Článek
Na trhu s nemovitostmi „z druhé ruky“ je živo. Domy a byty ze sekundárního trhu – tedy jednoduše nemovitosti, které už dříve někdo vlastnil – tvoří asi 80 % aktuální nabídky. Ta ve druhém čtvrtletí vzrostla až o třetinu. Přesto se trh rozchází. Zatímco nabídkové ceny bytů rostou, u domů naopak klesají.
Co se týká bytů, v hlavním městě již u starších nemovitostí nabídková cena za metr čtvereční překonala hranici 160 tisíc korun. Pro srovnání: u novostaveb je to 187 781 korun za metr čtvereční. Ceny táhnou nahoru především prémiové byty s dobrou dopravní dostupností do centra - tedy ty, které jsou podél tras metra.
A rostoucí ceny v Praze táhnou vzhůru i nabídky ve Středočeském kraji, kde se metr čtvereční blíží psychologické hranici 100 tisíc korun. Podle portálu Bezrealitky.cz růst podporují také byty z překvapivě vzdálenějších měst. Domácnosti totiž míří za kompromisem mezi cenou a dojížděním do Prahy například do Příbrami, Benešova nebo Mladé Boleslavi.
Nejvyšší průměrná cena za metr čtvereční je tradičně v hlavním městě.
Zdražování však není pouze doménou Prahy a středních Čech. Například v Jihomoravském kraji se čtyřprocentním povyskočením dostaly reality na nový rekord. Metr čtvereční zde v průměru vyjde na 121 690 korun – cenu, která byla běžná ještě před dvěma a půl lety v Praze. Za vyššími cenami stojí podle realitních odborníků výrazně větší počet rekonstruovaných bytů v nabídce.
Zdražování ale můžeme vidět také v dalších regionech. Například v Ústeckém kraji nabídkové ceny mezikvartálně vyskočily o 12 %, v Karlovarském o 10 % a v Moravskoslezském o osm procent – to vše v reakci na zvyšující se poptávku na konci jara.
Vývoj cen v nejdražších krajích.
Naopak některé žádané kraje cenově klesly - například Olomoucký šel dolů o pět procent, Liberecký o čtyři procenta a Plzeňský s Královéhradeckým oba o tři procenta. Jestli se bude jednat o dlouhodobější trend, ale ukáže až druhá polovina roku.
Meziročně ovšem trh se staršími byty rostl všude: podle indexu Sreality.cz zdražily byty nejvýrazněji v Pardubickém kraji – o celých 18 % – kde je táhla zejména zlepšující se dopravní obslužnost. O 13 % pak meziročně vzrostly ceny bytů také v kraji Vysočina, Ústeckém, Plzeňském, Moravskoslezském a Jihočeském kraji. Nejméně rostly ceny v Královéhradeckém kraji.
Rozdíly mezi jednotlivými kraji jsou vysoké.
Kvalitní domy mizí, zbytek čeká
Na rozdíl od bytů trh se staršími domy podle portálu Bezrealitky.cz ve druhém čtvrtletí mírně zpomalil – především kvůli přibývajícím novostavbám. Na kupce tak domy čekají o něco déle, a to i pokud se jedná o kvalitní stavbu.
„Rodinné domy jsou ve srovnání s byty více citlivé na provozní náklady, energetickou náročnost, technický stav i lokalitu. Proto se mezi jednotlivými domy objevují výrazně větší rozdíly v rychlosti prodeje i dosažené ceně,“ říká majitel realitní kanceláře REMAX Partner Jiří Chudoba.
Na kupce tak podle portálu Bezrealitky.cz dům v dobrém stavu čeká průměrně 4,3 týdne, zatímco v méně atraktivních lokalitách nebo před rekonstrukcí i výrazně déle – v průměru 2,3 měsíce. V Praze se atraktivní domy ve druhém čtvrtletí dokonce dočasně vyprodaly a v nabídce zůstaly spíš ty méně atraktivní. Odrazilo se to i na průměrné nabídkové ceně, která mezičtvrtletně klesla o pět procent.
Nejnižší průměrná cena za metr čtvereční je aktuálně v Karlovarském kraji.
Nabídkové ceny mírně klesly také ve Středočeském kraji, čímž se zastavil růst z loňského jara. Podle šéfa portálu bezrealitky.cz Hendrika Meyera za tím může stát asi o pětinu bohatší mezikvartální nabídka, ale i fakt, že se na přelomu roku nejkvalitnější nemovitosti vyprodaly a stále se na trh nevrátily. Zároveň je zde vidět rostoucí konkurence výhodně naceněných novostaveb.
Růst naopak druhé čtvrtletí zaznamenal tradičně domkařský Jihomoravský kraj, kde nabídkové ceny domů vzrostly o dvě procenta. Průměrná cena je ale shodná jako ve stejném období vloni, kdy nabídkové ceny domů začaly klesat. Podle Meyera lze nyní předpokládat, že cenový pokles skončil a ceny starších domů opět porostou.
Rozhoduje stav, ne stáří
Co ale utváří cenu nemovitosti? Do hry vstupuje řada faktorů. Od těch zřejmých, jako jsou lokalita, materiál budovy a stav, až po ty méně očividné – na cenu může mít vliv kupříkladu i nová výstavba v okolí.
Stáří nemovitosti samo o sobě není podle odborníků příliš vypovídající ukazatel – důležitější je, kolik času uplynulo od poslední zásadní rekonstrukce. „U srovnatelných bytů může kompletní rekonstrukce vytvořit rozdíl zhruba 10 až 20 %. V případě panelových domů se započítává i stav celé budovy a u podobných dispozic může být cena odlišná klidně o 30 %. Je zásadní rozdíl mezi panelákem s opraveným výtahem a soláry na střeše a domem, který od 70. let nemá ani zateplenou fasádu,“ popisuje Meyer.
U rodinných domů je dopad stavu na cenu ještě výraznější, a to zejména po konci státních dotačních programů na rekonstrukce. Kupující si totiž od nabídkové ceny sám odečítá náklady na výměnu zdroje vytápění, oken, zateplení nebo střechy – a k tomu si podle Meyera přidává rezervu na to, co při prohlídce neobjevil.
V porovnání s novostavbami je pak stáří nemovitosti cítit více, nové byty či domy bývají zpravidla výrazně dražší a oba trhy mají navíc tendenci chovat se rozdílně. Zatímco trh s novostavbami je podle Chudoby citlivější na růst stavebních nákladů a ceny developerů, sekundární víc odráží aktuální možnosti kupujících.
Hana Kontriš, manažerka Oborových služeb Seznam.cz, navíc upozorňuje, že vždy záleží na konkrétní nemovitosti a jejím okolí: „Někdy může mít stejně velký byt ve starší budově stejnou cenovku jako podobně velký i stejně dispozičně řešený byt v novostavbě, který je ale třeba v trochu méně zajímavé lokalitě. Například když není obklopen parkem nebo z bytu nejsou tak pěkné výhledy do okolí a podobně.“
„Oba segmenty reagují na stejné věci – dostupnost hypoték, vývoj příjmů, trendy v oblasti nájmů a celkovou důvěru domácností v ekonomiku. Nekopírují se ale 1:1. Dnes development zase trochu ‚utíká‘ sekundáru a zdražuje rychleji, dílem i kvůli tomu, že je na trhu více prémiových lokalit,“ popisuje Meyer.
Sekundární trh podle něj navíc reaguje rychleji: majitel může během týdne upravit cenu, zatímco developer drží ceník a případnou slevu raději schová do vybavení, parkovacího stání nebo splátkového kalendáře.
Konkurence žene ceny nahoru
Vliv na ceny nemovitostí mají právě i okolní nabídky. Pokud je totiž v oblasti víc nemovitostí stejné kategorie, přitáhne to do lokality víc zájemců, kteří si pak mají tendenci najít alternativu také v okolí a nabídku si tak přerozdělí. „Pokud je dnes u bytu v krajském městě kolem patnácti zájemců, z toho pět vážných, pět nemovitostí v lokalitě se o ně hravě podělí,“ popisuje Meyer.
Cenovky okolních nemovitostí zdražuje také nová výstavba a prodávající ze sekundárního trhu tak mohou díky novostavbám ve výsledku vydělat. Opět totiž do lokality přitáhnou více zájemců. Pokud jsou nové byty cenově méně dostupné, část poptávky se navíc přelévá právě na sekundární trh.
„Přítomnost novostaveb v okolí vždy do nějaké míry táhne nahoru i ceny starších bytů. Takové příklady rostoucích cen i starších bytů v návaznosti na rozvoj lokality jsme v poslední době pozorovali například v oblasti rozvíjejících se Holešovic nebo Karlína,“ popisuje Hana Kontriš. Dobrý příklad je pak podle Meyera také v okolí právě budovaného jižního Smíchova.
Cenovou provázanost trhů potvrzuje i obchodní ředitelka Central Group Jana Martínková, podle níž na to má vliv i nedostatek nové výstavby. „Kvůli celkovému nedostatku bytů jsou ceny starších bytů mnohem blíže novostavbám, než by odpovídalo kvalitativnímu rozdílu. Jen v Praze vzrostly ceny nových bytů za poslední rok téměř o devět procent, starší byty dokonce o 11 %,“ popisuje s tím, že za pomalou výstavbou stojí nedostatečné povolování nových staveb i omezené kapacity stavebnictví. Změnu by v tomto mohl přinést nový stavební zákon nebo v Praze nový územní plán – záleží ale na jejich konkrétní implementaci.
„Je proto velmi pravděpodobné, že ceny bytů budou i v následujících letech pokračovat v růstu tempem přibližně pět až deset procent ročně, což odpovídá i predikci České národní banky ve Zprávě o finanční stabilitě,“ dodává Martínková.
Kdy jde cena dolů
Za kolik se ale nemovitost skutečně prodá? Odborníci upozorňují, že se rozevírají nůžky mezi nabídkovou cenou a možnostmi kupujících a rekordní nabídkové ceny tak nemusí znamenat rekordní prodejní ceny. Podle Meyera je po dlouhé době ideální chvíle o ceně nemovitosti smlouvat. Ne všude je ale prostor pro vyjednávání stejný.
„Zásadní faktor pro vyjednávání je vždy aktuální situace na trhu. Jakmile je k dispozici hodně nemovitostí a doba inzerce se prodlužuje, nutně se najde skupina prodejců, kteří potřebují prodat relativně rychle, což je pro úspěšné vyjednávání o ceně vždy důležité. Stav nemovitosti, která třeba chátrá, nebo se nabízí k prodeji už dlouho, může být také dobrým východiskem pro vyjednávání,“ uvádí Kontriš.
Naopak u dobře naceněného bytu po rekonstrukci a v žádané lokalitě může být rozdíl, jaký je kupující od nabízené ceny ochotný sjednat, minimální. „Takové nemovitosti se dnes prodávají blízko nabídkové ceny a jsou i takové, kde se navyšuje. To jsou většinou nemovitosti, které z nabídky mizí v řádech jednotek týdnů,“ vysvětluje Meyer.
Jakmile však nabídka zůstane bez vážných zájemců na trhu déle než tři týdny, pohybuje se podle něj transakční cena běžně o sedm až 12 % níže. Po dvou měsících už bývá rozdíl 10 až 15 %. „Po půl roce přestává mít smysl mluvit o čistém průměru – v nabídce zůstávají hlavně přestřelené nebo nějak problematické nemovitosti. Tam může být nutná korekce vyšší než 15 %, případně prodávající prodej raději odloží,“ dodává. Na druhou stranu při prodeji delším než půl roku může trh k ceně nemovitosti podle Chudoby postupně dorůstat.
U rodinných domů je prostor pro jednání zpravidla větší. Zejména u domů před rekonstrukcí dnes není výjimkou prodej zhruba o desetinu pod původní nabídkou. „Hodně záleží na tom, kolik a jakých investic dům potřebuje,“ popisuje Meyer.
„Nabídkové ceny domů jsou dnes často spíš otevírací nabídkou ke smlouvání než finální cenou. Mimo jiné vidíme v reálných číslech dopady ukončených dotačních pobídek na rekonstrukce a snižování energetické náročnosti. Náklady, které bude muset platit nový majitel, se tak odečítají od transakční ceny,“ vysvětluje.
Hodnotu podle něj naopak spolehlivě drží domy s dobrým dojezdem do velkých měst, s větším pozemkem a zelení. Cení se klidná vesnice s dobrými službami jako škola a školka. A stále častěji hraje roli i sousedská společnost. „U takových nemovitostí majitelé rozhodně slevovat nemusí,“ dodává.
