronajímají hůře a v přepočtu na metr čtvereční to není tak efektivní jako ty byty 1+kk a 2+kk,“ říká Soural.
Developerská skupina chce podle něj dlouhodobě vybudovat rozsáhlé portfolio nájemního bydlení. Chtějí jich mít až dva a půl tisíce. Výnosnost investice se podle developerů vždy liší projekt od projektu. „Každý projekt je jiný, každý projekt má jiné náklady a ta návratnost přepočítaná na návratnost vlastního kapitálu je standardní, kolem 20 let. A když se dostáváte pod 20, tak je to úspěšný projekt,“ říká Soural. Na projektu Fragment se dostali na 14 let.
Přes šest miliard korun investuje Trigema do projektu Lihovar na Smíchově, kde vznikne 570 bytů. Investuje i do infrastruktury. „Nechceme stavět jenom byty, kam by se jezdilo přespávat a celý den to zelo prázdnotou,“ říká Soural.
V areálu vznikne například velký food court s restauracemi, galerie, kulturní programy i veřejný prostor kolem nového náměstí. Jedním z nejvýraznějších prvků má být přestavba historického komína.
„Památkáři nám dali jako dáreček komín, který je 52 metrů vysoký a památkově chráněný,“ popisuje peripetie Soural. V komíně má vzniknout prosklený výtah s vyhlídkou na Prahu a celý projekt má podle developera vytvořit novou kulturní destinaci na břehu Vltavy.
V metropoli se ale chystá několik dalších projektů se stovkami malometrážních jednotek. Skupina Natland připraví v pražské Hostivaři projekt bydlení především pro mladé lidi. Projekt Prosecká vyhlídka, za kterým stojí Vertex Fund, nabízel jednotky o rozloze devět metrů čtverečních.
Ve vatě
Podcast novinářky Markéty Bidrmanové a jejích hostů. Poslechněte si rady známých investorů a odborníků na téma investic, inflace, úvěrů a hypoték. Finanční „kápézetka“ pro všechny, kterým nejsou peníze ukradené.
Čtyřnásobný vítěz ankety Podcast roku v kategorii Byznys a osobní finance.
Nový díl každý čtvrtek na Seznam Zprávách. Poslouchejte Podcasty.cz, Apple Podcasts, na Spotify a ve všech dalších podcastových aplikacích. Video sledujte na webu seznamzpravy.cz.
