Fušeřina v bytech za miliony. Staví se rychle, kvalita jde dolů

Byty zdražují raketovým tempem, kvalita výstavby ale často míří opačným směrem. Ani novostavby za miliony nejsou bez chyb a majitelé místo radosti z nového bydlení řeší plísně, tepelné mosty nebo stavební vady. Co si pohlídat?

Metr čtvereční pražského bytu je na dostřel hranice 200 tisíc korun. Vysoká cena však automaticky neznamená vysokou kvalitu. Naopak – inspektoři nemovitostí varují, že s tlakem na rychlost výstavby přibývá chyb, které si noví majitelé často uvědomí až ve chvíli, kdy je pozdě. Převzetí bytu nebo rodinného domu přitom patří k nejdůležitějším momentům v životě rodiny.

Kdo pořizoval nemovitost před deseti lety, trefil zlatý čas – hypoteční úroky tehdy klesly pod dvě procenta a trh se vzpamatoval z hypoteční krize. „Velký byt v Praze, 3+1 kolem 70 metrů čtverečních, jsme tehdy koupili za sedm až osm milionů. Po pěti letech už to bylo kolem deseti milionů. Když ho dnes koupíme za 15, jsme ještě rádi,“ rekapituluje v podcastu Ve vatě Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust a Golem Finance.

O to větší je pak zklamání, když ani za takové peníze není práce odvedena precizně. Podle Michala Flachse, mediátora realitních sporů a mluvčího Asociace inspektorů nemovitostí, je hlavním problémem rychlost. „Dneska chceme mít postaveno za tři měsíce, a přitom chceme dům nebo byt na celý život,“ říká.

Právě časový tlak vede developery k úsporám tam, kde nejsou na první pohled vidět. „Nejvíc se šetří na materiálech. Laik přijde a vidí krásnou podlahu, designovou baterii, ale ta může stát pět stovek. Namísto drahých švédských plechů se použijí levné polské. Největší problémy bývají na střechách, v izolacích, oknech,“ vypočítává Flachs.

Chce-li klient minimalizovat riziko, že si za miliony koupí zfušovanou novostavbu, musí být obezřetný už při výběru developera. „Není developer jako developer. Ideální je mít po boku svatou trojici – zkušeného makléře, právníka a inspektora, který zkontroluje, z čeho je byt postavený, projde projektovou dokumentaci a nebude se spoléhat jen na realitní nabídku. Té rozhodně nelze bez výhrad věřit,“ zdůrazňuje Flachs.

Ostatek jde ve své obezřetnosti ještě dál. „Když jsem vybíral dodavatele na naši dřevostavbu, jel jsem přímo do fabrik. Chtěl jsem vidět průřez stěnou, jak je dům montovaný, a měl jsem stavební dozor,“ popisuje vlastní zkušenost. Realitní makléř za vady neručí. „Makléř by o nich měl informovat a umět číst projektovou dokumentaci. Jestli se to vždy děje, to si musí každý posoudit sám,“ doplňuje Michal Flachs.

Při samotné prohlídce bytu či domu je podle inspektorů dobré začít zvenku. Jednou z nejzávažnějších vad může být nekvalitní střecha. „Horší materiál, špatné laťování, špatné dimenze. Stavba pak nemusí odpovídat projektu a v krajním případě může dojít i k poruchám konstrukce,“ popisuje Flachs.

Zrádné je i to, že kupující většinou vidí až hotový výsledek. „Přijdeme do hotového, koukáme na design, světla, povrchy, ale měli bychom chtít vidět i fotky z průběhu výstavby,“ radí Flachs. Dokumentace se může hodit například při reklamaci amatérsky podepřených trámů nebo jiných skrytých nedostatků.

Další častou slabinou je zateplení. Výsledkem může být chlad, vlhkostní mapy na zdech, nebo dokonce plísně. „Podkroví je obecně extrémně rizikové. Znalci ze skupiny DEK za 20 let činnosti prakticky neviděli dobře udělané podkroví,“ říká Flachs.

S příchodem zimy se inspektoři setkávají s další klasikou – plísněmi. „Jakmile začne chladno, lidé volají, že se jim tvoří plíseň. Pro inspektory je to doslova ráj,“ říká Flachs. Často za to mohou špatně osazená okna a tepelné mosty, tedy místa, kudy uniká teplo. Pomoci může například takzvaný blower door test, který odhalí netěsnosti v obálce budovy.

U sporů o kvalitu zateplení už se majitel často neobejde bez sondy do konstrukce. U starších nemovitostí mohou napovědět i účty za energie. „Když jsou podezřele vysoké, šel bych do sondy,“ radí Ostatek.

Prověřit je nutné i okolí domu. Nízký terén evokuje letoviska, kde je pořád slunce, ale v našich podmínkách znamená riziko přívalových dešťů. „Jílové podloží se rozhrne bagrem, neověří se výška izolace a je zaděláno na problém. Dům může být špatně osazený, třeba o půl metru níž, než je okolní terén, a pak je průšvih,“ popisuje Flachs.

Ani byt za deset milionů korun přitom není zárukou komfortu. Marek Cifr, který pro klienty vyhledává vhodné nemovitosti k nákupu, upozornil například na „originální“ řešení toalety, kde se dveře nedají plně zavřít.

„Na druhou stranu je to motivační – člověk nesmí být příliš obézní, aby se k míse alespoň protáhl,“ glosuje situaci. Podle odborníků jde o jasnou stavební vadu vzniklou nesouladem projektu a provedení, kterou lze řešit jen technickou úpravou nebo návratem k původní dokumentaci.

Přibývá také sporů u bytů pořízených čistě jako investice. „Byt se koupí v rámci projektu, dál se prodá a záruky se najednou chovají jinak. Reklamace už nejdou jen za developerem,“ vysvětluje Flachs. Noví majitelé se zaměřují na skryté vady a nároky uplatňují vůči předchozímu vlastníkovi, který se následně dostává do sporu s developerem.

Podle Flachse tyto případy přibývají i díky využívání umělé inteligence – lidé fotí detaily bytu a nechávají si poradit s reklamací. „Jak jsou nemovitosti drahé, snaží se lidé využít právo z vadného plnění, aby si byt dodatečně zlevnili,“ říká Flachs. Sleva se v krajním případě může vyšplhat až ke 30 procentům z kupní ceny.