Článek
Přísnější pravidla České národní banky pro poskytování takzvaných investičních hypoték, která začala platit v dubnu, již dopadají na trh s hypotečními úvěry. „Po regulaci přišel trh kvůli omezení investičních hypoték možná až o deset procent potenciálu,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Podobně se vyjadřují i další hráči na trhu.
Propad poptávky o desetinu
„Na základě našich pozorování odhadujeme, že regulatorní opatření mohla snížit poptávku po investičních hypotékách přibližně o deset procent,“ uvádí mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek. Vliv měla podle něj nejen regulace, ale i růst sazeb u hypoték.
To odpovídá předchozím odhadům ČNB, kterých se zpřísnění dotkne. Podle odhadů ČNB se zpřísnění dotkne 7 až 9 procent objemu nově poskytnutých hypoték.
Někteří investoři ale již dříve neuváděli, že nemovitost pořizují na pronájem, čímž se hypotéka řešila jako běžný úvěr. Skutečný podíl investičních hypoték na trhu tak může dosahovat až okolo dvaceti procent.
Pravidla ČNB pro poskytování investičních hypoték platí pro pořízení třetí a další nemovitosti. Maximální výše úvěru k hodnotě nemovitosti může být u těchto hypoték jen ve výši sedmdesáti procent, zatímco u hypoték na první či druhou nemovitost to je 80 procent a u žadatelů mladších 36 let dokonce devadesát procent.
Navíc investoři nesmí přesáhnout u ukazatele DTI (poměr celkového dluhu žadatele k ročnímu příjmu) hodnotu sedm. U běžných žadatelů doporučuje ČNB, aby DTI nepřekročilo hodnotu osm.
Zpřísněné podmínky na investory tvrdě dopadly. „Většina investorů už nemá šanci si v bance půjčit,“ dodává Jiří Vagner ze společnosti Next finanční, který radí klientům s vyřízením hypoték. Podle něj už spousta z nich nedosáhne na hypotéku kvůli nízké bonitě.
Regulace přitom ovlivnila vývoj celého trhu v letošním roce. Před zavedením pravidel totiž došlo k prudkému růstu objemu poskytnutých úvěrů i průměrné výše hypotéky. V dubnu se tak podle dat České bankovní asociace poskytly nové hypotéky v objemu 44,2 miliardy korun, což je podle Eima rekordní výsledek. „Poslední tři měsíce v řadě objem a počet sjednaných hypoték klesal,“ doplňuje Eim. V červenci už poskytly peněžní domy hypoteční úvěry v objemu 30,8 miliardy korun.
Snížila se rovněž průměrná výše úvěru na bydlení. Zatímco v dubnu to bylo 4,89 milionu korun, tak minulý měsíc šlo o 4,59 milionu korun. „Podílí se na tom nová regulace a povinnost složit vyšší podíl vlastních zdrojů při vlastnictví tří a více nemovitostí. Souběžně ale působí růst sazeb, který snižuje dosažitelnou částku všem žadatelům,“ komentuje Jakub Ryba, výkonný ředitel makléřské sítě FinGO.
Na přísnější regulaci se totiž investoři přichystali. „Před účinností zavedení regulace logicky proběhlo období tzv. předzásobení, kdy část klientů uspíšila svá investiční rozhodnutí tak, aby ještě stihli hypotéku zajistit za původních podmínek,“ vykresluje Eim s tím, že nyní již úvěry nepoptávají. Výsledkem je podle něj aktuální pokles objemu hypotečních úvěrů.
Ochlazení hypotečního trhu
Podobně se vyjadřují i další experti. „Za poklesem průměrné výše hypotéky pravděpodobně stojí ještě efekt regulace investičních hypoték. Řada klientů si totiž financování sjednala ještě před změnou pravidel, průměrný objem hypoték se dočasně navýšil a nyní se trh vrací ke standardnímu vývoji,“ líčí Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank.
Dopad to mělo i na realitní trh. „Investoři se předzásobili a skupovali, co se dá,“ doplňuje Vagner. Nynější ochlazení v oblasti investičních hypoték se pak podle něj může projevit na zájmu o novou výstavbu v Praze, kde investoři představovali poptávku padesát i více procent.
Za poklesem zájmu o hypotéky a její průměrné výše stojí ovšem i zdražování hypoték kvůli válce v Íránu, která vyvolala obavy z inflace. Na to zareagovaly finanční trhy, kde se zvýšila úroková sazba – takzvaný úrokový swap. Za něj si půjčují banky mezi sebou. V současnosti se pohybuje tříletý úrokový swap okolo 4,5 procenta, zatímco před konfliktem to bylo 3,4 procenta.
Hypotéky tak již v reakci na to zdražily. „Za letošní rok jde o výrazný posun. V lednu jsme u tříleté fixace sjednávali sazbu v průměru za 4,56 procenta, v červenci už za 5,02 procenta,“ vyčísluje výkonný ředitel makléřské sítě FinGO Jakub Ryba.
A zdražování hypoték může dál pokračovat. „Pokud bude růst úrokových swapů přetrvávat delší dobu, velmi pravděpodobně se tato situace postupně promítne i do cen nových hypoték. Není to ale jediný aspekt, podstatnou roli hraje také přístup konkurence a celkový ekonomický vývoj,“ uvádí Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů Raiffeisenbank. Podobně se vyjadřují i další bankovní domy.
