Jen pracovat už dnes nestačí, na vlastní bydlení je potřeba víc

V Česku dlouhodobě platí, že vlastní bydlení je standard. Podle statistik v něm žijí zhruba tři čtvrtiny domácností. Jenže při pohledu na mladou generaci se tento obraz rychle rozpadá.

Data z Indexu prosperity Česka ukazují, že lidé do 29 let mají k vlastnímu bydlení výrazně dál. Téměř polovina z nich, konkrétně 47 procent, stále žije s rodiči. Dalších 35 procent bydlí s partnerem nebo ve spolubydlení a samostatně funguje jen 6 procent mladých. Vlastní bydlení tak pro velkou část z nich přestává být samozřejmým životním krokem a stále častěji se odsouvá na neurčito.

Základní problém je jednoduchý. Ceny nemovitostí rostou rychleji než příjmy. Jen za posledních deset let vzrostly v průměru na více než dvojnásobek. Současně průměrná hypotéka přesáhla hranici čtyř milionů korun a splátky výrazně narostly.

„Podle dat České národní banky je dnes průměrná dluhová služba u nových hypoték na úrovni 38 % příjmů. Tedy aby se domácnost vešla do tohoto průměru, musí mít čistý měsíční příjem přes 93 tisíc korun. A to už není běžná domácnost,“ uvedl k výsledkům Indexu prosperity vloni v září hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil.

Před šesti lety stačilo mít pro dosažení průměrné hypotéky čistý příjem 54,4 tisíce. K dnešku ale kvůli rostoucím cenám bytů průměrná hypotéka vzrostla o 70 %. Splátka dokonce o 93 %.

„Kombinace rostoucích cen nemovitostí a úrokových sazeb ve výsledku dostupnost vlastního bydlení dramaticky proměnila,“ uzavírá Navrátil.

Odborníci připouštějí, že změna dostupnosti bydlení dnes už není jen o číslech, která pro mladou generaci nevychází. Ale dochází k zásadní proměně toho, jak se k bydlení dostat.

„Vlastní bydlení už dnes skoro zpravidla není o tom dost tvrdě pracovat, ale spíš se dobře narodit nebo pracovat ve velmi lukrativním oboru,“ říká Mikoláš Opletal z Platformy pro sociální bydlení.

Podle něj většina mladých lidí bez podpory rodiny na vlastní bydlení nedosáhne. „Mladí, kteří dnes mají vlastní bydlení, ho z většiny museli zdědit nebo dostat nějakou významnou finanční mezigenerační výpomoc,“ dodává.

To potvrzují i data z průzkumu agentury Ipsos mezi mladými lidmi z generace Z. Více než dvě třetiny z nich už nepočítají s tím, že by se k vlastnímu bydlení dostaly klasickou cestou přes kariérní růst a stabilní příjem.

Změnu je dobře vidět přímo v praxi hypotečního trhu. Podle hypotečního specialisty Jakuba Rotrekla dnes mladí lidé často na úvěr bez podpory rodiny vůbec nedosáhnou. „S tímto se setkávám poměrně často. Nutnost použití další nemovitosti k zajištění je velmi častá,“ popisuje zkušenost z praxe.

Zhoršující se dostupnost vlastního bydlení získaného za pomoci hypotéky potvrzují také data Golem Finance. Ta ukazují, že podíl splátky hypotéky na čistých příjmech domácnosti se v posledních letech drží na výrazně vyšších úrovních než v minulosti a aktuálně se pohybuje kolem 60 procent.

Naopak nejdostupnější byly hypotéky zhruba mezi lety 2010 až 2017, kdy se potkaly nízké úrokové sazby s tehdy ještě relativně nízkými cenami nemovitostí.

„Měsíční splátka na běžný byt byla kolem necelých devíti tisíc korun a příjmy už byly výrazně vyšší než v předchozích letech,“ popisuje hypoteční expert Golem Finance Libor Ostatek.

Současně se podle Rotrekla posouvá i věk žadatelů. „Myslím si, že se do jisté míry hranice věku, kdy si lidé pořizují bydlení na hypotéku, zvýšila,“ dodává. Vlastní bydlení se tak stále častěji odsouvá do pozdější fáze života, kdy už mají lidé stabilnější příjmy nebo finanční zázemí od rodiny.

Pokud už se mladší ročníky k nákupu dostanou, často musí výrazně slevit ze svých nároků. „Část kupujících musí volit menší nebo dispozičně úspornější byty, než jaké by za příznivějších podmínek preferovali,“ doplňuje šéf JRD Jan Sadil.

Motivace vlastnit nemovitost je v české společnosti natolik zakořeněná, že se mladí nebrání ani alternativě malých nemovitostí.

Podle průzkumu společnosti Broker Consulting a agentury Ipsos by si 32 procent lidí z generace Z pořídilo nemovitost jako investici, zatímco u starších respondentů je to jen 7 procent. Myšlenka, že člověk vlastní byt, ale sám v něm nebydlí, tak pro velkou část mladých nepředstavuje problém.

„Mladí dnes nemovitosti nevnímají jen jako střechu nad hlavou, ale jako aktivum, které může dlouhodobě pracovat pro jejich jistotu. Často bydlí v nájmu, ale chtějí vlastnit byt na pronájem, protože chtějí mít možnost volby,“ popisuje Petr Čížek, předseda představenstva společnosti Investika.

Téměř čtvrtina mladých navíc plánuje v příštích pěti letech koupit investiční byt a dalších 15 procent zvažuje investiční dům.

Navzdory plánům nemovitosti pořizovat si zhoršující se dostupnost vlastního bydlení uvědomuje velká část mladé generace. Podle průzkumu Ipsos si více než tři čtvrtiny lidí z generace Z myslí, že je dnes pro ně pořízení nebo i pronájem bydlení výrazně těžší než pro generaci jejich rodičů.

Ale jak to skutečně je? Pohled na dlouhodobý vývoj hypotečního trhu ukazuje, že odpověď není černobílá. Také 90. léta byla z hlediska financování bydlení extrémně náročná. Hypotéky tehdy teprve vznikaly, banky s nimi neměly zkušenosti a úvěr byl spíše výsadou úzké skupiny lidí.

Klíčovým problémem byly především úrokové sazby, které se dlouhodobě držely nad deseti procenty a na začátku dekády se pohybovaly i kolem 13 procent.

V kombinaci s tehdejšími příjmy to vedlo k situaci, která je dnes těžko představitelná. „Na začátku 90. let byla zátěž splátky vůči příjmům klidně i přes 100 procent. Jinými slovy, člověk by dal za hypotéku víc než celý svůj měsíční příjem,“ popisuje Ostatek.

Konkrétní čísla tento obraz potvrzují. V roce 1995 odpovídala splátka zhruba 145 procentům průměrné mzdy. Ještě o několik let později se pohybovala kolem hranice 100 procent.

„Hypotéky tehdy čerpali lidé, kteří podnikali nebo měli víc zdrojů příjmů. Museli být sezdaní - protože družky a druhové neprošli - a prokazatelně dokládat příjmy. Prostě úplně jiný model dostupnosti,“ dodává Ostatek.

Při srovnání s dneškem se ale ukazuje důležitý fakt. Pokud by dnešní průměrná hypotéka přes čtyři miliony korun nesla úroky typické pro 90. léta, měsíční splátka by se pohybovala kolem 46 tisíc korun, tedy téměř na úrovni celého průměrného příjmu. Dnes se podíl splátky drží zhruba kolem 40 procent.

Z příkladu je zřejmé, že v dnešní situaci složité dostupnosti bydlení není hlavním problémem samotná výše úrokových sazeb, ale především ceny nemovitostí. „Současné sazby nejsou problém. Problém jsou ceny nemovitostí, ty jsou prostě obrovské,“ upozorňuje Ostatek.

Posun je dobře vidět i na výši průměrného úvěru. Zatímco v polovině 90. let si lidé půjčovali na bydlení v průměru kolem 780 tisíc korun, dnes průměrná hypotéka překonává hranici čtyř milionů.

S tím souvisí i zásadní změna podmínek. Dříve bylo klíčové, zda domácnost zvládne měsíční splátku. Dnes je pro mnoho lidí rozhodující, zda se vůbec dostanou k potřebnému vstupnímu kapitálu. Zatímco na začátku tisíciletí bylo běžné financovat téměř celou hodnotu nemovitosti, dnes musí mít žadatel část prostředků naspořenou. U lidí do 36 let jde minimálně o 10 procent z ceny nemovitosti, u starších ještě více.

V konkrétních číslech to znamená výraznou bariéru. U bytu o velikosti 70 metrů čtverečních s cenou kolem 90 tisíc korun za metr musí zájemce počítat s vlastními prostředky přesahujícími 600 tisíc korun.

„Naspoření vlastních zdrojů vnímám jako naprosto nerovný boj. Mladí lidé často zároveň platí nájem a snaží se dohnat rostoucí ceny nemovitostí, což je pro řadu z nich téměř nemožné,“ podotýká Rotrekl.