Článek
Kdo dnes hledá v Česku bydlení, naráží na neúprosnou realitu, kterou potvrzují evropské statistiky. Podle Indexu prosperity a finančního zdraví, který vloni zveřejnila Česká spořitelna ve spolupráci s portálem Evropa v datech, je Česko na 23. místě z 27 zemí. Hůře jsou na tom jen Rumunsko, Bulharsko, Slovensko a Lotyšsko.
„Zatímco třeba Švédové či Finové mohou koupit průměrně velký byt za osm ročních platů, Češi jich potřebují třináct, což představuje pátý nejvyšší počet v EU,“ řekl analytik projektu Evropa v datech Milan Mařík.
Bydlení se tak u nás stále častěji stává symbolem nerovnosti. Na jedné straně lidé, jimž nemovitost za poslední dekádu vydělala desítky procent, a na druhé ti, kteří platí nájmy, jež se rok od roku zvyšují, a osamostatnit se je pro ně stále složitější.
Není to přitom náhoda. Podle odborníků jde o výsledek tří dekád rozhodnutí, která nahrávala vlastnictví a investicím, zatímco stát i obce rezignovaly na aktivní bytovou politiku.
Privatizace
Devadesátá léta znamenala masivní privatizaci bytového fondu. Obce prodávaly byty často hluboko pod cenou, protože regulované nájemné nestačilo ani na údržbu. „Obce byty prodávaly, protože náklady na údržbu převyšovaly regulované nájmy. Převládal názor, že soukromí vlastníci se o domy postarají lépe,“ popisuje Alexandra Kocková, mluvčí Svazu měst a obcí.
Seriál
Našetřit si na vlastní bydlení se v řadě českých měst stává jen snem a téma bydlení patří ve volební kampani k těm nejskloňovanějším.
Češi chtějí bydlet ve vlastním a spoření „do cihly“ považují za bezpečnou investici, i proto jsou často ochotní zaplatit i přemrštěnou částku.
Seriál SZ Byznys přináší nejen analýzu, jak se Česko do takové situace dostalo, ale nabízí také řešení.
Jenže to mělo zásadní důsledek. Města ztratila možnost ovlivňovat trh s nájemním bydlením. Praha si ponechala necelých 30 tisíc bytů, tedy sotva čtyři procenta. Podobně dopadla i další města. „Obce dnes nemají jak pomáhat zranitelným skupinám, třeba samoživitelkám nebo rodinám s více dětmi,“ dodává analytik Mikoláš Opletal z Platformy pro sociální bydlení.
Privatizace ale nezměnila jen strukturu bytového fondu, změnila i myšlení lidí. Protože se byty často prodávaly za zlomky skutečné hodnoty, zakořenila se v celé společnosti představa, že správné je bydlet ve vlastním.
Generace, která tehdy byty levně získala, tuto zkušenost přenesla na své děti a vznikl tu doslova kult vlastnictví. Vlastní byt se stal synonymem jistoty a úspěchu, zatímco nájem zůstal vnímán spíš jako nouzová a dočasná varianta. Tři čtvrtiny českých domácností tak dnes žijí ve vlastním, což je v evropském srovnání nadprůměr.
Zatímco v Česku se obecní fond prakticky vypařil, Vídeň šla opačnou cestou. Město si ponechalo vlastní domy a zároveň od 80. let systematicky podporuje neziskové bytové společnosti, které dnes spravují kolem 200 tisíc bytů. Výsledkem je, že téměř polovina Vídeňanů žije v regulovaném sektoru.
„Vídeňské dotované bydlení není určeno jen pro nejchudší vrstvy. Díky širokým příjmovým stropům a nákladovému nájemnému tvoří základní pilíř bydlení i pro střední třídu,“ vysvětluje Kurt Stürzenbecher, vedoucí strategie vídeňského výboru pro podporu bydlení.
Rozdíl oproti Česku je patrný i v peněžence. Nájemné v obecních nebo neziskových bytech se pohybuje kolem 7 až 8 eur za metr čtvereční měsíčně. Rodina ve standardním 70metrovém bytě tak platí zhruba 500 až 600 eur. V Praze se za podobný byt platí dvojnásobek, často i více.
Daňový ráj pro vlastníky
Další českou zvláštností je daňová politika. Daň z nemovitostí je u nás jedna z nejnižších v Evropě. A když stát v roce 2020 zrušil daň z nabytí nemovitosti, spustil tím lavinu investičních nákupů.
„Byty se staly zajímavou investiční komoditou právě kvůli rychlosti, s jakou zdražují. Které aktivum si za posledních deset let připsalo zhodnocení 140 procent?“ upozorňuje hlavní ekonom Creditas Petr Dufek.
„Nelze se proto divit, že lidé při pohledu na ceny bytů a po zkušenosti s inflací vidí reality jako alternativu. Zvlášť pokud mají děti, kterým chtějí do budoucna zajistit vůbec nějaké bydlení,“ dodává ekonom.
Konkrétně v Praze se podle odhadů developerů prodává investorům až čtyřicet procent postavených nových bytů. Některé končí na nájemním trhu, jiné zůstávají prázdné nebo slouží ke krátkodobým pronájmům.
„Politika se příliš spoléhala na heslo ‚čím víc stavět, tím lépe‘ a na neviditelnou ruku trhu. Jenže běžná rodina nesoutěží jen s jinými domácnostmi, ale i s investory a fondy ze zahraničí,“ upozorňuje Anna Vinklárková z Arniky.
Jen malá část nových bytů se tak skutečně dostane k nájemníkům. Statisíce dalších zůstávají neobydlené, nebo se využívají jen na krátkodobé pronájmy, které jsou pro vlastníky výnosnější. Reálně je tak bytů dostupných k běžnému bydlení ještě méně, než ukazují oficiální statistiky.
Když už lidé vhodné bydlení v nájmu najdou, nikoliv výjimečně je čeká další problém, minimální jistota. Krátkodobé smlouvy jsou v Česku běžnou praxí a pro majitele představují snadný způsob, jak každý rok zvyšovat nájemné, nebo nájemníky kdykoliv vystřídat.
„Mladí v Praze často podepisují smlouvy na rok a méně a téměř vždy čelí zdražení při prodloužení. To je v Evropě velmi nestandardní,“ říká Mikoláš Opletal z Platformy pro sociální bydlení.
Variantou řešení, kterou už dříve v komentáři pro Seznam Zprávy uvedl Martin Lux, sociolog a ekonom Akademie věd České republiky, by mohlo být speciální zvýšení daně z nemovitosti. Týkalo by se zejména těch, kteří drží ve vlastnictví dlouhodobě neobývané byty.
„Lidé jednoduše musí tuto daň pocítit. Za to, že drží prázdný byt a používají ho pouze jako investiční aktivum, musí zaplatit něco navíc. V situaci vysokých cen, kdy se mladí lidé nemohou k bytům vůbec dostat, a na druhé straně někdo drží nevyužívané prázdné byty, nebo je používá pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb, to není správné ani ospravedlnitelné,“ uvedl odborník.
Stavíme málo a pomalu
Ani podobná opatření by ale nebyla samospásná. I kdyby se podařilo část prázdných bytů dostat zpět na trh, jádro problému zůstane stejné. V Česku se dlouhodobě staví málo a pomalu.
Podle dat Českého statistického úřadu vydaly stavební úřady v prvním čtvrtletí letošního roku nejméně povolení od roku 1999. Na vině je kombinace faktorů: od nefunkčního startu digitalizace stavebního řízení, po téměř dvouletou stavební pauzu developerů, kteří v době vysokých úroků a ekonomické nejistoty odkládali nové projekty.
Problém je ale hlubší a dlouhodobý. Povolit rezidenční projekt v českých podmínkách trvá roky a v metropoli i déle než dekádu. „Zrychlit povolování je zcela nezbytné, není to ale jediný nutný krok. Je potřeba také zrychlit a zpružnit územní plánování, aby bylo vůbec kde stavět,“ říká šéf Central Group Dušan Kunovský.
Podle ekonoma Petra Dufka se do řešení musí zapojit stát. „Uvolnit výstavbu po byrokratické linii a zajistit dostupné pozemky. Ať už třeba takzvané brownfieldy, nebo další zbytné pozemky, které stát v podstatě ani nepotřebuje,“ dodává.
Důsledky bytové krize se promítají do života statisíců domácností. Podle Zprávy o vyloučení z bydlení vydává více než 860 tisíc lidí na bydlení přes 40 procent svých příjmů. Dalších 1,3 milionu obyvatel trpí energetickou chudobou. Až 161 tisíc lidí žije v nevyhovujících podmínkách nebo na ubytovnách, z toho 62 tisíc dětí.
„Nedostupné bydlení se výrazně promítá do kvality života. Lidé žijí pod tlakem, častěji se stěhují, zažívají stres a jejich zdraví se zhoršuje. Nejvíce trpí děti,“ říká Anna Vinklárková z neziskové organizace Arnika.
Experti: Trh si sám neporadí
Shoda expertů je jasná. Samotný trh krizi nevyřeší a potřebná jsou strukturální opatření. Vedle rychlejšího povolování a větší nabídky bytů je třeba posílit i roli obcí a neziskového sektoru.
„Teprve v posledních letech se začínají objevovat dlouhodobější programy s ustálenými podmínkami, které mohou obcím skutečně pomoci,“ říká Alexandra Kocková ze Svazu měst a obcí. Jedním z nich je například vládní program Dostupné bydlení, v jehož rámci mohou investoři žádat o dotace na výstavbu dostupných bytů.
Podle analytika Mikoláše Opletala by také pomohlo, kdyby stát vytvořil stabilní rámec pro dlouhodobé nájemní bydlení a zároveň nastavil pravidla, která by omezila zneužívání krátkodobých smluv.
„Je potřeba hledat stabilitu v nájmech a starat se o to, aby byl primárním nájemním modelem dlouhodobý nájem. Tedy omezovat řetězení nájemních smluv, daňově zvýhodňovat dlouhodobé pronájmy a naopak se zaměřit na prázdné byty a krátkodobé ubytování v bytech určených k bydlení,“ navrhuje odborník z Platformy pro sociální bydlení.
Další návrhy přidává Anna Vinklárková z organizace Arnika. „Klíčová je podpora obecní výstavby, ale sama nestačí. Potřebujeme také rozvoj neziskových bytových společností bez možnosti spekulace a vyšší požadavky vůči developerům, například povinný podíl dostupného bydlení,“ uzavírá.
