Článek
Čtete ukázku z newsletteru Parket, ve kterém Lukáš Voženílek přináší ty nejdůležitější novinky ze zákulisí finančních trhů. Pokud vás zajímá vývoj burzovních indexů, cen komodit či měnových kurzů, přihlaste se k odběru a celý newsletter budete každé pondělí dostávat do své e-mailové schránky.
Ministryně financí Alena Schillerová minulý týden jistě zvedla obočí nejednomu bankéři i ekonomovi, když na sociální síti X napsala, že „banky dál zdražují hypotéky, přestože základní sazba ČNB neroste“. A připojila poměrně výmluvné varování: „Kdo ale příliš napíná strunu, neměl by být překvapený, když praskne.“
Na první pohled může její argument znít logicky, zvlášť když sazby centrální banky zůstávají od června na stejné úrovni. Hlavní sazba neboli repo sazba České národní banky (ČNB) je 3,75 procenta, hypotéky mezitím zdražují a průměrná nabídková sazba míří k šesti procentům. Jenže problém je ve slově „přestože“. Vytváří totiž dojem, že mezi repo sazbou ČNB a cenou hypoték existuje téměř přímá vazba.
Repo sazba ČNB ovlivňuje především krátkodobé úroky v ekonomice. Hypotéky se ale obvykle fixují na několik let, a banky proto při jejich oceňování sledují hlavně to, za jakých podmínek lze úrok na podobně dlouhou dobu zajistit.
Zde vstupují do hry takzvané úrokové swapy. Jde o obchody na finančním trhu, jejichž sazby ukazují, za jakých podmínek je možné si na několik let dopředu zafixovat úrok. Pokud například roste pětiletá swapová sazba, zdražuje tím i zajištění úroku na pět let. Pro banku nabízející hypotéku s podobně dlouhou fixací je proto tento vývoj mnohem důležitější než samotná dnešní repo sazba ČNB.
Jak ve čtvrtečním komentáři připomněl hlavní ekonom České bankovní asociace (ČBA) Jaromír Šindel, „samotná současná sazba ČNB není dostatečným vodítkem pro cenu úvěru“.
Důležité přitom je, že víceleté sazby nereagují jen na to, co ČNB dělá dnes, ale také na to, co od ní trh čeká v budoucnu. „Do delších sazeb nevstupuje jen dnešní sazba ČNB, ale i očekávání toho, jak se bude měnit v průběhu trvání půjčky,“ napsal na síti X ekonom Tomáš Dvořák z mezinárodní analytické společnosti Oxford Economics.
Trh řeší, co bude
Pokud tedy investoři začnou počítat s vyšší inflací a s tím, že ČNB bude muset v budoucnu držet sazby výše nebo je znovu zvýšit, promítne se to do několikaletých tržních sazeb prakticky okamžitě. Centrální banka přitom dnes nemusí svou sazbu změnit ani o píď.
A to je podstatné i nyní. Delší korunové tržní sazby během posledních měsíců výrazně vzrostly, a bankám se tak zdražila cena, za kterou mohou úrokové riziko několikaleté fixace zajistit. Vyšší hypoteční sazba proto nemusí znamenat, že si banka jednoduše zvýšila marži. Do ceny hypotéky se kromě samotné ceny peněz promítá například riziko klienta, konkurence či možnost, že klient úvěr předčasně splatí.
O to zajímavější je, že Schillerová později SZ Byznys sama řekla, že ví, že při cenotvorbě hypoték hrají roli právě tržní sazby a swapy. Pak je ale mezi původní zkratkou a následným vysvětlením zřetelný rozpor.
Je to trochu jako říct: „Cena benzinu se tento měsíc nezměnila, takže nechápu, proč zdražily letenky.“ Cena paliva letenky samozřejmě ovlivňuje, ale sama o sobě jejich cenu neurčuje. Stejně tak repo sazba ČNB ovlivňuje celé úrokové prostředí, ale cenu pětileté hypotéky neurčuje přímo.
Když stát nabízí přes pět procent
Zajímavý je i pohled na státní dluhopisy. Výnos desetiletého českého státního dluhopisu se nyní pohybuje kolem 5,3 procenta. Pro banku je přitom půjčit státu výrazně bezpečnější než půjčit domácnosti na bydlení a navíc je to pro ni výhodnější i z pohledu regulace.
Pokud tedy stát nabízí přes pět procent, je obtížné čekat, že banka bude domácnosti půjčovat výrazně levněji a zároveň na sebe vezme vyšší riziko. Banky koneckonců nejsou charita, ale firmy, které při rozhodování o tom, kam umístí své peníze, přirozeně porovnávají očekávaný výnos s podstupovaným rizikem.
Pokud mohou získat velmi slušný výnos na výrazně bezpečnějším státním dluhopisu, musí hypotéka nabídnout dostatečně vyšší výnos, aby dávala ekonomický smysl. Desetiletý dluhopis samozřejmě není přesným srovnáním pro pětiletou fixaci hypotéky, ale velmi názorně ukazuje, kde se dnes pohybuje cena dlouhodobých peněz.
Do hry vstupuje i vláda
Do hry navíc vstupuje fiskální politika samotné vlády. Vyšší rozpočtové deficity mohou tlačit dlouhé sazby vzhůru dvěma cestami. Zaprvé může rozpočtová politika podporovat poptávku v ekonomice. Pokud se tak děje v době, kdy ekonomika naráží na své možnosti, může to zesilovat tlak na růst cen. Finanční trh pak může očekávat, že ČNB bude muset držet úrokové sazby výše po delší dobu.
Zadruhé vyšší deficit zpravidla znamená, že si stát musí na finančních trzích obstarat více peněz. Větší nabídka dluhu může znamenat vyšší požadované výnosy investorů a dražší dlouhodobé financování v celé ekonomice. Vládou schválený návrh státního rozpočtu pro rok 2027 přitom počítá se schodkem 386 miliard korun.
To samozřejmě neznamená, že za růst hypotečních sazeb jednoduše „může vláda“. Významnou roli dnes hrají také vysoké výnosy globálních dluhopisů, ceny energií, geopolitická rizika a inflační očekávání.
Rozvolněnější fiskální politika ale působí stejným směrem. Vláda tak na jedné straně upozorňuje na dražší hypotéky, zatímco její vlastní rozpočtová politika může být jedním z faktorů, které cenu dlouhých peněz drží výše.
Napakovaly se banky?
Pokud tedy chceme zjistit, zda banky hypotéky skutečně zdražují nepřiměřeně, nemá příliš smysl porovnávat jejich sazby s aktuální repo sazbou ČNB. Mnohem užitečnější je sledovat rozdíl mezi sazbou hypotéky a cenou několikaletých peněz na trhu.
A aktuální čísla jsou v tomto směru docela výmluvná. Podle ČBA vzrostla od února cena tříletých peněz na trhu přibližně o 1,4 procentního bodu, zatímco hypoteční sazby zhruba o jeden bod. Vyšší tržní sazby se tedy do hypoték zatím dokonce nepromítly v plné míře.
Nejnovější kompletní data o skutečně sjednaných hypotékách jsou zatím za srpen. Tehdy činila průměrná sazba nového úvěru pět procent a rozdíl proti odpovídajícím tržním sazbám byl necelých 0,6 procentního bodu. Dlouhodobě se přitom tento rozdíl pohybuje zhruba kolem jednoho procentního bodu.
Srpnová čísla tedy nenaznačovala, že by se banky na hypotékách nepřiměřeně „napakovaly“. To ale nic nemění na základní pointě celé debaty. Samotný fakt, že hlavní sazba ČNB zůstává beze změny, nám o přiměřenosti hypotečních sazeb říká jen velmi málo.
V plné verzi newsletteru Parket vždy najdete i souhrn nejdůležitějších zpráv z oblasti akciových trhů a makroekonomických trendů, investiční tipy odborníků nebo novinky z pražské burzy. Přihlaste se k odběru, aby vám nic důležitého neuniklo.
