Hlavní obsah

Nájem na neurčito: Majitelé se ho bojí, ale možná je to budoucnost bydlení

Foto: Pexels.com

Ilustrační foto.

Reklama

2. 12. 2022 19:47

Výpověď z nájmu na dobu neurčitou bez udání důvodu nebo rozkaz k vyklizení bytu. Odborníci řeší, jak změnit smýšlení českých milovníků vlastnického bydlení o nájmech. Řešením je změna legislativy.

Článek

V letošním roce nastal pro tisíce lidí zásadní zlom. Česká národní banka začala už koncem roku 2021 pracovat na zvyšování úrokových sazeb a zároveň v dubnu přitvrdila na podmínkách, přes které se musí uchazeč dostat, pokud chce získat hypotéku. Ačkoliv měli potenciální kupci stabilní příjem, často i přiměřený finanční polštář, z plánů na nákup vlastního bydlení se stala doslova fikce.

To potvrzuje jasný nepoměr mezi aktuálními čistými příjmy a příjmy, které by na milionové hypotéky byly potřeba. Například čistý měsíční příjem průměrného Pražana se pohybuje kolem čtyřiceti tisíc korun, pokud by ale platil měsíční splátky čtyřmilionové hypotéky, za současných úrokových sazeb a podmínek, které stanovuje ČNB, by musel v čistých číslech vydělat ještě o patnáct tisíc více.

Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let na 9,5).

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let).

Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.

Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na 5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Zdroj: ČNB

Fakticky se tento jev v letošním roce projevil v obrovském propadu prodejů rezidenčních nemovitostí. Stejně tak se významně proměnil podíl kupujících, kteří nemovitost financují z vlastních prostředků a prostřednictvím úvěru.

„My jsme před silným nárůstem inflace měli poměr klientů zhruba 80:20. Osmdesát procent klientů využívalo hypotéky, zbytek nakupoval byty z vlastních zdrojů. Nyní je to prakticky opačně. Máme zhruba pětinu klientů, kteří dosáhnou na hypotéku, a osmdesát procent jsou klienti, kteří používají vlastní zdroje. Ty jsou v tuto chvíli naprosto dominantní,“ uvedl pro SZ Byznys Petr Michálek, generální ředitel Skanska Residential.

Přirozený vývoj, který nastal na trhu s nemovitostmi na prodej, ale významně zamíchal také s trhem nájemního bydlení. Už v první polovině roku se strhla doslova poptávková bouře, kterou ještě více zesílily válka na Ukrajině a příliv uprchlíků, kteří v Česku hledali bydlení.

Podpis od šéfa

A tuzemský nájemní trh tak zažil situaci, kterou ještě historicky nikdy. Na byty za dobrou cenu a ve vhodné lokalitě se hlásily i stovky uchazečů, stály se ale pomyslné fronty i na pronájmy, kterých by si potenciální nájemník dříve jen těžko všiml. Naopak pronajímatelé si logicky mohli začít vybírat.

„Nájemníci jsou aktuálně z důvodu významného růstu poptávky nuceni smiřovat se s nižší úrovní standardů v bytech. Zároveň musí splnit daleko více nároků na to, aby byt získali. Pronajímatelé dnes běžně požadují kromě základních údajů o nájemci také další potvrzení. Jde například o doklad od zaměstnavatele nebo výpis z katastru a další. To vše, aby si mohli zajistit co nejvhodnějšího nájemníka,“ vysvětluje Lenka Veselá, advokátka ze Sdružení na ochranu nájemníků.

Podle jejích slov v dnešní době také stále častěji funguje takzvaný předvýběr potenciálních nájemníků, kdy pronajímatel prostřednictvím realitního makléře omezuje nějaké skupiny obyvatelstva, které v pronájmu nechce. Často jde například o cizince, rodiny s dětmi nebo zvířaty.

„Stále častěji se na nás obracejí klienti s dotazy, zda některé požadavky neodporují zákonu. My říkáme, že odporují, ale byty nejsou a zájem o ně je veliký. Proto si mohou vybírat,“ dodává Veselá.

Kromě široké nabídky zájemců, ze které si dnes mohou pronajímatelé vybírat, si také mohli začít diktovat vyšší cenu. Ta například v Praze podle dat analytické společnosti Flat Zone meziročně vystřelila o téměř čtvrtinu.

S ohledem na výše zmíněné faktory, které dnes posilují zájem o nájemní bydlení, se ale dostáváme k zásadní otázce. Jde o dočasný vývoj, který ztlumí možné snížení úrokových sazeb, které předpokládá centrální banka v dvouletém výhledu, nebo stojíme na pomyslné křižovatce, přes kterou se začne podíl nájemního bydlení v Česku dlouhodobě zvyšovat?

Názory se různí. Své ale může říct například příklon mnoha developerských firem v Česku, které do svých projektů rezidenčního bydlení stále častěji zapracovávají také nájemní byty. Podle Studie developerských společností zpracované analytickou společností CEEC Research plánuje projekty nájemního bydlení zhruba polovina dotázaných developerů.

Přesto ale podíl mezi nájemním a vlastnickým bydlením v Česku, kdy ve vlastním bydlí až osmdesát procent obyvatel, zůstává hluboko pod evropským průměrem.

Nájem navždy?

Co je ale důvodem, proč je v Česku nájemní bydlení stále považováno za dočasnou variantu? Podle odborníků jde primárně o nepříliš dobře nastavený systém mezi pronajímatelem a nájemcem.

„Hlavní problém spočívá v tom, že se pronajímatelé bojí uzavírat dlouhodobé smlouvy kvůli složitosti a obtížné vymahatelnosti výpovědí. Zatímco například ve Spojených státech trvá vystěhování neplatiče pár týdnů, v Česku i 18 měsíců. Obavy z průtahů při ukončování nájmu pak vedou k uzavírání smluv na dobu určitou, většinou na rok,“ vysvětluje viceprezident Asociace nájemního bydlení Martin Gillar.

Cesta k dlouhodobým nájmům proto podle Jana Rafaje, šéfa společnosti Heimstaden, která je největším soukromým poskytovatelem nájemního bydlení v Česku, vede přes změnu legislativy.

„Pronajímatelé, nájemníci i stát chtějí, aby se v Česku začaly uzavírat skutečně dlouhodobé a stabilní nájemní smlouvy, které zajistí právní jistotu všech stran. Právní úprava je k tomu musí motivovat, což se dnes neděje. Jediná cesta vede přes změnu legislativy,“ říká.

Asociace nájemního bydlení zadala právní kanceláři Havel & Partners vypracovat možná řešení, ta nyní zveřejnila pět legislativních návrhů, které by narovnání vztahů mezi pronajímatelem a nájemníkem mohly pomoci.

Jednou z variant by podle jejich návrhu mohlo být zavedení možnosti výpovědi z nájemní smlouvy na dobu neurčitou bez udání důvodu. Ochranu nájemníka by přitom zajišťovala dostatečně dlouhá výpovědní lhůta, a to v délce jednoho roku.

Další z návrhů by podle advokátní kanceláře mohl být notářský zápis, v rámci něhož by v případě skončení nájmů bylo možné vyklidit byt v dohodnuté lhůtě i bez potřeby vedení soudního řízení.

Třetí navrženou variantou je také zjednodušení celého procesu. Změna by spočívala v nastavení časových lhůt pro soudní řízení o neplatnost výpovědi a vyklizení bytu.

Ke zrychlení a zlevnění řízení by mohla vést možnost přenesení pravomoci rozhodnout o oprávněnosti výpovědi z nájmu na speciální správní orgán či rozhodčí soud. Tato možnost by ale musela být zakotvena ve zvláštním zákoně.

Poslední návrh advokátní kanceláře se týká elektronizace nájemního vztahu.

Detaily jednotlivých návrhů naleznete v tabulce níže.

„Byli bychom velmi rádi, abychom v roce 2023 mohli s konkrétními návrhy zahájit diskusi s dotčenými ministerstvy i s oborovými zástupci nájemníků a dalšími hráči na trhu s bydlením. Pevně věříme, že všechny zainteresované strany budou otevřeny konstruktivním jednáním,“ uzavírá Jan Rafaj.

Návrhy legislativních změn v nájemním bydlení

Novela občanského zákoníku

Hlavní změna by spočívala v zavedení možnosti výpovědi z nájemní smlouvy na dobu neurčitou i bez udání důvodu. Právě tato chybějící možnost vede dnes k obavám pronajímatelů a k uzavírání jen ročních smluv na dobu určitou, čímž se nemožnost výpovědi obchází. Ochranu nájemníka by zajišťovala dostatečně dlouhá výpovědní lhůta na nalezení nového bydlení v délce 12 měsíců.

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti

Pro neplatiče a další osoby, jejichž nájem skončil a odmítají se vystěhovat, je třeba urychlit výkon rozhodnutí, aby se byt dostal rychleji zpět na trh do nabídky nájemního bydlení. Nutná by byla změna notářského řádu. Změna by spočívala v zakotvení možnosti nájemce a pronajímatele dohodnout se ve formě notářského zápisu na tom, že v případě skončení nájmu bude byt vyklizen v dohodnuté lhůtě i bez potřeby vedení soudního řízení o vyklizení. Nesplní-li povinný dobrovolně tuto povinnost, bude možné provést ihned výkon rozhodnutí.

Novelizace občanského soudního řádu – procesní zjednodušení

Změna by spočívala ve stanovení časových lhůt pro soudní řízení o neplatnost výpovědi a vyklizení bytu. Pro nařízení prvního jednání např. do 2 měsíců od podání žaloby a pro meritorní rozhodnutí např. do 6 měsíců od podání žaloby. Zároveň by se zavedl nový druh zkráceného řízení s pracovním názvem „Rozkaz k vyklizení nemovité věci“. V případě, že soud považuje listinné důkazy za dostatečné, vydá rozkaz k vyklizení nemovité věci do 15 dnů od podání žaloby, podobně jako u platebního rozkazu.

Rozhodčí soud

Ke zrychlení a zlevnění řízení a odbřemenění soudů by mohla vést možnost přenesení pravomoci rozhodnout o oprávněnosti výpovědi z nájmu, respektive o vyklizení, na speciální správní orgán či rozhodčí soud. Tato možnost by musela být zakotvena ve zvláštním zákoně.

Elektronizace nájemního vztahu

Soudní praxe se dosud neustálila v názoru, zda lze platně sjednat nájemní smlouvu a činit všechny písemné úkony související s nájmem i vzdáleně v elektronické podobě s identifikací bankovní identitou či jen s prostým elektronickým podpisem. V současné době není žádný důvod těmto možnostem bránit a právo by je mělo výslovně uznat jako rovnocenné papírovým dokumentům s vlastnoručními podpisy stran.

Zdroj: Havel & Partners

Pomoc proti zdražování – Jak zvládnout krizi

Domácnosti a firmy čelí problémům s vysokou inflací a růstem cen energií. Projekt Seznam Zpráv „Jak zvládnout krizi“ vám nabízí praktické informace, jak ušetřit a jak řešit či snížit dopady zdražování.

Mohlo by vás také zajímat:

Sdílejte článek

Reklama

Doporučované