Statisíce prázdných bytů jako řešení české krize? Skutečná čísla mluví jinak

Stovky tisíc prázdných bytů. Číslo, které se v posledních měsících stalo oblíbeným argumentem politiků napříč spektrem. Podle některých by právě nevyužité nemovitosti mohly alespoň částečně zmírnit krizi bydlení, kterou brzdí pomalá výstavba i zdlouhavé povolování.

Na papíře to zní slibně, realita je ale mnohem složitější.

Starší analýza ze Sčítání lidu 2021 hovořila o více než 800 tisících prázdných bytech. Detailnější vyhodnocení Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) ale ukázalo, že zhruba tři čtvrtiny z nich tvoří nevyužité prostory v rodinných a rekreačních domech, které z logických důvodů na trh nedorazí. Zbylých přibližně 200 tisíc bytů by teoreticky bylo možné dostat zpět do oběhu a nabídnout je k pronájmu.

Pro srovnání: dnes je v Česku pronajímáno kolem 900 tisíc bytů.

Jenže od teorie k praxi vede dlouhá cesta. Český bytový trh je výrazně regionálně diferencovaný. Zatímco v některých oblastech je nabídka dostatečná, jiné zápasí s hlubokým deficitem. Největší problém má dlouhodobě hlavní město, které patří mezi nejméně dostupné metropole v Evropě. Z oněch 200 tisíc potenciálně dostupných bytů se však v Praze nachází jen část, konkrétně 75 tisíc.

To se přibližně rovná objemu, který podle odhadů největšího tuzemského rezidenčního stavitele Central Group v metropoli chybí. Deficit developer vyčísluje na necelých 90 tisíc jednotek. Na první pohled by se tak mohlo zdát, že pokud by se všechny prázdné byty podařilo zapojit do trhu, problém by byl vyřešený. Ve skutečnosti je však potřeba od tohoto čísla ještě výrazně odečítat.

Do kategorie takzvaně prázdných bytů totiž spadají i jednotky, které nikdo dlouhodobě neobývá, ale ve skutečnosti nejsou na trhu volné. Patří sem například byty využívané ke krátkodobému ubytování přes platformy jako Airbnb. Jen v létě loňského roku jich bylo podle analýzy Institutu plánování a rozvoje (IPR) v Praze přes tuto platformu nabízeno téměř deset tisíc.

Jak velký celý trh krátkodobých pronájmů skutečně je, ale nelze přesně určit. Stát taková data zatím nesleduje a vymahatelnost povinného hlášení je minimální. Už dříve ale MMR uvedlo odhad, že podstatná část tohoto byznysu by se mohla odehrávat v šedé ekonomice.

„Odhadovat velikost šedé ekonomiky je vždy složité, nicméně podle propočtů ministerstva 40–70 procent pobytů přes online platformy není hlášených. Kvůli tomu může stát ročně přicházet o téměř 800 milionů korun na daních. Obce a města navíc tratí asi 55 milionů za rok na poplatcích z pobytu,“ uvedl náměstek ministra pro místní rozvoj Lukáš Černohorský.

Významnou část prázdných bytů pak tvoří také ty, které jsou v technicky nevyhovujícím stavu. Jejich rekonstrukce by vyžadovala vysoké investice, které řada majitelů není ochotná nebo schopná vynaložit. „Více než čtvrtina dlouhodobě neobydlených bytů v bytových domech neprošla od konce druhé světové války rekonstrukcí,“ uvedl při zveřejnění analýzy ještě tehdejší ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti).

V případě Prahy tak po všech odečtech zůstávají jen nízké desítky tisíc bytů, které by bylo možné skutečně dostat zpět na trh. Podobný obraz lze očekávat i v dalších větších městech, byť v menším rozsahu.

Například v Brně je podle údajů MMR zhruba 25 tisíc prázdných bytů. Pokud by se i zde uplatnila stejná očistná logika jako v Praze, jednalo by se reálně o jednotky tisíc bytů, které by bylo možné skutečně do trhu zapojit.

Jedním z nástrojů, jak část prázdných bytů dostat do oběhu, měla být regulace krátkodobých pronájmů. Jejich nárůst je v posledních letech výrazný hlavně v Praze a dalších turisticky atraktivních lokalitách, kde mají krátkodobé pobyty přes online platformy jako Airbnb znatelný dopad na dostupnost bydlení.

Plán byl poměrně jasný. Omezit rozsah krátkodobých pronájmů a tím motivovat vlastníky, aby byty raději nabídli k dlouhodobému bydlení. Obce měly získat pravomoc určovat maximální počet dní v roce, kdy je možné přes platformy ubytování nabízet, případně vymezit konkrétní období, kdy je to povolené. Stanovit mohly také minimální prostorové standardy, například kolik metrů čtverečních musí připadat na ubytovanou osobu.

Proti návrhu ale ostře vystoupili zástupci pronajímatelů. „Z našeho pohledu nejde o omezení, ale faktický zákaz činnosti,“ komentoval tehdy předseda České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS) Matěj Koutný.

Spor se následně přenesl i dovnitř vládní koalice. Zatímco část ministrů regulaci podporovala, jiní upozorňovali na možné právní problémy i odpor části veřejnosti, zejména v regionech, kde je krátkodobé ubytování důležitým zdrojem příjmů. Výsledkem bylo, že novela zákona nakonec do Sněmovny vůbec nedorazila.

„Jakmile se přesuneme z čistě odborné úrovně debaty do politické roviny, vše se komplikuje. Za současného rozložení politických sil nebyla přísnější regulace průchozí,“ vysvětlil ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek (STAN).

Podle něj je přitom regulace v Praze i dalších turisticky exponovaných městech nezbytná. „Tyto aktivity mohou omezovat nabídku bytů pro bydlení, a tím zvyšovat tlak na tržní nájemné. Větší koncentrace takto pronajímaných bytů s sebou nese i jiné negativní dopady na místní obyvatele,“ dodal.

Další snahou státu, jak dostat část prázdných bytů zpět do oběhu, bylo podpořit jejich rekonstrukce. Ministerstvo pro místní rozvoj na tento účel vyčlenilo z Národního plánu obnovy osm miliard. Dotace měly pokrýt část nákladů na opravy bytů ve špatném technickém stavu a zároveň pomoci snižovat jejich energetickou náročnost.

„Peníze budou využity nejen na výstavbu, ale také na opravy a snížení energetické náročnosti budov. To pomůže dostat zpátky na trh více bytů pro střední třídu,“ komentoval tehdejší ministr Bartoš.

Program měl od počátku velký ohlas. O dotace žádaly jak obce, tak soukromí vlastníci a družstva. Kvůli enormnímu zájmu byl ale příjem žádostí už letos v létě pozastaven a jeho efekt zatím nelze hodnotit. Není totiž jasné, kolik z přijatých projektů nakonec získá podporu a zda bude větší část prostředků využita skutečně na rekonstrukce neobývaných bytů, nebo spíše na novou výstavbu.

Účinnější než jednorázové dotační programy jsou podle odborníků dlouhodobé systémové nástroje, ke kterým se ale zatím žádná politická reprezentace neodhodlala. Za klíčové označují především vyšší zdanění nemovitostí, které by motivovalo vlastníky, aby své byty aktivněji využívali, ať už formou pronájmu, prodeje nebo rekonstrukce.

„U bytů, které by mohly pomoct řešit bytovou krizi, by bylo na místě výrazně více danit jejich neužívání k tomuto účelu. Na Západě je to poměrně běžné,“ říká analytik Platformy pro sociální bydlení Mikoláš Opletal.

Dobrým směrem jde podle Opletala také připravovaný Zákon o podpoře bydlení, který nabízí majitelům bytů s obavami z pronajímání určité záruky, pokud svůj byt poskytnou lidem v bytové nouzi. „To je funkčně opilotovaný model, který by měl motivaci majitelů a majitelek zvyšovat,“ říká Opletal.

Nelze ale opomenout, že majitel musí byt pronajímat přibližně o pětinu levněji než za tržní nájemné, což většinu vlastníků odrazuje.

Druhým zásadním faktorem je pak zvýšení právní jistoty ve vztazích mezi nájemníky a pronajímateli, která by mohla přilákat na trh více soukromých bytů.