Hlavní obsah

Ceny bytů a rodinných domů padají až o desítky procent. S nájmy to bude horší

Foto: Shutterstock.com

Ilustrační foto.

Reklama

Dění na tuzemském realitním trhu letos ovládly rostoucí úrokové sazby. Klesaly prodeje nemovitostí i jejich ceny. Příští rok lépe nebude.

Článek

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Po loňském turbulentním roce na realitním trhu, a to jak z pohledu růstu cen, tak z pohledu rekordních prodejů, přišel letos útlum. Vše odstartovalo zrychlení tempa růstu inflace, na které už z kraje roku začala reagovat Česká národní banka (ČNB) postupným zvyšováním úrokových sazeb. To se svižně začalo projevovat také na zdražování hypotečních úvěrů, které jsou pro významný podíl českých kupujících nezbytným zdrojem financování vlastního bydlení.

Aktuálně si z důvodu růstu úrokových sazeb na průměrné hypotéce klienti připlatí za měsíc i přes 10 tisíc korun v porovnání se stavem v loňském roce, kdy se sazby pohybovaly ještě na historických minimech.

„Trh v letošním roce zaznamenal přelomové změny. Na jaře vlivem inflace a zásahu ČNB do výše hypotečních sazeb se propadl zájem o koupi vlastní nemovitosti o 60 procent. Situace měla vliv i na propad zprostředkovaných hypoték, který v některých měsících dosáhl až 80 procent a nemá s jakýmkoliv rokem v historii úvěrového trhu srovnání,“ říká Joanna Samková, obchodní ředitelka M&M Finance.

Další zvrat, který propady prodejů a poptávky ještě posílil, přišel v dubnu, opět ze strany ČNB, která upravila takzvané úvěrové ukazatele. Například procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele zvýšila na 45 procent, což zásadním způsobem zamíchalo s dostupností úvěrů v Česku.

Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.

Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.

Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zdroj: ČNB

„Je velmi pravděpodobné, že útlum hypoték není krátkodobý. Bude trvat do té doby, dokud zde bude přetrvávat vysoká inflace a s ní spojené vysoké úrokové sazby. Teprve s jejich poklesem a oživením ekonomiky se situace může změnit k lepšímu,“ uvedl Petr Dufek, hlavní ekonom Creditas.

Prodeje bytů jsou nízko

Zásadní útlum poptávky po hypotečních úvěrech se tak postupem měsíců letošního roku začal propisovat i do samotných prodejů nemovitostí. Jen pražský trh novostaveb do konce roku zaznamená meziroční pokles o více než polovinu.

„Do konce roku se dostaneme přibližně na tři tisíce prodaných jednotek na pražském trhu, půjde tedy oproti loňskému roku o pokles více než o polovinu. To znamená, že zpomalení je opravdu velmi výrazné,“ uvedl generální ředitel Skanska Residential Petr Michálek.

Na tento vývoj na trhu reagují už ale i ceny novostaveb. Po jejich rekordním růstu v minulém roce totiž přichází jejich stagnace. Aktuálně se průměrná cena pražských novostaveb drží pod úrovní 150 tisíc korun za metr čtvereční.

Vzhledem k nízkým prodejům je na rezidenčním trhu stále více patrný také konkurenční boj prodejců. Ti dnes často nabízejí různé varianty slev a akčních nabídek, kterými chtějí potenciální kupce přetáhnout na svou stranu.

Největší rezidenční stavitel Central Group například ke každému bytu nabízí zdarma jako bonus klimatizaci nebo poukázku na vybavení interiéru v hodnotě 200 až 500 tisíc korun podle velikosti bytu.

Podle Františka Brože, analytika Cenové mapy by i přes tyto skryté slevy ale měla současná úroveň cen nových bytů přetrvat i v novém roce.

„Na trhu s novými byty lze očekávat stagnaci nebo velmi mírný pokles cen, současně velmi opatrnou angažovanost developerů na trhu s novými projekty a samozřejmě nízkou poptávku,“ uvedl.

Starším bytům klesá cena

Nejsou to ale jen novostavby, které se v dnešní ekonomické situaci musejí potýkat s problémy. Ochlazení trhu tvrdě zasáhlo také prodeje starších nemovitostí, v jejich případě ale cena už klesá.

„Po ochlazení trhu a úbytku poptávky ceny nemovitostí začaly klesat. Tento trend pokračuje až do konce roku, pokles cen velkých bytů a velkých rodinných domů vidíme v některých případech i o desítky procent. V případě malometrážních bytů a menších rodinných domků jde spíše o jednotky,“ uvedl Robert Hanzl, generální ředitel Next Reality.

Mírný pokles cen starších bytů potvrzují také data největšího inzertního portálu Sreality.cz. V některých krajích Česka propad cen přesáhl i deset procent.

Meziroční srovnání inzerovaných cen bytů v Česku

období: listopad 2021 / listopad 2022

Kraje ČRPrůměrná cena v listopadu 2022Průměrná cena v listopadu 2021Meziroční změna
Hlavní město Praha125 341 Kč/m²125 264 Kč/m²0,06 %
Středočeský kraj104 704 Kč/m²103 613 Kč/m²1,05 %
Jihočeský kraj60 451 Kč/m²63 503 Kč/m²- 4,8 %
Plzeňský kraj59 975 Kč/m²58 406 Kč/m²2,68 %
Karlovarský kraj47 906 Kč/m²50 247 Kč/m²- 4,65 %
Ústecký kraj88 877 Kč/m²96 547 Kč/m²- 7,94 %
Liberecký kraj61 938 Kč/m²71 659 Kč/m²- 13,56 %
Královéhradecký kraj68 858 Kč/m²76 381 Kč/m²- 9,84 %
Pardubický kraj60 438 Kč/m²60 940 Kč/m²- 0,82 %
Olomoucký kraj57 453 Kč/m²50 620 Kč/m²13,49 %
Jihomoravský kraj77 400 Kč/m²77 397 Kč/m²0 %
Zlínský kraj56 310 Kč/m²55 330 Kč/m²1,73 %
Vysočina56 775 Kč/m²55 350 Kč/m²2,57 %
Moravskoslezský kraj47 609 Kč/m²45 562 Kč/m²4,49 %

Zdroj: Kompas cen nemovitostí Sreality.cz, nabídkové ceny

A podle realitního odborníka Jana Škrabánka, CEO Bezrealitky, by ceny starších nemovitostí měly v poklesu pokračovat i v příštím roce. Podle prognózy společnosti by například pražské nemovitosti měly zlevnit v průměru jen o 1,5 procenta. V případě Ústeckého kraje se ale očekává pokles cen až o 22 procent.

„Ceny v příštím roce sice pravděpodobně ještě spadnou, ale nikdo není schopen garantovat, jak moc. Jedna z hypotéz totiž je, že ještě na jaře se propad zastaví a pak trh začne opětovně růst,“ upřesňuje charakter odhadu Škrabánek.

Další pokračování útlumu i v příštím roce na poli nemovitostí k prodeji předpokládá také realitní makléř František Kroupa z realitní kanceláře Archer Reality. „Předpokládám, že se nezlepší ani jeden parametr, takže bude pokračovat útlum. Myslím, že v příštím roce dojde ke korekci počtu makléřů, budou se snižovat ceny v méně oblíbených lokalitách a realit s vadou. Tento útlum může trvat dva roky. Poté, co si zvykneme na vyšší ceny energií a pokud se podaří zmírnit inflaci, trh se znovu nastartuje v novém kabátě,“ predikuje.

Turbulence na nájemním trhu

Na rozdíl od trhu s nemovitostmi na prodej, na kterém bylo letos spíše ticho, nájemní trh zažíval turbulence.

„Zájem o nájemní trh lze v letošním roce dost možná označit za historicky největší. Napomohla tomu souhra faktorů, kterými byla především vysoká inflace a vysoké hypoteční sazby. Ceny nájmů sice vzrostly, ale v posledních měsících pozorujeme ustálení, v některých místech dokonce i jejich pokles,“ komentuje Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality.

Podle Jana Škrabánka z Bezrealitky v letošním roce do nájmů mířilo největší množství domácností nejméně od konce roku 2018, kdy bylo možné sledovat po prvním zpřísnění hypoték podobnou situaci.

V průběhu tří měsíců se tak o nájemní bydlení ucházeli Češi, kteří nedosáhli na hypotéku, lidé, kteří neutáhli stávající byt (v Praze velice často v centrálních čtvrtích s cenou z dob velice levných covidových nájmů), do toho studenti vysokých škol, kteří často do poslední chvíle čekali, jestli se náhodou letos univerzity opět nerozhodnou fungovat spíše v distančním módu.

Významný nárůst poptávky po nájemním bydlení tak zapříčil jedno. Na byty za dobrou cenu a ve vhodné lokalitě se hlásily i stovky uchazečů, stály se ale pomyslné fronty i na pronájmy, kterých by si potenciální nájemník dříve jen těžko všiml. Naopak pronajímatelé si logicky mohli začít vybírat.

„Nájemníci jsou aktuálně z důvodu významného růstu poptávky nuceni smiřovat se s nižší úrovní standardů v bytech. Zároveň musí splnit daleko více nároků na to, aby byt získali. Pronajímatelé dnes běžně požadují kromě základních údajů o nájemci také další potvrzení. Jde například o doklad od zaměstnavatele nebo výpis z katastru a další. To vše, aby si mohli zajistit co nejvhodnějšího nájemníka,“ vysvětluje Lenka Veselá, advokátka ze Sdružení na ochranu nájemníků.

Kromě široké nabídky zájemců, ze které si dnes mohou pronajímatelé vybírat, si také mohli začít diktovat vyšší cenu. Ta například v Praze a Moravskoslezském kraji podle dat realitní služby Bezrealitky meziročně vystřelila o téměř pětinu. V případě Brna a Středočeského kraje vzrostla cena až o 15 procent.

Zájem o nájemní bydlení potrvá a ceny nadále porostou i v příštím roce. „Ceny nájemního bydlení se budou odrážet od situace na trhu, cen energií a důležitá bude i geopolitická atmosféra. Pokud se válka uklidní a ceny energií klesnou, vzroste zájem o vlastní bydlení, které bude dostupnější. Na druhou stranu nepředpokládáme zásadní nárůst cen nájmů. Lidé si další zvýšení zkrátka nebudou moci dovolit a poptávka s nabídkou se bude muset logicky potkat i v cenách,“ predikuje vývoj na nájemním trhu Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality.

K mírnému zvýšení cen se v příštím roce chystá i největší poskytovatel nájmů v Česku, společnost Heimstaden.

„O něco ceny navýšit musíme. Všudypřítomné zdražování dopadá i na nás, protože i nám chodí vyšší účty za služby a náklady na údržbu,“ uvedl Jan Rafaj, generální ředitel společnosti.

Stejně jako letos i v příštím roce ale podle jeho slov zůstanou měsíční náklady na nájemní bydlení níž než měsíční splátky průměrné hypotéky.

„V lednu byly úrokové sazby pod čtyřmi procenty, nyní už těsně pod sedmi. Sice teď ceny hypoték mírně klesly, ale zásadní snížení se zatím neočekává. Na trhu zlevňují staré nemovitosti před rekonstrukcí. Naopak ceny bytů v dobrých lokalitách přetrvávají. Pokud si dnes pořídíte třípokojový byt za 4 miliony, což není například v Ostravě nebo Frýdku-Místku vůbec přehnaná cena, dáte jen na splátku dvaadvacet tisíc měsíčně. Za čistý nájem zaplatíte například 12–15 tisíc,“ uzavírá Jan Rafaj.

Reklama

Doporučované