Článek
Fond Nova Real Estate, který v době svého rozmachu spravoval nemovitosti za zhruba osm miliard korun, bude po deseti letech existence zlikvidován. Jeho správce, investiční společnost Redside, už vyplatil 99 % akcionářů. Zbývají ale dvě pohledávky svázané s krachem skupiny Arca.
Příčinou vynuceného konce bylo vysoké zadlužení, nadhodnocená aktiva a toxický spoluinvestor. Ukončení činnosti celého fondu je plánováno do konce roku 2026.
„K dnešnímu dni zbývá vypořádat dvě žádosti o odkup společností ze skupiny Arca Capital, jejichž investiční akcie jsou však zatíženy zástavním právem ve prospěch třetích osob,“ uvedl pro Seznam Zprávy Simon Mižigár ze společnosti Redside. Původně byly zajištěny ve prospěch J&T Banky a později společnosti Natland.
Počítání ztrát
Od svého založení v roce 2016 přijal Fond Nova Real Estate celkem zhruba 138 milionů eur (3,4 miliardy korun) od 420 investorů.
Těm, kteří stihli odejít dříve - celkem šlo o 107 z nich -, vyplatil průměrné zhodnocení 16,25 procenta. Ostatní akcionáři však nyní počítají vysoké ztráty, jelikož se po rozprodeji majetku fondu hodnota jejich akcií oproti původní hodnotě propadla o 38,59 procenta.
Fond totiž prodal celé své portfolio 16 nemovitostí společnosti Českomoravská Nemovitostní (ČMN) za přibližně 183 milionů eur, přičemž poslední znalecké ocenění z roku 2023 hovořilo o hodnotě 227 milionů eur. Fond tedy svůj majetek prodal za 80,5 procenta účetní hodnoty. Jinými slovy, hodnota majetku ve fondu byla výrazně nadhodnocená.
Fondy kvalifikovaných investorů si nechávají pravidelně svá aktiva oceňovat, a tato čísla slouží jako základ pro výpočet ceny akcií (NAV). Fondy se ale snaží na auditory tlačit k vyšším hodnotám, což jim pak umožňuje například získat výhodnější půjčky od bank. Tato virtuální hodnota majetku tak často neodpovídá realitě.
Investoři, kteří tak do fondu vstupovali, nebo z něj vystupovali v letech 2020 až 2022, ve skutečnosti nakupovali (i prodávali) za ceny, které neodpovídaly tomu, co by trh byl za daná aktiva ochoten zaplatit. Trh nicméně nakonec reálnou hodnotu majetku stanovil.
Pro investory však byla kromě nadhodnocení majetku destruktivní i takzvaná finanční páka. Fond Nova Real Estate totiž financoval nákupy nemovitostí z 70 procent cizím kapitálem (poměr vypůjčených peněz k hodnotě majetku, čili LTV), který se postupně snížil na 52 procent. Tato páka v době nízkých sazeb zvyšovala výnosy, takže fond v dobrých časech dosahoval zhodnocení přibližně 7 procent ročně. Ve chvíli, kdy ale přišel propad hodnot nemovitostí, zadlužení násobilo ztrátu. Pokles hodnoty portfolia o 20 procent se proto přes finanční páku promítl do propadu čisté hodnoty NAV o téměř 39 procent.
Management společnosti přitom musel od roku 2022 přinejmenším tušit, že v prostředí rostoucích úrokových sazeb bude efekt finanční páky takto fungovat.
Stín Arcy
Největším akcionářem fondu byla od počátku Arca Capital, jejíž pozice představovala přibližně 30 procent fondu.
Když se v druhé polovině roku 2020 začaly projevovat problémy celé skupiny a v roce 2021 přišel úpadek, stín krachující Arcy dopadl i na Fond Nova Real Estate, který spravuje investiční společnost Redside.
Investoři začali masivně žádat o výplatu svých peněz a v červenci 2023 musel fond odkup pozastavit, protože už neměl hotovost. Zakladatel a šéf Redside Rudolf Vřešťál nakonec v roce 2023 investorům přiznal, že kvůli zničené pověsti nemá firma šanci fondy dále rozvíjet, a rozhodl o jejich likvidaci a rozprodeji majetku. Odkup akcií pak obnovil až loni.
Kauza Arca Investments patří k největším krachům moderní české a slovenské historie, po němž zůstaly téměř dvě tisícovky věřitelů a dluh téměř 19 miliard korun.
