Méně metrů, víc služeb. Zmenšující se nájemní bydlení uspokojí jen někoho

Průměrný nový byt v Praze ztratil za deset let přibližně 16 metrů čtverečních - to je zhruba plocha jednoho pokoje. Podle odborníků za postupným smrskáváním obytných prostor stojí koktejl rostoucích nákladů na pozemky, na stavební práce, materiály i na financování.

„V segmentu bytů na prodej je tento trend motivován především růstem celkových cen bytů. Vedle toho se do zmenšování jejich velikosti promítají také demografické faktory, jako je klesající velikost domácností, rostoucí počet jednočlenných domácností a další související změny,“ vysvětluje Lenka Šindelářová ze společnosti Knight Frank.

Zmenšování se ale nezastavilo jen u bytů na prodej - nevyhnulo se ani bytům, které se staví čistě za účelem pronájmu, tedy takzvaným build to rent (BTR) projektům. Velikost bytů v těchto projektech je dokonce ještě menší, než u těch určených k prodeji.

„V segmentu nájemního bydlení je vývoj ovlivněn také tím, že dřívější nájemní projekty často vznikaly transformací původně prodejních projektů, které obsahovaly větší dispozice a větší byty. V posledních letech však vznikají projekty, které jsou od samého počátku navrhovány jako nájemní,“ popisuje Šindelářová.

Menší dispozice podle ní lépe odpovídají potřebám nájemního trhu, kde je tlak na celkové náklady větší než na velikost bytu. Výnos z nájmu na metr čtvereční je také u menších bytů vyšší, což je atraktivnější pro investory.

„Jde čistě jen o otázku peněz, nižší pořizovací cena, nižší nájem. Problém je v tom, že domácnosti si mohou dovolit vynaložit na bydlení jen určitou část příjmů, cca do 50 procent, a potom mají problém. Díky nárůstu cen bytových nemovitostí volí menší a menší bytové nemovitosti. Pronajmout či prodat rodinný byt v centrální části města je obtížné, jinou volbou je rodinný dům v suburbánním pásmu města,“ vysvětluje Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a ředitel realitní investiční společnosti Central Europe Holding.

Trend zmenšování je podle analytika společnosti BTR Group Jiřího Kubánka vidět především tam, kde je nedostupnost bydlení vyšší, tedy většinou ve větších městech. Například v Praze, kde je dostupnost bydlení dlouhodobým tématem, zůstává průměrná velikost bytu v projektech BRT na 49 metrech čtverečních, zatímco u nabídky nových bytů na prodej dosahuje 64 metrů čtverečních. Průměrná velikost bytů je pak v hlavním městě obecně 65 metrů čtverečních.

U většiny dispozic jsou přitom nájemní jednotky menší než srovnatelné byty na prodej – nejvýrazněji u 1+kk a 4+kk, kde je rozdíl kolem šesti procent, u 2+kk a 3+kk pak kolem čtyř procent. Jedinou výjimkou jsou byty 5+kk, které jsou v projektech nájemního bydlení naopak větší než je běžné. Těchto větších dispozic je ovšem v BTR projektech minimum. Většina - 80 procent - jednotek v projektech firmy je totiž o dispozici buď 1+kk, nebo 2+kk.

Podle aktuálních dat BTR Group se zmenšování zrychluje především u nejnovějších projektů. Zatímco byty dokončené v roce 2024 měly v průměru 52 metrů čtverečních, u těch z roku 2025 to bylo už jen necelých 44 metrů čtverečních, přestože zároveň rostl podíl větších dvoupokojových dispozic. I samotné byty 2+kk totiž meziročně zhubly z 54 na 45 metrů čtverečních.

V Brně jsou bytové jednotky dokonce ještě menší. Průměrná velikost nabízeného BTR bytu je 42 metrů čtverečních a jednopokojových či dvoupokojových bytů je naprostá většina - 96 procent.

Byty navíc podle predikce BTR Group čeká do budoucna ještě další zmenšování - dramatické ale prý nebude. „Pokud bude v Praze i nadále přetrvávat nedostupnost bydlení, lze očekávat, že průměrná velikost BTR bytů bude postupně dále klesat,“ popisuje Kubánek.

Průměrná velikost bytu v Praze by se měla snížit ze současných 49 metrů čtverečních na 46 až 47 metrů čtverečních do roku 2028.

Zakladatel a předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural ovšem podotýká, že budoucností nebude nekonečné zmenšování bytů. Nájemní bydlení nabízí Trigema například v karlínském Fragmentu nebo smíchovském Lihovaru.

„Spíš budeme sledovat větší diferenciaci produktů. Budou klasické nájemní byty, prémiové servisované bydlení i coliving, kde je menší soukromý prostor vyvážený výrazně větším společným zázemím. Každý z těchto modelů reaguje na jinou potřebu,“ vysvětluje s tím, že jejich filozofií není zmenšit všechny byty na minimum.

„Například Fragment má byty od malých dispozic až po velké mezonety, v nichž mohou bydlet rodiny. Flexibilita podle mě neznamená malý byt, ale možnost vybrat si bydlení podle aktuální potřeby,“ dodává.

Podle Kubánka se ovšem menší dispozice dají efektivně kompenzovat. U ucelených projektů nájemního bydlení jde totiž s prostorem pracovat výrazně úsporněji, protože celý projekt funguje jako jeden nájemní celek pod jedním investorem.

Díky úsporám z rozsahu podle něj mohou architekti a designéři věnovat pozornost lepšímu využití plochy. Většina BTR jednotek je navíc rovnou vybavená a byt lze navrhnout jako celek, od dispozice přes vestavěné úložné prostory až po nábytek.

Také Šindelářová předpokládá, že bude trend zmenšování pokračovat, a to nejen kvůli rostoucím cenám a menšímu prostoru pro výstavbu. Dodává totiž, že se navíc do celého mixu přidává také demografie, kdy se čím dál častěji vyskytují jednočlenné domácnosti a tento typ bydlení také často vyhledávají zahraniční pracovníci. „Z tohoto důvodu je trend zmenšování bytů v nájemním bydlení, a zejména v institucionálním segmentu, výraznější,“ vysvětluje.

Do jaké míry se ale ještě dá zmenšovat byty, aby v nich bylo stále možné vést pohodlný život? Podle Pácala se sice pravděpodobně dají stavět ještě menší byty, trh se podle něj ale blíží limitu a takto řešené byty jsou spíš pro přechodné bydlení.

„Dnešní nové byty nejsou pro dlouhodobější bydlení a nepřináší domov. Nemají dostatek prostoru pro uskladnění věcí pro sport, koníčky, ale ani rodinné věci. Jsou bydlením pro maximálně tříčlenné domácnosti. Myslím, že bude potřeba stavět více velkých bytů, poptávka po nich bude,“ myslí si.

Podobně se na poptávku po malých bytech dívá i Lenka Veselá, advokátka a předsedkyně Sdružení nájemníků ČR. Podle ní je potřeba rozlišovat mezi tím, co lidé skutečně chtějí, a tím, co si mohou dovolit.

„Vyšší poptávka po malých nájemních bytech ještě neznamená, že lidé chtějí žít na stále menší ploše. Může to také znamenat, že na větší bydlení jednoduše nemají,“ říká Veselá. Nemyslí si například, že by rodina se dvěma dětmi dobrovolně upřednostnila malý byt 2+kk před prostornějším 3+1, pokud by si mohla bez problémů dovolit obě varianty. „Často jde zkrátka o ekonomické rozhodnutí, nikoli o skutečnou preferenci,“ dodává.

Zároveň ale zdůrazňuje, že BTR projekty cílí na specifickou skupinu nájemců – jednotlivce, bezdětné páry nebo zahraniční pracovníky, kterým bydlení často hradí zaměstnavatel. Nestaví se tedy proto, aby vyhovovaly všem. „Jde o určitý mezistupeň mezi klasickým nájemním bydlením a hotelovým komfortem,“ popisuje.

Podobně vidí typického nájemníka BTR projektů i Soural. Podle něj jde o člověka, který chce kvalitně bydlet a zároveň si zachovat svobodu. „Nechtějí řešit vybavování bytu, nábytek, servis domu nebo být třicet let připoutaní k jednomu místu hypotékou. Když se změní jejich život, mohou změnit i bydlení,“ vysvětluje.

V Praze je v takových projektech v provozu už 3400 bytů, celkový potenciál trhu včetně výstavby a přípravy podle odborníků ale dosahuje přibližně 15 tisíc jednotek. V Brně je aktuálně v provozu, výstavbě a přípravě přibližně 4500 jednotek institucionálního nájemního bydlení ve 30 projektech, zatímco v ostatních regionech mimo Prahu a Brno jde zatím jen o necelých 1900 jednotek v 18 projektech.

Roste i cena. Nájemné v pražských BTR projektech dosáhlo v první polovině roku 2026 v průměru 562 korun za metr čtvereční, o dvě procenta víc než v druhé polovině roku 2025. Byty institucionálních pronajímatelů jsou tak o 24 procent dražší než průměrná nabídka na realitních portálech.

Důvodem je z velké části to, že jde o byty v nových developerských projektech, které často nabízejí „něco navíc“ – ať už je to společná posilovna, společenské prostory, prádelna, ostraha, coworking nebo třeba sdílená terasa. Například ve Fragmentu společnosti Trigema dosahuje cena v průměru zhruba 750 korun za metr čtvereční.

„Právě tady podle mě leží budoucnost moderního nájemního bydlení. Nejde jen o byt za jeho vstupními dveřmi. U nás dostáváte kompletně zařízený interiér, kvalitní materiály, chytré technologie, profesionální správu a podle projektu také recepci nebo další služby. Člověk přijde s kufrem a bydlí. My jsme se Fragmentem v Karlíně snažili nastavit nový standard nájemního bydlení – méně starostí a maximální komfort,“ vysvětluje Soural.

BTR Group ve své analýze zároveň argumentuje, že ačkoli bydlení v těchto projektech vychází dráž než v běžném bytě, stále nájemce platí měsíčně mnohdy i výrazně méně než za hypoteční splátku a zároveň má nižší vstupní náklady. Tedy platí pouze kauci až ve výši tří měsíčních nájmů, nikoli jistinu.

Tento pohled ovšem nezohledňuje fakt, že ačkoli měsíční náklad je nižší, hypoteční splátkou se člověk postupně přibližuje k vlastnictví nemovitosti, platbou nájmu ale pokryje skutečně jen aktuální měsíc bydlení.