Článek
Hypoteční sazby jsou jen krůček od hodnoty začínající šestkou. Swiss Life Hypoindex se v listopadu vyšplhal na 5,96 procenta. Hodnota tak vzrostla již osmý měsíc v řadě a od březnového minima se zvýšila o více než jeden procentní bod.
„Listopadový Swiss Life Hypoindex přináší další nepříjemnou zprávu pro zájemce o vlastní bydlení. Hypoteční sazby pokračují v růstu. Index zaznamenal jejich další zvýšení, tentokrát o 0,17 procentního bodu. Průměrná nabídková sazba se tak dostala na 5,96 %. Od března, kdy se nacházela na letošním minimu 4,89 %, zdražily hypotéky již o více než jeden procentní bod. Jde přitom o osmý měsíc růstu v řadě,“ uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Upozorňuje, že šestiprocentní hranice není pouze psychologická, ale domácnostem reálně přinese další zvýšení nákladů na financování vlastního bydlení. Může tak ovlivňovat jejich rozhodování o tom, zda si nemovitost pořídit, jak velký byt hledat nebo zda nákup raději odložit.
ČNB přitvrdila, hypotéky ale rostly už předtím
Do vývoje hypotečního trhu vstupuje také měnová politika České národní banky. Bankovní rada totiž 5. listopadu zvýšila dvoutýdenní repo sazbu, a to o čtvrt procentního bodu na 4 procenta.
Centrální banka tímto krokem reaguje na přetrvávající inflační rizika a a nejistotu ohledně dalšího cenového vývoje. Odborníci ovšem upozorňují, že hypotéky zdražovaly již před tímto rozhodnutím.
„Je důležité oddělit listopadový růst Swiss Life Hypoindexu od tohoto rozhodnutí. Nabídkové sazby zachycené v listopadovém indexu vycházejí z cenových nabídek bank připravovaných ještě před zvýšením repo sazby. Nelze proto tvrdit, že listopadové zdražení hypoték je přímým důsledkem listopadového kroku ČNB,“ vysvětluje Sýkora.
Pro další vývoj podle něj bude důležité, zda se změní očekávání finančních trhů ohledně dalšího směřování měnové politiky. Pokud trh začne počítat s tím, že přísnější politika bude pokračovat i v roce 2027, může to na banky vytvářet další tlak ke zdražování úvěrů.
Sazby se mohou blížit vrcholu
Hypoindex roste nepřetržitě již od března, kdy byla průměrná nabídková sazba hypoték na úrovni 4,89 procenta. Aktuálně by se ovšem podle odborníků mohly blížit svému vrcholu a v příštích týdnech očekávají spíše mírnější růst.
„Pozitivním signálem je především vývoj úrokových swapů, které v posledních dnech klesaly, a to navzdory zvýšení základní úrokové sazby ČNB. Finanční trhy s tímto krokem do značné míry počítaly a zároveň jej mohou vnímat jako potvrzení, že je centrální banka připravena důsledně bránit návratu vyšší inflace,“ říká Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Dalším pozitivním impulsem pak mohou být výsledky amerických voleb, od kterých si mnozí slibují zmírnění geopolitické situace.
„Očekávám, že se zvýší politický tlak na Donalda Trumpa, aby hledal cestu k ukončení konfliktu s Íránem a celkovému uklidnění geopolitické situace. Právě obavy z dlouhodobého konfliktu, vysokých cen energií a následného růstu inflace patřily mezi faktory, které v posledních měsících tlačily tržní úrokové sazby vzhůru,“ popisuje.
Pokud by se podařilo zredukovat napětí na Blízkém východě, mohl by to podle něj být podstatný impuls nejenom pro pokles úrokových swapů, ale posléze také pro pokles hypotečních sazeb.
„Osobně věřím, že se hypoteční sazby dostávají do bodu kulminace. Přestože banky mohou ještě nějakou dobu promítat předchozí zdražení peněz do svých sazeb, v prvním čtvrtletí příštího roku už vidím prostor pro jejich postupné zlevňování. Banky však se snižováním tradičně nespěchají, takže případný pokles tržních sazeb se do hypoték promítne se zpožděním,“ očekává.
Rozhodující podle něj bude především další vývoj konfliktu s Íránem a jeho dopad na ceny energií a inflaci. „Pokud se geopolitická situace uklidní, mohl by se současný trend konečně obrátit. Pokud ale napětí přetrvá nebo se znovu vyhrotí, na levnější hypotéky si budeme muset počkat déle,“ předpovídá.
Levnější nemovitosti přijít nemusí
Pokud se ale budou hypoteční sazby kolem šestiprocentní úrovně držet delší dobu, může to podle odborníků postupně ochladit poptávku po nemovitostech. Část lidí bude muset buď snížit své nároky na velikost bytu, lokalitu nebo snížit celkový rozpočet. Další zájemci pak mohou nákup úplně odložit.
To ale automaticky nemusí znamenat, že by ceny nemovitostí začaly výrazným způsobem klesat. V atraktivních lokalitách zůstává nabídka bydlení omezená a prodávající často nemají důvod přistupovat na výraznější slevy. Vyšší hypoteční sazby tak mohou nejdřív spíš omezit počet provedených transakcí bez toho, aby se to hned promítlo do cen bytů.
„V prostředí vyšších úrokových sazeb roste význam vyjednávání o ceně. Sleva z ceny nemovitosti může mít pro kupujícího dlouhodobě větší hodnotu než drobné zvýhodnění hypoteční sazby. Zatímco úrokové podmínky lze po skončení fixace změnit, kupní cena určuje výši počátečního zadlužení a ovlivňuje financování po celou dobu splácení. Zájemci o vlastní bydlení by se proto neměli soustředit výhradně na otázku, kdy hypotéky opět zlevní,“ vysvětluje Sýkora.
Konec roku otestuje trh
Závěr letošního roku bude podle Sýkory především testem odolnosti hypotečního trhu. Banky budou muset hledat rovnováhu mezi vyššími náklady na financování, ochotou domácností zadlužovat se a snahou udržet objem nově poskytovaných úvěrů.
„Výraznější plošné zlevňování zatím nepovažuji za pravděpodobné. Současně ale nelze automaticky předpokládat, že listopadové zvýšení sazeb ČNB povede k dalšímu stejně výraznému zdražení hypoték,“ popisuje Sýkora.
„Blížící se šestiprocentní hranice je především připomínkou, že dostupnost bydlení není jen otázkou úrokových sazeb, ale také příjmů domácností, cen nemovitostí a schopnosti domácností přizpůsobit se novým podmínkám. Právě tato kombinace bude podle mého názoru rozhodovat o vývoji hypotečního trhu v následujících měsících,“ doplňuje.
Hlavní otázkou tak zůstává, jak dlouho se budou sazby držet okolo šesti procent a jak se zvyšující se náklady na financování vlastního bydlení promítnou do ochoty si jej pořizovat.
Průměrná splátka od března vzrostla o 2 200 korun
Dopad rostoucích sazeb na domácí rozpočet lze ilustrovat na modelové hypotéce ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let. Zatímco v březnu při průměrné nabídkové sazbě 4,89 % činila měsíční splátka přibližně 20 240 korun, při listopadové sazbě 5,96 % už dosahuje 22 464 korun.
Domácnost tak za stejnou hypotéku zaplatí měsíčně o 2 224 korun více. Za rok si tedy připlatí téměř 26 700 korun. Pro rodinný rozpočet tak mohou rostoucí hypoteční sazby představovat poměrně citelný zásah.
