Zničili byt, zmizeli bez placení a klíč hodili do schránky, líčí investorka

Největší průšvih u investičního bytu je špatně vybraný nájemník, říká majitelka desítek bytů Ivana Birtová. Na svěřeném majetku za miliony může napáchat vysoké škody, výběr obyvatele vašeho bytu tak není radno podcenit.

Hned na začátku investiční cesty Ivany Birtové přišel tvrdý náraz. U jednoho ze svých prvních bytů podcenila to, co dnes považuje za naprostý základ - kontrolu nájemníků. Výsledkem byl zdemolovaný byt, nájemníci zmizeli bez placení a klíče jen hodili do schránky.

„Vybydleli mi byt. Vynechala jsem kontroly a byt našla v hrozném stavu,“ popisuje v další epizodě speciální série podcastu Ve vatě, která se věnuje investicím do realit.

Birtová dnes vlastní vyšší desítky bytů a pro své klienty spravuje stovky dalších. Systém výběru a kontroly nájemníků má propracovaný do nejmenšího detailu. Problémových je podle ní minimum.

„Potížistů je docela určitě pod jedno procento. Radši ale budu mít byt prázdný, než ho pronajmout někomu, kdy to není ono. Obětovat třeba jeden měsíc nájmu, protože budu vybírat přísněji, dává velký smysl,“ myslí si.

Pokud má investor bytů více, jeden zdemolovaný byt ho nepoloží. Pro prvopronajímatele ale bývá taková zkušenost osudová. Majitelka bytu, který je vidět na fotkách níže, smůlu nevydýchala a rozhodla se hned po prvním nájemníkovi byt raději prodat. Po osmi měsících našla zničený a pomočený nábytek, umyvadlo bylo po okraj naplněné zaschlými výkaly. „Ta pravděpodobnost je malinká. Ale můžete si vytáhnout toho černého Petra,“ glosuje Birtová.

Majitelé bytů se v začátcích často soustředí na výnosy, hypotéky nebo zhodnocení. Jenže zásadní proměnná se do excelu nevejde. Zásadní je uvědomit si, komu vlastně byt pronajímáte.

Jiný typ nájemníka se hodí do malého bytu pro jednotlivce, jiný do velkého bytu vhodného pro spolubydlení. „Kupovali jsme třeba garsonku, která byla také pronajata od nějakého investora, ale v té garsonce žili tři dospělí muži a tři dogy na 26 m2,“ vzpomíná investorka.

Při výběru nájemníka přichází první filtr už při prvním kontaktu. Z e-mailu nebo telefonátu lze podle ní poznat překvapivě hodně – jestli zájemce čte inzerát, jak komunikuje nebo zda chápe základní podmínky. „Podíváš se, jestli komunikuje slušně a kultivovaně,“ vypočítává.

Pak si majitel naplánuje prohlídky. Většinou fyzicky. „Osobní rozhovor dělá hodně. Přece jenom mu svěřuješ majetek v hodnotě mnoha milionů. Sympatie nemůžou převážit nad tvrdými daty. Sňatkoví podvodníci mají ostatně na charismatu založený svůj byznys,“ varuje Ivana Birtová. Ze zájemců sestaví žebříček nejlepších kandidátů, a když favorit nakonec nemá zájem, hned osloví dalšího.

Pak přijde na řadu prověření v evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku. „Vzhledem k tomu, v jakých lokalitách se pohybujeme (Praha, střední Čechy, pozn. red.), tak v naprosté většině případů zájemce s exekucí nemá šanci,“ uvedla. „Stopka pro nás je, když nám člověk v tomhle zalže,“ dodává.

Registry ale nejsou všechno. Hodně prozradí i online stopa. „Jednou nám vysloveně říkali, že žádná zvířata nemají a v bytě budou sami. A potom zjistíte, že na sítích propagují svou chovnou stanici a nabízí zrovna šest štěňat. To v bytě nechcete,“ vzpomíná Birtová.

I když kvůli zvířatům nebo kouření nesmí podle občanského zákoníku majitel žadatele o pronájem odmítnout, ve výběru to hraje roli. Řešením bývá vyšší kauce nebo nájem, riziko poškození bytu je zkrátka vyšší.

Podobně lze během prohlídky nenápadně zjistit i vztah ke kouření. „Můžeš říct: ‚Tenhle byt je primárně nekuřácký, ale pokud byste si potřebovali zapálit, tak je to samozřejmě možné na balkoně.‘ A uvidíš, jak ti člověk zareaguje,“ popisuje svůj trik Ivana Birtová.

Uzavřením nájemní smlouvy a předáním klíčů od bytu ovšem práce pronajímatele nekončí. Klíčové je byt pravidelně kontrolovat. „Pravidelně dvakrát ročně se zastavíme,“ popisuje investorka. Zjistí nejen stav vybavení, ale i třeba to, jestli v bytě místo dvou dohodnutých nájemníků nebydlí osm lidí.

Nejde o žádné přepadovky. Možnost kontroly je dána přímo zákonem, nájemník ji nemůže odmítnout, ale je třeba se na termínu vzájemně domluvit.

Extrémním - a podle pronajímatelů nijak častým - případem je to, kdy se nájemník porušující nájemní smlouvu odmítne vystěhovat. „Pak už musíte zapojit právníky. I když děláte kroky, abyste riziko špatného nájemníka eliminovali, nemůžete ho nikdy snížit úplně na nulu.“

Častou chybou majitelů je snaha uvolněný byt co nejrychleji znovu obsadit. A vezmou tak prvního zájemce. „Čím je zájemce o bydlení urputnější a čím víc na nastěhování tlačí, tím spíše to signalizuje problém. Většina lidí běžně stěhování plánuje,“ varuje Ivana Birtová.

Zkrátit prostoje mezi nájemníky na minimum je ale žádoucí. Pomáhá to maximalizovat výnos z bytu. Proto je třeba s nájemníky pravidelně komunikovat. „Bavit se s nimi o tom, jak se jim bydlí, co plánují, jestli nemají problémy se sousedy, jestli plánují miminko a budou potřebovat větší byt, nebo že se rozešli a bude problém nájem utáhnout.“

Tým Birtové nájemníky včas před koncem smlouvy kontaktuje s tím, zda budou nájem prodlužovat. Pokud ne, už ve výpovědní lhůtě do bytu vodí na prohlídky nové zájemce.