Platit nájem, nebo hypotéku? Nůžky se dále rozevírají

Zůstat v nájmu, nebo si vzít hypotéku a jít do vlastního? Otázka bydlení je jednou z těch nejpalčivějších a logicky vyvolá těžké rozhodování, zda jsme schopni každý měsíc ušetřit na splácení hypotéky, ale s vidinou „vlastního“, nebo být v nájmu a bát se dalšího zdražování.

Ještě před pár lety platilo, že rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným nebyl nijak dramatický. Která možnost je výhodnější, tedy nebylo ani tak o propočtech, ale o životní situaci, preferencích nebo úsporách, aby člověk vůbec na hypotéku dosáhl.

Srovnání měsíčních výdajů na průměrný byt za druhé čtvrtletí letošního roku napříč kraji ovšem ukazuje, že situace se za poslední roky změnila. Ve všech českých krajích je nájem z pohledu měsíčních výdajů levnější variantou. A to často o několik tisíc korun měsíčně.

„Doba, kdy byla splátka hypotéky ekonomicky výhodnější než nájemné, je definitivně pryč. Během posledních let došlo nejen k prudkému zvýšení úrokových sazeb (přibližně ze 2 % a méně na více než 5 %), ale také k razantnímu růstu cen nemovitostí. Ve velkých městech dnes měsíční nájem nezřídka dosahuje pouhé poloviny hypoteční splátky,“ komentuje aktuální situaci Radek Slavík, hypoteční expert společnosti Hypodům, partner Broker Trustu.

„Tyto nůžky se podle mého názoru budou v budoucnu dále rozevírat. Vlastnické bydlení se stává čím dál méně dostupným luxusem, což přirozeně povede k výraznému nárůstu poptávky po nájemním bydlení. Musíme si zvyknout na fakt, že vlastní byt či dům už není samozřejmostí a nedosáhne na něj každý. Postupně se tak přibližujeme západním standardům, kde je život v nájmu zcela běžnou a převažující volbou,“ dodává.

V hlavním městě je rozdíl mezi platbami nejhlubší. Měsíční splátka hypotéky na průměrný byt zde podle aktuálních čísel převyšuje nájemné téměř o 20 tisíc korun. Nůžky jsou do široka otevřené i v Jihomoravském kraji, kde hypotéka aktuálně vychází zhruba o 11 tisíc dráž než nájem. Opět připomínáme, že se všechna čísla a data vztahují k průměru, takže samozřejmě existují případy, kdy se mohou lišit od těch uváděných v textu.

Ještě na začátku února letošního roku přitom nebyl rozdíl tak patrný. Situace na hypotečním trhu i trhu s realitami se ale od té doby mimo jiné i v důsledku geopolitické situace zásadně proměnila.

„Situace ve financování bydlení velmi citlivě odráží geopolitické dění, reakce na chování mocných je velmi silná. Bohužel nevidím moc signálů pro zklidnění a je velmi reálné, že sazby dál porostou. Vzhledem k rychlosti růstu ceny peněz (IR swapy) není reálná ani stagnace sazeb, každopádně si přejme, aby se růst ceny peněz zastavil,“ popisuje Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu. Cenou peněz je myšleno to, že i banky si musejí půjčovat prostředky na poskytování hypoték na finančním trhu a za ně platí úroky.

„Pokud se tak nestane, budeme do konce roku svědky překročení hranice 6 %. V příštím roce pak bude platit: Ceny hypoték půjdou ruku v ruce s vývojem inflace, tedy růst inflace rovná se růst úrokových sazeb z hypoték,“ dodává.

Výrazné rozdíly se ukazují také ve Středočeském kraji, který je silně navázaný na Prahu. Vysoká poptávka po bydlení v dojezdové vzdálenosti od metropole zde tlačí nahoru ceny nemovitostí i výši hypoték. Přestože jsou zde byty levnější než v Praze, měsíční splátka průměrné hypotéky vychází v průměru zhruba o devět tisíc korun dráž než nájemné.

V Česku jsou ale stále ještě regiony, kde rozdíly mezi splátkou hypotéky a nájmem nejsou až tak hluboké. „Výjimku tvoří pouze některé regiony, například Ústecký, Karlovarský či Moravskoslezský kraj, kde jsou rozdíly mezi nájmem a hypotékou poměrně těsné. V celorepublikovém průměru však splátka úvěru nájemné citelně převyšuje,“ popisuje Slavík.

Ještě na začátku letošního roku se tak na Ústecku mírně vyplatila hypotéka - její měsíční splátka byla na základě tehdejších dat o 642 korun nižší než nájem. Nyní ale rozdíl poskočil a lidé s hypotékou si v tomto kraji oproti nájemníkům připlatí v průměru 1 366 korun.

„V Praze kvůli vysokým cenám nemovitostí často vychází nájem z pohledu měsíčních výdajů na bydlení lépe, zatímco v levnějších krajských městech a některých regionech může být vlastnictví vůči nájemnému dostupnější. Ani tam však hypotéka není jednoznačně výhodnější, protože je nutné zohlednit zejména místní pracovní trh, stav nemovitosti a její budoucí prodejnost,“ vysvětluje ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v Deloitte Petr Hána.

Hypoteční expert a místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim ovšem upozorňuje, že srovnávat nájem a hypotéku úplně spravedlivě nelze. Nájem by se podle něj neměl srovnávat s celou splátkou hypotéky, ale jen s její úrokovou částí. Zbytek splátky totiž není náklad bydlení, ale splácení půjčky, kterou člověk vrací sám sobě do vlastního majetku. Oproti tomu nájemné se pouze „probydlí“. Stále platí, že člověk platící hypotéku bude jednou nemovitost vlastnit.

„Na druhou stranu je fakt, že tu splátku musím být ale schopen platit. Jsou lidé, kterým ani tak nejde o náklady, jako o to, na co dosáhnou. A z tohoto pohledu je nájemné přece jen dosažitelnější. Byť ne nutně optimální z pohledu nákladů,“ uvažuje.

Kromě samotné splátky je ale podle Hány potřeba počítat i s dalšími výdaji. Mimo vlastní zdroje ve výši nejméně 10 až 20 procent hodnoty nemovitosti je nutné myslet na úroky, náklady na právní služby, vybavení bytu, jeho údržbu a opravy, pojištění a daně.

Hypotéka podle něj dává větší smysl především vícečlenným domácnostem se stabilním příjmem, dostatečnou rezervou a plánem zůstat dlouhodobě na místě. Nájem je naopak vhodnější pro ty, kdo potřebují flexibilitu, očekávají změnu rodinné situace nebo zaměstnání nebo by koupí bytu vyčerpali většinu úspor.

Pokud si člověk ale hypotéku může dovolit, podle Eima se na ni nevyplatí čekat. V případě, že sazby klesnou, přiláká to totiž další zájemce a poptávka jen zvedne ceny nemovitostí ještě výš. Nájemné podle něj bude do budoucna jen růst. Promítne se do něj totiž jak inflace, tak rostoucí ceny nemovitostí a zvyšující se náklady na hypotéky.

„Jestli je hypotéka drahá a lidé na ni nedosáhnou, tak jdou do nájmů. Tím roste poptávka po nájmech a tlačí na růst nájemného. Takže jestli se poslední roky nůžky spíše rozevíraly, budou se zase časem zavírat. Ale pohybovat se bude spíše nájemné směrem ke splátce než naopak,“ dodává.

Zejména ve velkých městech se ceny, za které se byty prodávají, během posledních let posunuly výrazně vzhůru. Podle Českého statistického úřadu vzrostla mezi roky 2023 a 2025 průměrná cena bytu v Praze téměř o 27 procent a v Brně zhruba o 28 procent. A ceny rostly napříč celou republikou, přibližně o 23 procent.

Data portálu Sreality ukazují, že meziročně výrazně podražil Pardubický kraj, kde starší byty podražily o 24 procent. Ceny ale stoupaly napříč celou zemí a pod hranicí deseti procent se zdražování udrželo jen ve čtyřech krajích.

„Dlouhodobě sledujeme výrazný růst cen starších bytů v Pardubickém kraji, ke kterému se v poslední době hodně upřela pozornost investorů v souvislosti s rozvojem dopravní infrastruktury,“ říká Hana Kontriš, manažerka Oborových služeb Seznam.cz.

„V meziročním srovnání druhého kvartálu letošního roku také hodně rostly ceny v Ústeckém kraji, ve kterém je z tuzemských krajů nejnižší průměrná cena za metr čtvereční. To zajímá masu lidí, kteří nemají k dispozici tolik finančních prostředků, ale chtějí si i tak pořídit vlastní bydlení nebo investovat,“ dodává.

Rostou také ale ceny nájemného. Podle Deloitte Rent Indexu zdražily nájmy v Česku od roku 2014 více než dvojnásobně a podle dat portálu Sreality se meziročně zvedly ve všech krajích o jednotky procent, v Moravskoslezském dokonce o 12 procent. Trh se ovšem začíná uklidňovat a ukazuje se, že i ceny nájmů mají svůj strop.

„Nájmy rostou v Česku mírnějším tempem. Pozorujeme ale výraznější růst nájemních cen starších bytů například v Moravskoslezském kraji. Mírnější tempo má naopak například Praha, ve které jsou ale nájmy z Česka zdaleka nejdražší a ceny tak zřejmě narážejí na schopnost nájemníků platit tak vysoké částky,“ vysvětluje Kontriš.

Podle Františka Brože, tiskového mluvčího Bezrealitky.cz, se při odhadu budoucího vývoje nájmů vyplatí sledovat takzvané nájemní stropy, tedy finanční hranici, kterou určuje především vývoj příjmů domácností a sekundárně výše úrokových sazeb. „Situace je nyní taková, že ve většině měst prostor pro další mírný růst existuje, jen pravděpodobně nebude tak skokový jako v předchozích letech,“ říká Brož.

V Praze se podle něj nabídkové nájmy zastavily mírně nad 450 korunami za metr čtvereční a i přes vysokou poptávku začínají majitelé slevovat, aby si udrželi dobré nájemníky. I hledání nových lidí do podnájmu a případné komplikace totiž něco stojí. Předchozí růst pražských nájmů navíc podle Brože souvisel nejen s rostoucím zájmem, ale i se zlepšující se kvalitou bytů.

Odlišná dynamika je podle Brože v krajských městech, kde dnes sídlí jiný druh nájemníků. „V minulosti byl krajský nájem většinou přestupní stanicí před cestou do vlastního nebo většího města - nejčastěji Prahy nebo Brna. Dnes se počet lidí, kteří v nájmu budou setrvávat dlouhodobě, zvyšuje,“ vysvětluje.

„Často se jedná o domácnosti, které se přesunuly například z dražší lokality a nadále dojíždějí do Prahy nebo Brna za prací, i když ne na denní bázi. Život v krajském městě, jako je třeba Plzeň, Liberec nebo Olomouc, jim dává smysl z pohledu rodinného života, například dostupnějších škol a školek, přičemž pražský nebo brněnský plat zvyšuje jejich životní úroveň,“ dodává.

Nájmy proto podle něj budou dál růst hlavně v Hradci Králové, Pardubicích nebo Českých Budějovicích, kde by mohly v dlouhodobém horizontu zřejmě zdražovat rychleji než v Praze nebo Brně. Naopak vývoj v Karlových Varech, Ústí nad Labem, Jihlavě nebo ve Zlíně je podle něj těžké odhadnout. Ústí má stále silnější vazbu na pražský trh, zatímco Karlovy Vary zůstávají mezi nejlevnějšími lokalitami a zatím k nim nesměřovala tak velká poptávka, aby se to změnilo.