Vrátka se zavírají, varuje expert před zdražováním hypoték

Hypoteční boom z první poloviny roku může rychle skončit. Geopolitické napětí na Blízkém východě žene vzhůru cenu peněz, hypotéky znovu zdražují a podle experta Libora Ostatka se sazby mohou brzy vrátit nad pět procent.

Zatímco první měsíce letošního roku připomínaly hypoteční mejdan, druhá polovina roku může přinést vystřízlivění. Trh s bydlením totiž začínají ovlivňovat dva silné faktory: nová regulace České národní banky pro investiční byty a rostoucí geopolitické napětí na Blízkém východě. To tlačí vzhůru očekávání inflace i úrokových sazeb.

Objemy nových hypoték sice lámou rekordy, podle hypotečního experta Libora Ostatka z Broker Trustu ale čísla neříkají celý příběh. Půjčujeme si sice více peněz, ale na mnohem méně bytů, ty jsou totiž dražší.

Průměrná hypotéka za první čtyři měsíce roku dosáhla zhruba 4,5 milionu korun, zatímco před pěti lety činila necelé tři miliony. Za rekordními objemy hypoték stojí především růst cen nemovitostí a vyšší částky úvěrů, nikoli rekordní počet klientů.

Za první čtyři měsíce letošního roku banky poskytly hypotéky za zhruba 193 miliard korun, tedy o téměř 20 miliard více než ve stejném období rekordního roku 2021. Počet sjednaných hypoték je však nižší. Letos jich bylo přibližně 43 tisíc, zatímco ve stejném období roku 2021 skoro 59 tisíc.

K růstu poptávky podle Ostatka přispěla i nová regulace České národní banky zaměřená na investiční byty. Protože byla známá několik měsíců dopředu, část investorů nákup urychlila. „Lidé se předzásobili. A ještě to dobíhá,“ uvedl Ostatek v podcastu Ve vatě. Přibývá také lidí, kteří si pořídili úvěr, aniž by měli vybranou konkrétní nemovitost.

Konflikt na Blízkém východě potlačí úrokové sazby výš, předpokládá Ostatek. Pohyb ceny peněz, tedy úroku, za který si mezi sebou půjčují banky, je extrémně citlivý na tamní geopolitickou situaci. Když se objeví naděje na uklidnění situace, klesá cena ropy i dlouhodobých úroků. Jakmile napětí zesílí, sazby okamžitě rostou.

Za poslední tři měsíce se průměrné hypoteční sazby zvýšily zhruba o 0,3 procentního bodu a během léta by se mohly přiblížit hranici 4,8 procenta. Banky už navíc začínají opět nabízet hypotéky se sazbami nad pěti procenty. Pokud by se konflikt protáhl, mohly by sazby růst i nadále.

Do debaty o hypotékách mezitím razantně vpadla i národní politika. Premiér a předseda hnutí ANO Andrej Babiš (ANO) v posledních týdnech opakovaně kritizoval guvernéra České národní banky Aleše Michla a naznačoval, že by centrální banka měla sazby snížit, aby hypotéky zlevnila.

Hnutí před volbami totiž voličům slíbilo „bezúročné půjčky na první bydlení“ a „státní dotace na úrok“ pro mladé rodiny s dětmi a pro „důležité profese“, jako jsou učitelé, vojáci, policisté nebo zdravotníci. A vyšší sazby vládě nehrají do karet.

Andrej Babiš poukazoval na eurové hypotéky, které jsou dlouhodobě lacinější než ty v tuzemsku. Koruna je ale rizikovější a inflačnější měna než euro. Investoři za držení korunových aktiv požadují vyšší výnos, a ten se promítá do sazeb hypoték. Proto jsou české hypotéky dlouhodobě zhruba o 0,5 až jeden procentní bod dražší než v zemích platících eurem, vysvětluje Ostatek.

Podle Ostatka také politici přeceňují, nakolik může ČNB ceny hypoték přímo ovlivnit. Zatímco centrální banka určuje základní krátkodobé sazby, o ceně hypotečních úvěrů stále více rozhodují trhy a geopolitická rizika.

Ostatek zároveň varuje před politickými zásahy do rozhodování centrálních bank. Jako negativní příklady uvádí Donalda Trumpa a Spojené státy, ale také Maďarsko nebo Turecko. „Ukazuje se, že to je jako lít benzin do ohně,“ varuje.

Národní banka by se podle něj měla i nadále soustředit především na boj s inflací. „Česká národní banka podle mého názoru bude konat zcela pevně, protože bude chtít držet úrokové sazby nad inflací,“ dodává. Právě růst cen energií a možné zrychlení inflace jsou podle něj dnes pro vývoj hypoték větším rizikem než samotná rozhodnutí bankovní rady.

Současné geopolitické události podle Ostatka připomínají zkušenost ze 70. let minulého století. Po ropné krizi tehdy ve Spojených státech vystoupaly hypoteční sazby až na 18,6 procenta a na původní úroveň se vracely dvě desetiletí.

„Úrokové sazby se vrátily na úroveň toho, kde to všechno vypuklo, až za 20 let,“ připomíná Ostatek. Hypotéka ve výši čtyř milionů korun by při takové sazbě znamenala měsíční splátku přes 60 tisíc korun. Při současných sazbách je splátka takové hypotéky něco přes 20 tisíc.

Tak dramatický scénář jako v USA sice Libor Ostatek pro Česko neočekává, zároveň ale upozorňuje, že období mimořádně levných peněz je minulostí. Novým normálem by se podle něj mohly stát sazby mezi čtyřmi a pěti procenty.

Velkým tématem letošního roku budou také refixace. Domácnostem letos skončí fixace hypoték za stovky miliard korun. Dobrou zprávou podle Ostatka je, že mnozí klienti, kteří si brali hypotéky na konci roku 2021, se mohou postupně dostávat na podobné sazby, jaké měli původně.

Lidem, kteří si berou hypotéku nyní, doporučuje zvážit delší fixaci, klidně pětiletou. A podíl úvěrů se sazbou zafixovanou právě na pět let také v poslední době stoupá. „Přijde mi to jako dobré ošetření rizika. Docela rozumný krok pro někoho, kdo je hodně konzervativní a chce si zajistit konstantní splátku po dobu pěti let,“ doporučuje Ostatek.

Pětiletá fixace je oproti obvyklé tříleté zhruba o půl procenta dražší. I kdyby sazby v budoucnu výrazně klesly, klient má díky silné ochraně spotřebitele možnost s bankou vyjednávat o lepších podmínkách nebo hypotéku refinancovat.

Pro zájemce o první bydlení přitom nemá jednoduchou radu ve stylu „počkejte na levnější hypotéky“. Naopak upozorňuje, že čekání nemusí přinést lepší podmínky. Vedle úroků totiž dál rostou i ceny nemovitostí. „Vrátka se zavírají,“ upozorňuje Ostatek na zhoršující se dostupnost hypoték pro běžné domácnosti.