Hodně omezený výběr. Němečtí centrální bankéři hledají nový domov

Spolková banka je už několik let prakticky bez domova. Své historické sídlo na severním okraji Frankfurtu nad Mohanem neobývá a tisíce úředníků docházejí od roku 2021 do pronajatých kanceláří na více místech. Banka dlouho plánovala, že historickou budovu nejpozději do roku 2027 zásadně zmodernizuje a na původní adresu se vrátí. Těmto úvahám je ale nyní definitivně konec. Modernizace stavby, která se navíc v roce 2022 stala památkou, by i v nejúspornější variantě vyšla na 1,6 miliardy eur (39 miliard korun).

Banka navíc již nepotřebuje tak velkou budovu. Zatímco původně počítala s místem pro pět tisíc úředníků, díky rozvoji práce z domova nyní předpokládá, že jí bude stačit 3300 kancelářských míst, na kterých se budou zaměstnanci střídat.

Prezident centrální banky Joachim Nagel prohlásil, že „koupě nemovitosti vyjde podstatně levněji“ než návrat na dosavadní adresu. To vyplynulo z analýzy hospodárnosti, kterou si instituce nechala vypracovat v loňském roce. Na základě stejné analýzy je vyloučena i varianta dlouhodobého pronájmu.

Banka se přitom nespokojí jen tak s něčím. Hledá sídlo o podlahové ploše kolem 66 tisíc metrů čtverečních, reprezentativní, bezpečné, s podpisem kupní smlouvy pokud možno nejpozději v roce 2028. A to vše jedině v centru Frankfurtu.

Deník Handelsblatt oslovil experty z realitní branže, podle kterých těmto požadavkům odpovídá jen několik málo budov.

O mrakodrapu z roku 1993 se již delší dobu hovoří jako o možném kandidátovi na nové sídlo centrální banky. S necelými 186 metry patří mezi deset nejvyšších věžáků Německa. A Spolková banka je zde navíc již nájemníkem.

„I když kritéria výběrového řízení zatím nejsou známa, domnívám se, že Trianon má v tomto ohledu dobrou pozici,“ uvádí insolvenční správce Stephan Laubereau. Společnost, která Trianon vlastní, je od roku 2024 v insolvenci. Výhodou tak je, že budova již nyní hledá nového kupce a centrální banka je zde v současnosti jediným obyvatelem.

Stavba by ale zároveň potřebovala rekonstrukci, během níž by navíc banka musela hledat dočasnou náhradu za 23 tisíc metrů kancelářských ploch, které zde nyní využívá.

Budova, která v minulosti sloužila jako centrála Dresdner Bank nebo národního železničního dopravce Deutsche Bahn, byla postavena už v roce 1978. Železničáři jsou zde stále hlavními nájemníky, plánují se ale do konce desetiletí vystěhovat.

Podle expertů je budova zajímavá tím, že většinou sloužila jedinému nájemníkovi, a tomu odpovídá i její vnitřní uspořádání s mnoha velkými propojenými kancelářskými plochami. A v případě koupě by se také Spolková banka musela vypořádat jen s několika málo současnými nájemníky.

I když ale Silberturm v roce 2012 prošla rozsáhlou rekonstrukcí, potřebovala by další opravy. Zatím se na ni každopádně nevztahuje památková ochrana jako na stávající sídlo centrální banky, což by případnou rekonstrukci zjednodušilo i zlevnilo.

Další možností je nový mrakodrap přímo u plánovaného nového divadla. V květnu 2025 se město Frankfurt a spořitelna Sparkasse dohodly, že její zemská banka Helaba získá výměnou za pozemek pro divadlo užívací právo na část tohoto areálu, k němuž zároveň získala povolení postavit zde až 175 metrů vysokou budovu.

Se stavbou již počítá frankfurtský městský plán rozvoje výškových budov. Komplikací by ale podle znalců mohly být přísné bezpečnostní požadavky, které Spolková banka má. Přímo v sousedství totiž má vzniknout zmíněné divadlo a s ním celá kulturní čtvrť, což by mohlo znamenat příliš čilý ruch. Banka Helaba nechtěla možnost prodeje projektu na dotaz Handelsblattu komentovat.

Toto místo je na první pohled pro tvůrce měnové politiky jako stvořené. Vždyť zde do roku 2015 sídlila Evropská centrální banka, než se odstěhovala na novou adresu na východním okraji Frankfurtu.

Podle realitního magazínu Green Street News se správce budovy, společnost Patricia, chystá Eurotower Spolkové bance nabídnout. Společnost k tomu uvedla, že si nejprve počká na podmínky výběrového řízení.

Věžák postavený v roce 1977 by ale podle realitních expertů potřeboval rozsáhlou rekonstrukci, ve hře je nicméně podle nich i možnost, že by Eurotower šla k zemi a na jejím místě, jedné z nejlepších adres ve městě, by vyrostla moderní novostavba.

Pokud by si Spolková banka chtěla postavit nový mrakodrap na prestižní frankfurtské adrese, nemusí kvůli tomu hned bourat jednu z ikonických budov města. Sto metrů od Eurotower se připravuje výstavba nového mrakodrapu, v němž by banka mohla získat moderní zázemí.

Jenže plány developera počítají s tím, že v budově budou vedle kanceláří také byty a hotel, takže centrální banka by neměla celou budovu sama pro sebe. A to by mohla vyhodnotit jako nepřiměřené bezpečnostní riziko. Navíc výstavba projektu zatím označovaného jako Bronzová věž nezačne dříve než v roce 2029. Tehdy se má ze své budovy na této adrese vystěhovat finanční skupina Oddo BHF a stavba má následně jít k zemi, aby uvolnila místo novému mrakodrapu. K nastěhování by tak novostavba byla až v příštím desetiletí.

Plánovaný zhruba dvousetmetrový mrakodrap ve frankfurtské bankovní čtvrti má vypadat jako obrácená tužka. Stavebníci – investiční fond Commerz Real a developer Tishman Speyer – chtějí budovu o užitné ploše kanceláří zhruba 60 tisíc metrů čtverečních dokončit pokud možno už do roku 2031. Mrakodrap by byl dokonce o něco vyšší než nová věž Evropské centrální banky ve frankfurtské čtvrti Ostend.

Jenže Bundesbanka hledá kanceláře s o něco větší podlahovou plochou. A také zde by mohl být problém s bezpečností, kdy stavba počítá s komerčními prostory a hotelem.

Pokud by se byla Bundesbanka ochotná přestěhovat mimo bankovní čtvrť Frankfurtu nad Mohanem, mohlo by se do jejího hledáčku dostat i bývalé policejní prezidium nedaleko výstaviště. Historická budova z roku 1914 zeje od roku 2002 prázdnotou a chátrá.

Nespornou výhodou je velkorysost původních plánů pro tento areál. Přímo na historických základech budovy měl totiž vyrůst 175 metrů vysoký mrakodrap s kancelářemi a byty. Jenže developerská společnost Gerch zkrachovala a dění na pozemku utichlo.

Nyní se však situace opět dává do pohybu. Očekává se, že proces prodeje odstartuje ve třetím čtvrtletí letošního roku a bude zacílen na mezinárodní investory, uvedl insolvenční správce Jens Schmidt z düsseldorfské advokátní kanceláře Runkel Rechtsanwälte.

Pro Bundesbanku by však tento projekt skrýval jeden podstatný háček. Město Frankfurt totiž trvá na původním konceptu, který v areálu počítá také s výstavbou sociálních bytů, mateřské školy a tělocvičny pro sousední školu. Lze si jen stěží představit, jak by se takový záměr dal skloubit s bezpečnostními požadavky centrální banky.

Frankfurtský městský plán počítá i s výstavbou další výškové budovy v blízkosti výstaviště. Pro místo navrhl už před lety architekt Ferdinand Heide mrakodrap označovaný jako Millennium Tower. Jde ale jen o koncept, neexistuje žádný konkrétní projekt. To by mohlo stavbu pozdržet, zároveň by to ale dalo Spolkové bance větší volnost při návrhu nové budovy.