Ostrava raketově zdražuje, i když z ní mizí lidé

Devětadvacetiletý David žije ve své rodné Ostravě, kam se přestěhoval po studiích v Brně. Jako datový analytik bere lehce nadprůměrný plat. Sní o koupi vlastního bytu, každý měsíc si tak část výplaty odkládá - ostatně právě levnější bydlení bylo jednou z věcí, která jej přilákala k návratu do Ostravy.

I tak ale ví, že mu bude trvat zhruba dva až tři roky, než bude moct vůbec žádat o hypotéku. A pak ho čekají desítky let splácení. „Když chcete 3+1 a větší byt, tak se ceny pohybují od 5,5 milionů nahoru za nezrekonstruovaný byt,“ popisuje David současnou situaci v Ostravě.

Stejně jako v celém Česku šly i tady ceny nájmů v posledních letech nahoru. I proto by mladý analytik rád co nejdříve do vlastního. Ceny se sice zvyšují, stále ale platí, že byty v moravskoslezské metropoli stojí o poznání méně než v ostatních velkých městech Česka.

Rozdíl se každopádně snižuje. Jak ukazují data, která Seznam Zprávám poskytl největší český inzertní server zaměřený na nemovitosti Sreality.cz, za posledních deset let zde ceny bytů vzrostly nejvýrazněji z velkých českých měst.

Na ceny bydlení v Ostravě se redakce Seznam Zpráv zaměřila v dalším díle seriálu Tady žijeme k podzimním komunálním volbám.

Redakce porovnávala průměrné ceny bytů o výměře 50 až 80 metrů čtverečních, které jsou v osobním vlastnictví, ve velmi dobrém či dobrém stavu a po rekonstrukci.

Zatímco v roce 2016 kupující za metr čtvereční průměrně zaplatil v Praze přes 64 tisíc korun, v Brně 46 tisíc a v Ostravě 18 tisíc, loni byly ceny násobně vyšší. V Praze to bylo přes 144 tisíc, v Brně 113 tisíc a v Ostravě 63 tisíc korun.

Při srovnání rozdílu cen pak vychází, že zatímco v Praze stouply ceny těchto bytů o 123 procent a v Brně o 144, procent, v Ostravě to bylo výrazně více - o 251 procent.

To může překvapit s ohledem na to, jak se v posledních letech vyvíjel počet obyvatel těchto měst. Dvěma největším českým městům lidé přibývali, Ostrava ale naopak zažila úbytek.

Podle údajů zveřejněných na internetových stránkách města tam žilo v roce 2016 necelých 292 tisíc Čechů a skoro 10 tisíc cizinců, dnes je to 271 tisíc občanů Česka a skoro 22 tisíc lidí z jiných zemí, jejichž počty se zvýšily zejména po začátku války na Ukrajině.

„Ostrava je jedním z největších měst v České republice, ale ceny v ní byly dříve výrazně nižší než v ostatních velkých městech, které disponují dobrou infrastrukturou a vybaveností. To lákalo mnohé investory ke koupi,“ vysvětluje raketový nárůst cen v Ostravě Hana Kontriš, manažerka oborových služeb Seznam.cz.

„Nárůst byl možná největší v Česku, ale byl daný tím, že výchozí hodnota byla opravdu velice nízká,“ potvrzuje primátor Ostravy Jan Dohnal z ODS, který dříve podnikal právě v realitním byznysu.

Zvýšení cen je podle něj způsobené tím, že až donedávna se ve městě nové byty příliš nestavěly. Ostravě po útlumu průmyslu a těžby uhlí výrazně ubývali obyvatelé a budoucnost byla nejistá.

„Ostrava měla historicky levnější byty než všechna okresní města kolem nás. Bylo to dáno pesimistickým očekáváním. Lidé je nechtěli kupovat, protože městu nevěřili,“ říká.

Zlom ale přišel kolem roku 2014. „Troufnu si říct, že žádné město ve střední Evropě neprošlo tak úspěšnou transformací jako Ostrava. Žádné černé scénáře o vylidnění a zkrachovalém městě se nevyplnily. Investoři začali městu věřit, ekonomicky se stabilizovalo,“ míní primátor.

Dnes je podle Dohnala ve městě ve výstavbě několik stovek bytů a další tisícovky čekají na povolení. Hojně se staví například v centru města, další projekty se plánují na brownfieldech v jeho okolí.

Primátor věří, že to přispěje ke snížení úbytku obyvatel Ostravy, vlivem kterého město přichází o peníze z rozpočtového určení daní. Data, která má magistrát k dispozici, podle něj ukazují, že lidé se dnes z Ostravy tolik nestěhují do Prahy nebo do zahraničí, ale spíš do menších měst a obcí v okolí.

„Střední třída, která na to měla, už nechtěla bydlet ve starých panelákových bytech, nebyla tady ale alternativa. Řešili to tím, že odcházeli do jiných měst, nebo si stavěli domky v zázemí města,“ vysvětluje Dohnal.

Kandidáti na primátora se tak shodují, že město by mělo spolupracovat s developery na nových projektech. „Nastartovali jsme to hezky, i v městských obvodech. Když město s developery spolupracuje, tak jsou docela ochotní postavit i veřejnou infrastrukturu,“ říká starosta Slezské Ostravy a kandidát na primátora hnutí ANO Richard Vereš.

Šéf zastupitelského klubu Jdeto! Tomáš Macura, který už primátorem mezi lety 2014 a 2023 byl, upozorňuje na to, že i po zvýšení jsou ale ceny bytů stále příliš nízké na to, aby motivovaly velké developery k výstavbě.

„Stavební náklady jsou stejné, jestli stavíte v Ostravě, v Praze nebo v Brně, ale prodej je výrazně nižší,“ říká Macura. I on je člověkem „z branže“, v posledních letech pracuje pro developerskou firmu Antracit.

Dalším problémem jsou vysoké nájmy bytů. Ty jdou nahoru po celém Česku, ostravský trh má ale svá specifika.

Velkým hráčem na místním trhu je švédská společnost Heimstaden. Ta v roce 2020 odkoupila od společnosti Residomo 42 500 bytů v Moravskoslezském kraji. Jde o původně hornické byty bývalé státní společnosti OKD, které se do soukromých rukou dostaly v roce 2004 při její privatizaci - a to za podhodnocenou cenu, což vedlo k dlouholetým sporům a obviněním z poškození státu.

Podle analýzy Seznam Zpráv přímo v Ostravě Heimstaden vlastnil předloni zhruba 14 tisíc bytů, což je asi třetina místního trhu.

„Tam, kde existuje vlastník většího podílu bytů, ať už jde o čtvrť, bytový dům, vesnici nebo město, je vždy zásadní, jak velký podíl vlastní, v jakém stavu jsou jeho nemovitosti vzhledem k nastavené ceně nájmů a kolik je ostatních nemovitostí v nabídce. Pokud dobře funguje substituční trh a zájemce má stále dostatek alternativních nemovitostí k výběru, ceny být ovlivněny nemusí. Pokud substituční trh nefunguje a lidé nemají z čeho vybírat, pak daný vlastník ceny ovlivnit jistě může,“ komentuje Hana Kontriš z Sreality.cz.

Primátor Dohnal míní, že trh „pokřivený“ je. „Jsou velkým určovatelem cenotvorby. Na druhou stranu je bytový fond v majetku lidí a soukromých investorů už dnes tak robustní, že se to nepromítá do cen tak dramaticky, jako to bylo v minulosti,“ říká Dohnal.

Město podle primátora nyní vlastní 12 tisíc bytů a nájemní fond má v plánu dále rozšiřovat, čímž by podle něj mohly jít ceny nájmů dolů.

„Umím si představit, že Ostrava buď významnou část koupí, nebo by i celý bytový fond společnosti Heimstaden na území města dokázala odkoupit,“ říká Dohnal.

S tím souhlasí i jeho volební rival Vereš. „Co se stalo s byty OKD, to už dnes nevrátíme. S Heimstaden jednáme, některých bytů už se dnes snaží zbavit,“ říká.

Některá jiná města se už s firmou dohodla. Třeba Hlučín 1. dubna převzal od Heimstaden 577 bytů, které odkoupil za 605 milionů korun.

Firma ale výraznější prodej bytů neplánuje, uvedl generální ředitel Heimstaden Czech Przemysław Orchowicz v březnu pro ČTK. V současnosti se ze svých ostravských nemovitostí plánuje zbavit například finských domků v kolonii Liščina.

Server iRozhlas.cz v říjnu informoval, že Heimstaden začal nabízet městským obvodům byty k odkupu. K dohodě ale zatím nedošlo, a to kvůli finančním požadavkům firmy, řekl k tomu primátor Dohnal.