Milion lidí v Česku nemá jistotu bydlení. Jak by se měly změnit nájmy

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Vlastnické bydlení tvoří hlavní část bytového trhu. Pokud ale jde o řešení dlouhodobě se zhoršující dostupnosti bydlení, recept odborníků zní jasně. Začít se musí u nájmů.

„V Česku stále dominuje vlastnické bydlení, ale rostoucí ceny nemovitostí z něj dělají pro značnou část lidí nedosažitelnou možnost,“ říká Anna Vinklárková z neziskové organizace Arnika, která se věnuje problematice dostupnosti bydlení.

Otázka bydlení se podle ní stává stále klíčovější pro mladé lidi, rodiče samoživitele, nízkopříjmové rodiny a seniory, ale i obecně pro lidi s nižšími příjmy, často ve společensky prospěšných profesích.

„Řešit nájemní bydlení má tu zásadní výhodu, že se to na dostupnosti bydlení může projevit vlastně dost rychle. Řešit bytovou nouzi dobře zacílenou výstavbou dává smysl, ale bude to trvat deset let. Nájmy změníte za rok,“ říká Mikoláš Opletal, analytik Platformy pro sociální bydlení.

Důvodem, proč je podle expertů nutné začít právě u nájemního trhu, je vysoká míra nejistoty, která se s nájmy pojí. Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj každý pátý nájemce uzavírá smlouvu na dobu kratší než na jeden rok. Další čtvrtina lidí má smlouvu jen na jeden až dva roky. V přepočtu to znamená, že v populaci je zhruba 800 tisíc až jeden milion lidí, kteří nemají jistotu bydlení ani na dva roky.

„Nájemníci čelí řetězení krátkodobých smluv a při každém dalším prodloužení jsou ve stresu, jestli jim bude smlouva prodloužena nebo o kolik jim vlastník zvýší nájem,“ popisuje Vinklárková.

Uzavíráním několika krátkodobých smluv v řadě se stejným nájemníkem podle jejích slov pronajímatelé obcházejí pravidla zakotvená v občanském zákoníku, tedy povinnost odůvodnit ukončení nájemní smlouvy nebo omezení růstu nájemného v průběhu tří let maximálně o 20 procent.

Podle dostupných dat OECD patří Česko mezi deset evropských zemí s nejvyššími cenami nájemného. Že tlak na nájemní bydlení sílí, potvrzují i aktuální data inzertního serveru Sreality.cz. Ve druhém čtvrtletí letošního roku vzrostlo nájemné bytů napříč celou republikou v průměru o 7 procent. Vyšší ceny než loni zaznamenalo všech čtrnáct krajů.

Z výzkumu Platformy pro sociální bydlení navíc vyplývá, že nejistota vede k situacím, kdy se nájemníci ani nehlásí o svoje práva a nejdou do sporů s pronajímatelem, i když jsou v právu.

„Protože zkrátka vědí, že když se budou ozývat, tak si za pár měsíců budou muset hledat nové bydlení. A právo by mělo být dostupné pro každého,“ vysvětluje Opletal z Platformy pro sociální bydlení.

Podle Iniciativy nájemníků a nájemnic (INN) je kromě celkové nejistoty z krátkodobých smluv nejčastějším problémem, který s majiteli bytů řeší, neoprávněné zadržování kauce.

„Důvody někdy vůbec neuvádějí, jindy zadržení odůvodňují čekáním na vyúčtování nebo stavem věcí, který spadá pod běžné opotřebení bytu. V horších případech se potýkáme s nesmyslnými částkami v desítkách tisíc korun naúčtovanými navíc za nejrůznější smyšlené škody a jejich nutné opravy. Někteří pronajímatelé prostě vidí kauci jako prostředek k obohacení,“ uvádí INN pro Seznam Zprávy.

Krátké nájemní smlouvy jsou navíc podle Opletala tuzemským specifikem. „V tom jsme v Evropě opravdu spíš výjimeční. Je to stále rozšiřující se praxe, která zkrátka nemá jiné odůvodnění než možnost zvyšovat ceny a omezovat možnost nájemníků jít do sporů o dané bydlení,“ uvádí.

Například v Rakousku pronajímatelé nabízejí nájemní smlouvy nejčastěji na tři roky nebo více. Belgičané pak běžně pronajímají bydlení na devět let a Němci dokonce obvykle na dobu neurčitou.

Nedůvěru ale cítí i druhá strana, tedy pronajímatelé. Nejčastěji se obávají, že nevyhovujícího nájemníka nebudou moci jednoduše vystěhovat. „V současnosti soudní spory v průměru trvají zhruba 14 měsíců, v Praze dokonce 21,“ upozorňuje ekonom a pedagog z Právnické fakulty Univerzity Karlovy Libor Dušek (Piráti).

Pokud navíc nájemník byt poškodí, často na opravy nestačí ani kauce a majitel musí všechno zaplatit ze svého. Takovou zkušenost popisuje i majitelka pražského bytu Michaela.

„Byt jsem původně pronajala přes známého, který ho pak dál poskytl k podnájmu. Našel paní, která mi říkala, že byt potřebuje, protože pravidelně dojíždí do Prahy za prací. Všechno šlo hladce, nájemné chodilo včas a já měla pocit, že je to ideální řešení. Jenže po čase se ukázalo, že to celé bylo trochu jinak. Ta paní byt pro sebe podnajala jen naoko a ve skutečnosti v něm bydlel její bratr – těžký alkoholik, který ten byt úplně zdemoloval. Dozvěděla jsem se to dost nepříjemně, když od něj ztratil klíče a nemohl se dostat do bytu, udělal opilý scénu. To už mi volali sousedé,“ vypráví majitelka s tím, že ji negativní zkušenost dovedla k rozhodnutí byt raději prodat.

Také majitelé bytů by podle Vinklárkové v některých ohledech měli mít posílená práva, hlavně co se týče možností vystěhování nájemníků závažně porušujících smluvní podmínky. „Problémem je, že proces trvá dlouhé měsíce. Musíte posílat upomínky a výzvy a nakonec mu nechat někam vystěhovat věci, které musíte uskladnit. Zažila jsem paní, která si pronajala městský byt, městu neplatila nájem a provozovala v něm Airbnb. Město jí posílalo obsílky a výzvy, ona si je schválně nevyzvedávala a celé to skončilo až u soudu,“ popisuje.

„V tomto ohledu by se práva majitelů posílit měla, obzvlášť když se jedná o hrubé porušení povinností, jako je provozování Airbnb nebo jiné zneužití nájmu, nikoli o dlužný jeden nájem,“ dodává.

Práva majitelů ale v uplynulém období posílena už částečně byla. K zákonu o podpoře bydlení se přilepil takzvaný vyklízecí rozkaz, který má umožnit vyklizení bytu s dlouhodobě nespolupracujícím nájemníkem.

Podle advokátky a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenky Veselé by se tímto krokem měl proces výrazně zkrátit. „Bude možnost proti němu sice podat odpor a v tom případě bude muset proběhnout soudní řízení. To by však nemělo trvat déle než šest měsíců,“ komentuje Veselá.

Podle analytika Platformy pro sociální bydlení Mikoláše Opletala je ale tento krok částečným zklamáním. „O tomto kroku se mluvilo jako o takovém barteru. Nájemníci dostanou jistotu delších smluv, pronajímatelé jistotu, že se nespolupracujícího nájemníka budou moct lépe zbavit. A stala se jenom půlka,“ dodává Mikoláš Opletal.

Iniciativa na úpravu nájemních vztahů za současné vlády sice existovala, ale nakonec zůstala jen na papíře. „Určitě se k debatě o úpravě vztahů mezi nájemníkem a pronajímatelem chceme vrátit. Ale ambice udělat to v tomto volebním období, tak to tu asi není,“ připustil ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek letos v březnu v rozhovoru pro Seznam Zprávy.

Jenže zatímco politici téma odsouvají, počet lidí, kteří nemají jistotu bydlení ani na dva roky, se počítá na statisíce a trh s nájmy se dál rozděluje na dvě nesmiřitelné strany.

Kromě toho, aby se zabránilo řetězení krátkodobých smluv a zrychlilo se řešení sporů mezi nájemníkem a pronajímatelem, by podle Vinklárkové nájemnímu trhu prospěla nová opatření proti energetické chudobě.

„Variantou by bylo buď zavést povinnost investovat do úspornějšího energetického řešení, nebo povinnost úměrně snížit výši nájmu u neúsporných budov,“ doplňuje.

Z pohledu dlouhodobé strategie je pak podle ní klíčové zakotvit v české legislativě neziskové bytové společnosti. „Ve Vídni v jejich nájmu nebo kvazinájmu žije téměř pětina obyvatel. A to za ceny výrazně nižší než na komerčním trhu,“ připomíná Vinklárková. Takto silný segment dostupného bydlení navíc drží při zemi i ceny na trhu komerčním.

Zatímco Vídeň dlouhodobě buduje vlastní obecní bytový fond, Praha naopak stále více otevírá prostor institucionálním investorům a velkým pronajímatelům, jejichž role na trhu rychle roste. Právě u nich se odborníci obávají jednostranné dominance, spekulací nebo odlivu zisků do zahraničí.

„Na první pohled může působit dobře, že do nájemního bydlení vstupují profesionální firmy. Často slibují vyšší standard, lepší služby i stabilitu. Zkušenosti ze zahraničí ale ukazují, že pokud chybí pravidla – například v podobě delších nájemních smluv, vede to spíš k růstu nájmů než ke zlepšení dostupnosti,“ říká Lenka Veselá, advokátka a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.

Také podle dat poradenské společnosti Savills nájemné v bytech stavěných a provozovaných institucionálními investory výrazně převyšuje průměrné tržní nájemné v Praze.